不動産の鑑定や査定は、有料のものや無料のものがあります。正確な信頼性のある不動産の鑑定額を知るには、不動産鑑定士に有料で鑑定を依頼しなければなりません。
ここでは査定との違いや鑑定が必要となる理由、依頼時の注意点などについても解説していきます。
不動産の鑑定は専門家が行う
不動産の鑑定を行う必要がある人は、相続時や不動産の売買を検討している方がほとんどです。一般の不動産会社や不動産の仲介業者では簡易査定や見積もり査定を実施していますが、無料で対応していることが多くなっています。
無料の不動産査定よりも正確で適切な不動産の価値を判断できるのが、不動産鑑定士による不動産の鑑定評価です。
不動産鑑定士による不動産の鑑定方法
不動産の鑑定は、専門知識を要します。不動産会社や行政の担当者や測量士などがその価格を決定しているわけではありません。
実際には、「不動産鑑定士」と呼ばれる国家資格を有する人が、専門的な知識を駆使し、適切な評価方法で鑑定評価を行っています。
不動産鑑定士は、一般の方は、あまり接触する機会がないかもしれません。不動産鑑定士は、土地の実勢調査を行い、法的に認められた適切な評価方法を使って不動産の評価を行っています。固定資産税などの算定の元になる路線価なども不動産鑑定士が実施した評価に基づいてその価格が決定されていることを知っておきましょう。
不動産鑑定士により、土地や建物の評価が変わってきますので、私たちの住居においてもとても重要な存在であることがよくわかります。
無料で鑑定するわけではありません
無料で査定する場合は、その評価査定方法に関しては自由に決められていると考えてください。不動産会社が行うような無料査定は、依頼者のことを考えて、査定評価も高めに算出されていることがあります。不動産会社の思惑も含まれています。
不動産の鑑定評価は、そうした思惑などを一切排除し、法的に定められた適切な手法を用いて評価されています。
不動産鑑定士による鑑定は、登記簿を取得する手続きや費用もかかりますし、現地調査や役所での調査なども行われます。全ての事柄に関して裏付けを取りながら、正確な不動産の鑑定が行われています。時間もかけて行いますので、必ず有料で行われています。
そのため、不動産鑑定士への報酬もただではなく、定められた報酬額を支払う必要があります。
不動産の鑑定は時間をかけて行う公正な評価方法
不動産鑑定士は、国家資格を持つ人です。不動産鑑定士が発行する不動産の「鑑定評価書」は、鑑定した不動産鑑定士の氏名が記載されています。その鑑定結果を保証し、責任を持つ人が存在するという意味です。
また、不動産の鑑定評価書は、相続や財産分与などの税務や裁判などでも立派な立証資料となりえます。単なる無料の不動産査定に比べると圧倒的に信頼性の高い内容の資料となります。その理由も不動産鑑定評価基準に基づいており、価格の根拠などがしっかりと明確に記載されているからです。
さまざまな不動産の鑑定方法
不動産の鑑定方法には、いくつかの手法があります。代表的な方法は3つです。
それらは、原価法、取引比較法、収益還元法です。こられの手法のうち、その不動産に最もふさわしいと考えらえる鑑定方法により不動産が評価されています。
原価法による不動産の鑑定方法
原価法は、新たに建物を建て直したときにかかる費用を元に鑑定評価がなされます。
建物を新たに建て直す際の原価のことを「再調達原価」と呼んでいます。
このままでは新築と同じ原価になりますので、経過年数を考慮し、原価の低下を差し引きながら、不動産の現在価値を算出します。このように不動産の価格を修正することを「減価修正」と呼んでいます。
原価法は、建物や一戸建て住宅の査定価格を算出する際によく使われています。
取引比較法による不動産の鑑定方法
取引比較法は、類似物件を集めたうえで、過去の取引事例や固有の事情、売却の時期などのさまざまな不動産価格の決定要因を加味したうえで不動産の評価価格が算出されます。汎用性が高く、さまざまなケースで使われている不動産の鑑定方法です。その不動産の市場価格が最も反映される鑑定方法です。
価格の決定時には、多少の調整が入りますが、基本的な査定方法としてもよく使われています。
収益還元法による不動産の鑑定方法
収益還元法による不動産の鑑定方法は、不動産物件が将来生み出す収益や現在価値を総合的に考えてその価格を鑑定します。一般の建物や一戸建て住宅ではなく、賃貸などの事業用物件の価格の鑑定に採用されています。
収益価格を算出する際には、直接還元法やDCF法などの計算方法があり、複雑な計算方法となっています。
いずれの収益価格もあくまでも今現在予測できる価格です。直接還元法よりもDCF法のほうがより予測の精度が高くなります。
不動産の価格は何よって決まる？
不動産の鑑定方法は、原価法、取引比較法、収益還元法により算出されますが、最終的には、他の要因も考慮した上で鑑定価格が算出されています。
例えば、
不動産の地理的な問題、建築様式や構造、租税、防災規制などの他、
商業地域や工業地域などの地域的な問題、
それぞれの土地や建物に関する個別の要因などにより最終的な鑑定価格が上下することがあります。
不動産の無料査定と不動産鑑定の違い
不動産鑑定士による不動産の鑑定は、有料です。それ以外にも無料の不動産査定があります。
無料サービスが多い世の中ですが、専門家に有料で不動産の鑑定を行うメリットはあるのでしょうか？無料の不動産査定では信頼性がないのでしょうか？
不動産鑑定士の事務所でも鑑定価格が明確に掲載されていない場合があります。不動産鑑定士は個人で事務所を出していることが多いのも特徴として挙げられます。問い合わせをしてみないと正確な鑑定価格がわからないことがあります。有料の不動産鑑定の価格の目安についてもみていきましょう。
簡易査定は無料でも利用可能
不動産会社が無料で行う査定も参考になります。
無料査定は、一般の不動産会社で行う普通の査定方法です。料金を取って不動産の鑑定や査定を行うことは法律で禁じられており、不動産鑑定士の独占業務となっています。
同じような鑑定・査定方法であっても、不動産鑑定士以外に依頼する場合は無料となる場合がほとんどです。不動産の売却や相続時に無料査定している不動産会社が多いとは思いますが、業務の一環としてサービス提供しているものです。
不動産鑑定には必ずコストがかかる！
不動産鑑定士による不動産鑑定は、鑑定評価額と不動産の種類により価格が決まります。
不動産の種類は、更地、建物と土地、マンションなどに分かれます。
不動産の鑑定の最低額は20万円弱です。最高額は100万円前後となっています。
「鑑定評価書」の作成に関する費用に決まり事はありません。一般的には大手よりも個人事務所の鑑定評価書のほうが安くなるとみていいでしょう。裁判用の資料になると、鑑定評価書作成価格も上がる傾向にあります。
不動産査定も不動産鑑定士が行う場合があり、不動産査定書の作成費用が請求されます。
こちらは、費用が少し安くなり、更地なら10～15万円、建物と土地は15～20万円、マンションは15～20万円が相場となっています。
不動産鑑定評価書と不動産査定書
不動産鑑定評価書と不動産査定書は、不動産鑑定士が作成しています。
特に重要なのが、不動産鑑定評価書で、税務署や裁判所など、対外的に信憑性の高い証拠資料を提出する際に作成されます。
不動産査定書は、内部資料として査定価格を参考にする目的で作成されます。
不動産鑑定評価書は、不動産鑑定士しか作成することができません。そして、国が定めた「不動産鑑定評価基準」に基づいて不動産の評価が行われるのは、不動産鑑定評価書しかないということになります。
不動産の鑑定結果を有効活用しよう！
不動産には定価がありません。実際の不動産の売買では、売る人と買う人の間で値段が決まります。同じ不動産物件でも時期が違えば価格も全く異なります。いつも同じ価格ではないのでますます混乱します。
そこで不動産鑑定士といった専門家による不動産の適正な評価が行われています。それが不動産の鑑定評価です。
不動産の売買に活用する
不動産の適正価格を知ることは、不動産の売買のときの参考にもなります。
単なる不動産査定と比べると、さまざまな情報が組み込まれており、より実態に則した不動産の価値を見極めることができます。
その他、不動産の競売や不動産の現物出資、会社更生法や民事再生法の際にも不動産鑑定評価書が利用されています。
相続や財産分与に活用する
遺産の中に不動産が含まれていることはよくあることです。
不動産の価値は、固定資産評価額や相続税路線価などで評価するよりも、個別の不動産の適正価格を表す不動産鑑定評価書が利用されます。不動産鑑定士による鑑定により、財産分与でも公平な財産の分配が可能です。
さらに相続税の減額が可能となる場合があります。
不動産の贈与時にも同様に公平な財産の分配や適正な資産価値の算定評価に不動産鑑定評価書が作成されます。
担保評価や賃料改定などに活用
不動産鑑定評価書は、土地や建物を担保にしてお金を借りるときに、融資額の決定材料となります。金融機関なども不動産担保による融資の際に、不動産鑑定評価書を利用します。
また、適正な賃料を決めるときにも不動産の鑑定が行われます。正確な不動産鑑定により、適正な賃料・家賃がわかりますし、紛争解決時にも決め手となることがあります。
まとめ
不動産鑑定の費用は有料です。不動産査定は無料で行うことが多く不動産会社で実施しているサービスです。
不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士による独占業務ですので、有料で鑑定を依頼しなければなりません。
ここでは無料査定との違いや鑑定方法、鑑定が必要となる理由とさまざまな活用法、依頼時の注意点、不動産鑑定評価の費用の目安などについて解説しました。
