不動産を売却するときは様々な経費がかかりますが、ここではその中でも不動産業者に支払う仲介手数料と、その消費税に注目して見ていきましょう。
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不動産を売却する時にかかる仲介手数料とは
これは売却に限らず買うときでもそうなのですが、不動産業者に仲介をしてもらった場合、その業者に支払う手数料のことさします。不動産会社側の立場からみたら、手数料は売上になります。
不動産売買のときにかかる仲介手数料の額は決まっているのか？
この仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限が定められています。その上限をまとめたのが次の表になります。
| 物件の値段 | 仲介手数料（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下の金額 | 物件価格の５％以内 |
| 200万円を超え、400万円以下の金額 | 物件価格の４％以内 |
| 400万円を超える金額 | 物件価格の３％以内 |
※仲介手数料は、税法によって定められる消費税の課税対象になっているので、上の金額にさらに消費税がかかります。この点は後ほど詳しく見ていきます。
宅建業法で定められる報酬の制限は、あくまでその上限が定められているだけであり、下限はいくらでも構いません。要は手数料を受け取らなくても良いのです。
最近よく聞くようになった仲介手数料０円というのは、これが根拠になっているので全く問題がありません。また、不動産業界には両手取引というものが存在しますし、お客様へ渡す明細書には明記されない不動産業者間だけでやり取りされるお金も存在します。なので仲介手数料０円の場合は、その受け取るはずの利益を他から得ているだけなので、特に最近新しく出来た不動産屋や、都心のお店では普通のことになってきていますね。
不動産の売買図面を見ているとよく表記されている、仲介手数料３％＋６万円の、６万円とは何か？
上の不動産売却時の仲介手数料を見てみると、400万円を超える物件の場合は仲介手数料は３％だと明記されています。それにも関わらず、さらに6万円を請求できる根拠はどこにあるのでしょうか。実はこれは大変わかりづらい計算法が使われています。似ている例でいえば所得税の累進課税の計算法にも似ています。
簡単に説明しますと、400万を超える部分についてだけ３％なのです。ですから、1,000万円の物件でも、2,000万円の物件でも、ちゃんと200万円までの５％の部分と、200万から400万円の部分までの４％を受け取るのは認められているのです。
例として4,000万円の家を買ったと仮定してみましょう。
200万円までの部分
- 200万 × 5％ ＝ 10万円
200~400万円までの部分
- 200万 × 4％ ＝ 8万円
残りの4000万円までの部分
- 3600万 × 3％ ＝ 108万円
これらを全て合算すると、4,000万円の家を買ったときの仲介手数料は、126万円になります。
仲介手数料３％＋６万円とは、仲介手数料を素早く計算するための速算法である。
今度はこれに当てはめて、4,000万円の家を買ったとして計算してみましょう。
- 4000万 × 3％ + 6万 ＝ 126万円
いかがでしょうか。どちらの計算法でも同じ126万円になりましたね！
仲介手数料に消費税はかかるのか？
日本で最初に消費税がスタートしたのは1989年4月のことでした。当時は３％の税率で、まだ子供だった私はコンビニで買い物をすると、やたら1円玉が多く返ってきて不便だったのを今も思い出します。
そしてさらに５％に値上げ、現在日本の消費税は８％と高額なものになってしまいました。これまでの経歴を下にまとめてみます。
- 1989年4月 消費税がスタート。３％
- 1997年4月 消費税初めての引き上げ。５％
- 2014年4月 17年ぶりの引き上げ。８％
そして現在、2017年の4月に10%に増税される予定だった消費税は先送りになり、次の10%への増税予定は2019年10月となっています。
さて、税法では何に消費税がかかって、何に消費税がかからないかを明確に決めています。これを消費税の課税取引、非課税取引といいます。不動産を売却した時に発生する仲介手数料については課税対象になっているので、消費税が発生します。
消費税が発生する取引については、消費者はそのサービスの提供者に、国に支払う消費税を代わりに支払ってもらうべく、一旦サービス業者に支払います。不動産売却時は、それが不動産業者となるわけです。
不動産を売却するとき、仲介手数料は値引き出来るのか？
仲介手数料も消費税も、すごく高いと感じてしまいますよね。先に計算したように、4000万円の物件を売ったら、仲介手数料は126万円。その消費税は100,800円になるので、総支払額は136万800円にも上ります。でももし、仲介手数料が半額だったら…？計算してみましょう。
- 手数料満額の時 1,360,800円
- 手数料半額の時 680,400円
約70万円の差額が出てしまいました。
4,000万円という高い金額の取引をしてるのだから、これくらい経費がかかるのは当たり前と考えてしまえば、そうなのかも知れません。ですが本当にもし実際にこれだけお金を浮かせることが出来るのなら、約70万円も安く出来てしまうのなら、おそらく、新しい家の家具を全て新しく揃えてもお釣りが来るくらいになります。これってかなりの差ですよね。
実際にマンションを売りたい時、仲介手数料の値引きの話をもちかければ応じてくれる場合もありますが、まず大手は厳しいでしょう。次に、もちかけてうまくいけばいいのですが、逆に嫌な顔をされる可能性だってありますし、厄介なお客さんだと思われて処理を後周りにされてしまう可能性だって０だとは言い切れません。
売却価格も大切だが、手数料の割引のサービスも比較したい
そんな時に使えるのが不動産の一括査定のサービスです。とくに不動産業者の営業マンと相対することなく、売却できる見込みの金額や、手数料の話などをざっくばらんに一括で問い合わせることが出来るので本当に楽です。いちいち地元の業者をまわって、空気をみながら手数料の話を切り出すのも、疲れちゃいます。
賢く高くマンションを売却するために
思い入れのあるマンションを売却するのは、時にさみしい気持ちになったりもしますよね。マンションを１つ売るという作業は本当に大変なので、せめて高い値段で売れることを願いますし、問題が発生することなくスムーズに売却できることを願いします。このサイトで、それに繋がるヒントを色々と提供し、不動産売却のお手伝いが出来ればと思います。
