突然の住み替えや離婚でローン中の家を確実に売るには？

ローン中はまだ自分の家ではありません。ローンを完済して初めて自分が所有者となります。ローン中は金融機関のものですので勝手に売れません。しかし、急に家を売却しなければならない場合もありますので、さまざまな方法を知っておきましょう。

家を処分しなければならない理由いろいろ

家を購入するときは、住宅ローンを組みます。長期の方は35年の長期ローンを組み毎月返済し続ける必要があります。しかし、人生にはいろいろな出来事が起こります。転勤や引っ越し、離婚、買い換え、住み換えなどローンを問題なく返済している途中であっても家を売却する必要が出てきます。

離婚

離婚時でも家を売ることはできます。しかし、オーバーローンの状態であれば、財産ではなく負債です。夫婦で保証人になっている場合は、保証人になっている場合は離婚時に抜けることができます。ただし、名義人が残ったローンを支払うか、売却しなければなりません。離婚時に必ず売る必要もありません。

転勤・引っ越し

転勤や引っ越しがあれば、分譲賃貸として貸し出すこともできますが、長期間帰って来ないことがわかっているならローン返済中でも売却して換金したほうがいい場合があります。新天地でライフスタイルに合ったお住まいを新たに探すといいでしょう。

住み換え・買い換え

子供が大きくなってきた、新しいお子さんが生まれたことやライフスタイルの変化により、マンションから戸建て住宅に住み換えたり、お子さんの学校に近いお住まいやより職場に近いエリア、住み心地のよいエリアに住むためにお住まいの買い換えを行うことがあり、住宅ローンの返済中でも家を売却する場合があります。

家を売る前に必要な手続き

マンション、一戸建てなど、持ち家を所有している方が家を売りたい場合は、不動産会社に売却相談を持ち掛けます。しかし、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消していないと売れません。さらに売却してもローン残債が残る場合もあります。

自己資金と売却額でローンを完済する

ローン返済中の家を売る場合は、売却前に完済する必要はなく、売却代金で住宅ローンを完済できれば何も問題がありません。
そして、売却したお金を使ってもローンが完済できない場合があります。その場合は、自己資金を用意したり、親類からお金を借りたり、別途金融機関からの借り入れをしたりして住宅ローンを完済し、抵当権を抹消すれば売却手続きが可能です。

抵当権の抹消

住宅ローンの完済が終わっても、お住まいは自分のものではありません。住宅ローンを組むときに抵当権が設定されており、登記も行われています。実質の所有権は金融機関などにあることを忘れてはいけません。仮に住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、お住まいが差し押さえになり、自由に処分でき換金されてしまいます。抵当権が残ったままですと、次の持ち主にも迷惑がかかることがありますし、住宅ローンの支払いが滞ったときに差し押さえされる可能性もあります。ローンの完済と抵当権を抹消することは、後々のトラブルを防ぐためにとても大切なことです。

ローン残債が残る場合の対応策

売却代金ではローンの全額返済ができない場合は、預貯金や別途借り入れによる資金調達を行い完済しなければお住まいを売ることはできません。
親族や知人からの借り入れ以外には、買い換えローンや無担保ローンが利用できます。
最も多いのが買い換えローンです。
残った住宅ローンを次の新しい住宅を購入するローンに組み入れます。住み換えが前提になりますので、引っ越しなどの費用も含めるとローン金額が増えてしまうことがあります。新しい住宅ローン審査も通常より厳しくなります。
無担保ローンは、土地や建物を担保にしないローンです。数百万円なら高金利のカードローンなどで短期返済を前提に一時的に借りる方法があります。
ローン滞納の場合は、交渉により任意売却を検討しなければならない可能性もあります。

ローン完済できる値段で家を売却する(アンダーローン)

ローン完済できるという前提で家を売却するときの流れについてご説明します。

諸費用やローン残債を考慮した売却価格を決める

住宅ローンを完済するためには、ローン残債を考慮した売却価格を決める必要があります。ご自宅は抵当権を抹消した後でしか売却できません。そのまえにローン完済を行い所有権を取り戻す必要があります。あくまでも名義人は住んでいた人にしたうえで売却手続きを行います。売却価格は、諸費用とローン残債を上回っている必要があります。
そこで売却価格の調査を行います。

売却相場の調査

売却価格や査定相場は同じ不動産物件であっても、築年数や部屋数、構造によっても全く異なります。近隣の同じような不動産物件の取引事例を参考にしたり、複数の不動産会社への査定を依頼したりして早期に売れる売却価格を探ります。ポイントは、諸費用とローン残債を上回っていることです。そのため、相場金額よりも高くなることもあり売却活動が難航することがあります。

売却にまつわる諸費用いろいろ

売却に関する諸費用は、ある程度正確に見積もります。売却価格により変動する場合も正確に計算する、あるいはシミュレーションできるようにしましょう。
売買契約書に貼り付ける印紙税は、5千円～3万円程度です。
抵当権抹消登記のための費用は司法書士への報酬も含みます。数万円～かかります。
ローン繰り上げ返済手数料は、金融機関により異なります。無料の場合もあります。
仲介手数料は不動産会社に支払います。売却価格に応じて支払います。400万円以上なら売却価格×3％＋6万円プラス消費税です。

利益が出れば譲渡所得税

家を売った後に売却額が確定し、正確な計算を行うと売却益が発生していることがあります。売却益が出た場合は、譲渡所得税が発生します。注意する点は、購入した価格を計算に使うのではなく、減価償却後の家の現在価値を使用する点です。古いお住まいなら建物の現在価値が低くなっています。売却価格から差し引くとプラスになっていることがあります。税率は20％や39％といった高いものが適用されますので、後になって思わぬ出費を強いられることがあります。
その他の注意点は、マイホームを売却した場合は3000万円の特別控除がありますので、譲渡所得税が実際に発生することは少なくなります。納税は、翌年の確定申告時です。

オーバーローン時でも家を売りたい場合

オーバーローンは深刻な状態です。住宅ローンの残高が売却価格を上回っている状態です。それでも家を売りたい場合でもさまざまな方法が考えられますので諦める必要はありません。オーバーローンにならないように、ローンを組むときには頭金を多めにし、返済中も繰り上げ返済を含めてローン残高をできる限り減らす努力をしましょう。

買い換え・住み換えのための住宅ローンを組む

オーバーローンになっていると、住宅ローンがかなり多い状態です。頭金を用意していなかった場合や築10年以内の物件を売る場合に、新築価格から急激に値落ちした中古価格によりオーバーローンの状態になります。オーバーローンの状態では、お金を借りている金融機関が所有権を持っており、売却時に抵当権を抹消できません。ローン残高が残ってしまう場合は、家を売却できませんので買い換え・住み換えによる家の売却を行います。
他には、任意売却や競売も選択できます。
買い換え・住み換えによる売却は、現在よりも住宅ローンの負担が増えますので収入に余裕がある方は問題ありませんが、住宅ローンの返済を延滞したことがある方は利用できないことがあります。

条件次第で任意売却

任意売却は、金融機関との条件交渉により実施されることがあります。
住宅ローンの返済が厳しくなっていることが一つの条件です。住宅ローンが支払えないと売却せざるを得なくなります。売却した後、抵当権を外して住宅ローンの残債を全額返済してもらう方法です。
このケースでは、不動産会社が仲介に入ることで任意売却の手続きを進めていきます。次にご説明する競売では大きく売却価格が下がってしまいます。任意売却を選択したほうが不動産物件が高く売れることが多いので、金融機関との条件交渉を不動産会社が行い、できるだけ高い値段で家を売ってしまいます。

競売

裁判所を通す競売は、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関が家を売却する方法です。競売は家の売却の最終手段といってもいいでしょう。金融機関による裁判所への申し立てにより、裁判所は家を差し押さえてしまいます。期限を決めて家を出る必要があり、生活もできなくなってしまうのであまりいい方法ではありません。
競売による売却価格は、市場の6～8割程度になって金融機関も損をします。任意売却が選択されるのも、競売を実施すると売却価格が大幅に安くなってしまうからです。不動産会社でも任意売却により、できる限り短期間で高い値段で家を売れるように売却活動を行います。

まとめ

転勤や引っ越し、突然の住み替えや離婚など、人生にはいろいろな出来事が発生します。住宅ローンの返済中であっても、家を売ることはできます。住宅ローンの返済が滞らないように短期間で高値で売る必要があります。しかし、オーバーローン時には、買い換え・住み換えローンへの切り替え、任意売却や競売などの各種方法も選択できます。突然の事態に備えて、いつもローン残高は、アンダーローンの状態になるようにこまめに繰り上げ返済を実施しましょう。