不動産売却

売り手及び買い手から見た家の値段はどう決まるの?

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家はなんといっても人生で一番大きな買い物です。
売り主は少しでも高く売りたいと思うし、一方買い手はできるだけ安く買いたいと思いますよね。しかし不動産の売買というものは一生のうちでそう何度もあることではありません。それゆえ売主側としては売却までの一般的な流れや家の値段ををいくらに設定したらよいのか、どの不動産会社に依頼いたらよいのかなどわからない部分が多いと思います。

また買い手は収入を照らし合わせると、家の値段がいくらぐらいのものが買えるのか、契約はどのようにしたらよいのかよくわからないことが多いのではないでしょうか。

売り手は相場というものや売り手の事情などで売却予定額はきまり、買い方は収入や貯蓄・ライフスタイルなどによって購入できる物件は限られてきます。

家の売却の流れは?

家の売買はたびたびあることではないので、どのような流れであるかご存じない方が多いと思います。

家を売却する理由は買い替えの為の売却や相続した家の売却、転居の為の売却などさまざまです。その事情により急いで売らなければならないのか、じっくり構えてよいのか売却金額や売り方も変わってきます。

売却はまず複数の不動産会社に査定を依頼⇒不動産会社の決定⇒査定額の決定⇒不動産会社による売却活動⇒購入者の決定⇒売買契約締結⇒引き渡しといった流れになりますとなります。

それでは次に不動産会社及び家の査定額の決め方などについて解説をいたします。

どこに査定を依頼したらよいの?

大手の不動産会社か地元の不動産会社か

まず初めに売りたい物件の価格を査定してもらわなければなりません。
不動産会社に家の値段を査定してもらうわけですが、大手の不動産会社に依頼するのが良いのでしょうか、或いは地元の不動産会社に依頼するのが良いのでしょうか。

一般的に大手の不動産会社に依頼するメリットは集客力もあり売却手段も充実しているという面です。一方地元の不動産会社は地元の情報に詳しく、顧客と深いつながりがあるという長所があります。

それぞれ長所短所がありますので、まずは複数の不動産会社に問い合わせをし、自宅の査定価格を出してもらうことが良いでしょう。

ネットで依頼できる一括査定サイトもあります

近年はインターネットで複数の不動産会社に依頼できる一括査定をサイトがあります。
これを利用すると複数社からすぐに査定をとることができます。

一括査定サイトのメリットは各々の不動産会社に個別に依頼する必要がなく、複数会社の査定額を簡単に比較できることです。
一方デメリットは複数の不動産会社からすぐに連絡が入りますので対応が煩わしいこともあるでしょう。また一括査定サイトに入っていない優秀な不動産会社が抜けてしまう可能性もあります。

オンライン査定をするサイトはいくつかありますので、サイトの特徴を考えて申し込みをすればよいでしょう。

どの不動産会社と契約したらよいの?

査定には不動産会社の思惑も入ってきます

複数の不動産から査定をしてもらっても、ふつうはさほど査定額に違いがあることはないでしょう。

しかし不動産会社によって突出して高い査定を出してくる場合があります。売主によってはそれを見て、それが売却できる家の値段であると勘違いし、高い価格で売れると喜ぶ人もいます。しかし査定額=売却価格ではなく不動産会社の思惑なども入ってくるのですね。

意識的に高い査定をつけてくる不動産会社もあります

不動産会社との媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約それに一般媒介契約の三種類があります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は一社のみ独占的に契約しますが、一般媒介契約は複数の会社と契約ができます。
それゆえ専属専任媒介契約、専任媒介契約を締結した不動産会社は他社と競争なく、一般的には積極的に買い手を探してくれるというメリットがあります。

しかし不動産会社によっては専属専任媒介契約や専任媒介契約を取りたいがために、意識的に高い査定をつけてくるところもあります。しかし相場とかけ離れた家の値段をつけても、ほとんど買い手がつくことはないでしょう。また競争もないので売却活動が不活発になってしまい、2、3ヶ月後には売主に対し値下げの要望をする羽目に陥ります。

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高い査定額の場合には、その根拠を聞く必要があります

不動産会社が高い査定を行った場合には、他の不動産会社がいくらで査定を出しているか、周辺の市場価格はいくらぐらいであるかよく調べる必要があります。

高い査定額をつけている場合には、なんでその価格なのか、妥当性をきちんと聞く必要があります。さしたる根拠なくその高い査定額を提示してきた場合には、その不動産会社の営業政策を疑ってみる必要もありましょう。

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不動産会社に買い取ってもらう方法もあります

住宅の売却を依頼したときに、媒介契約とは別に不動産会社より物件の「買取」の提案を受けることもあります。

媒介契約では不動産会社が売却先を探しますが、買取では不動産会社が売主から物件を直接購入します。どの不動産会社でもできるという訳ではなく、資金力が豊かな大手の会社しかすることができません。

買取のメリット

買取の長所は媒介により売り手を見つけるよりも、直ちに売買ができることです。

例えば住宅を相続し税金を早急に支払う必要がある場合や相続した家を売却し現金化し相続人で分配する必要があるときなどは便利に利用できます。
また早く現金化できますので、家を売却し次に購入する家の資金としたい場合には資金計画が立てやすいというメリットもあります。また媒介契約では仲介手数料が必要ですが、買取ではそれが必要ないのも嬉しいことです。

買取のデメリット

買取は早く売れる長所がありますが、他方デメリットもあります。

買取は媒介契約よりも一般的に安くなる傾向があり、仲介で取引される価格の7割から8割程度とされています。これは仲介の場合には家を購入し住む人が買うのに対し、買取の場合には不動産会社が一度購入しリフォームを行ってから再度売りに出すことが多いためです。

それでは次に買い手の立場に立った家の値段の決まり方について解説をいたします。

いくらぐらいの金額の住宅を購入できるのか?

家を買おうとする人は、だれでも可能であれば立派な住宅を購入したいと思いますよね。

しかし購入できる住宅は貯蓄額や年収・年齢・ライフスタイルなどによって決まってきます。
住宅を購入したいと思う人はほかにもさまざまなお金を必要としている場合がほとんどです。若い世代では子供が生まれれば教育資金が必要になってきますし、子育てが終われば老後の資金などを考えなければなりません。

ここでは買い手の立場に立って、住宅購入の流れと住宅の決め方および売買契約を中心にご説明いたします。

家の購入の流れは

家を購入する際にはその流れをつかみ、その内容や手続きなどについて知っておく必要があります。

住宅を購入するにはまず資金にあった物件の情報を収集することが大事です。
良い物件が見つかったら購入の申し込み⇒重要事項の説明⇒売買契約⇒支払い⇒引き渡し及び登記という流れになります。

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購入したい住宅の決め方

住宅を購入するときには自分の持っている資金と収入・借りられるローンなどを検討し、購入できる家の値段を決めなければなりません。

企業には経営計画がありますが、同様に家というものを運営していくためにはライフプランが必要です。収入の部には世帯の年収や退職金があり、支出の部には生活費はもちろんのこと、子供が生まれれば子育てや教育資金がかかり、老後の生活も考えなければなりません。またもしものことを考え生命保険や個人年金に入らなければならないでしょう。

家は高い買い物です、家を購入するには家の値段だけでなく生きていくために必要なすべての要因を加味して決めなければなりません。

資金計画をつくりましょう

将来生活の為に必要な金額が押さえられたら、次は住宅を購入する為にどれほどの資金を用意できるかということになります。

現在の貯金がどれほどあり住宅にどれほどの金額を回すことができるか。住宅ローンでいくら借りられるのか。退職金はいくらぐらい貰えるのかといったことを計算する必要があります。勿論病気やけがに対する備えや車が必要な人その費用・住宅修繕費なども予め考えて資金計画を作る必要があります。

頭金は家の値段の20%は用意しましょう

家を現金で一括して支払いのできる人はそうは多くいません。

そこで住宅ローンを利用することになりますが、頭金を多く用意することができれば、毎月の返済額を減らし返済期間を短くすることができます。一般的には家の値段の20%以上を用意する必要があると言われますので、ローン部分は80%以下ということになります。

しかし本来はパーセントにこだわらず、ライフプランに基づく具体的な金額設定するべきと言えるでしょう。

住宅ローンは返済期間と返済額を考えよう

住宅ローンを借りる時にはいつまでに返済するのかということを考えなければなりません。毎月の返済額も生活費なども考慮に入れて、無理のない返済額としなければならないのはもちろんのことです。

会社勤めをしている人は定年がありますので、少なくとも退職の時までにはローンを完済したいものですね。退職後まで住宅ローンが残ってしまっては、老後の生活が不安になり最悪の場合には住宅を売却する羽目に陥ることになるかもしれません。できれば退職金の一部を使い、ローン全額を完済する計画としなければなりません。

また収入が増え貯蓄もできたら繰り上げ返済を行えば、返済期間を短縮するだけでなく利息を減らし借入金の総額も減らすことができます。
なお住宅ローンの返済額は、年収の25%程度までに抑えたいものですね。

購入できる家の値段は

4000万円の住宅を購入したい人がいるとします。頭金は20%とすると800万円用意しなければなりません。残り3200万円を30年ローンで支払い金利が0.6%とすると、利息は500万円にも上ります。よって毎月の支払金額は3700万円を30年で割ると年間の支払い金額は123万円ほどで一か月では10万円程度の支払い金額になります。
一般的に言って住宅ローンの比率は25%以内に抑えるべきと言われていますので、500万円の年収のひとであれば4000万円の住宅は可能ではないかと思います。

しかし実際には教育資金や車の購入・老後資金・レジャー・生活費などの必要な支出金額を全て積み上げて、その人のライフプランにあった資金計画を作る必要があります。

きちんと確認したい売買契約

住宅を購入する際に資金計画と同様に大事なのは、最終段階の売買契約の締結です。

一般的に手付金は5%~10%と言われますが、物件が高額になると手付金も大きくなりますので100万円とする場合が多いようです。手付けを一旦打った後解除すると手付金は戻ってきませんので、後戻りできないと考え、十分考える必要があります。

売買契約を結ぶ場合には、署名捺印して契約を結びますが内容をきちんと確認する必要があります。
登記簿と実測面積に違いがないか、売買代金の支払い方法、移転登記の関連、契約後の補償の問題などきちんと確認して判を押さなければなりません。

まとめ

いかがでしたか?

住宅の売買というものは、売り手から見ても買い手から見ても大きな金額になります。それゆえ慎重にかつ十分に計画を練って進めたいものですね。
今回の記事をぜひ参考にしていただき間違いのない売買をしてくださいね。

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