不動産売却

一般媒介と専任媒介の違い。不動産を売るとき、仲介をお願いする時はどれを選ぶのが一番得なのか。

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不動産やマンションの売却を検討し、いよいよそれを決心して売ると決めたとき、不動産会社に正式に「この物件を売るので仲介をしてください。」と結ぶ契約を、媒介契約といいます。

そしてこの仲介、媒介契約には3つの種類があり、不動産会社と相談して選ぶことになります。

ここでは、検索すると良く出てくる一般論以外にも、実務上、実際に契約を結ぶときにどのような差が出てくるのかに焦点をあてて説明していきます。

3つある媒介契約の種類とメリット、デメリットを比較

不動産を買うときと売るときでは手順がかなり違うので、このような形態があるのを知らない方もいらっしゃるかも知れません。法律によってこの3種類が決まっているのですが、自分の状況によってどれが一番良いかは変わってきます。まずは各媒介契約の特徴を見ていきましょう。

一般媒介契約

まずは最も一般的である、一般媒介契約です。一般媒介は3つの中で一番売主(マンションを売ろうとしている方)が自由であり、縛りがありません。良く知らない不動産会社が良い値段を提示してきてくれたので。若しくは頑張ってくれそうだったからお願いすることになった時などに選ぶといいでしょう。

3つの媒介契約にはそれぞれ、報告義務や契約期間などがこと細かく規定されているのですが、その中でも一番気を付けたい点は、重複してほかの不動産屋に不動産売却を依頼出来なくなってしまう場合があるという事です。それが残りの2つの媒介契約なので、先に見ていきましょう。

専任媒介契約

先ほどの一般媒介契約は、最も売主が自由になる契約といいました。この専任媒介は少し自由がなくなります。一般媒介契約との一番大きい差は上で述べた通り、媒介契約を複数できない(他の不動産会社に同時にお願い出来ない)事です。かといってその媒介契約がずっと続くのではなく、3か月度に必ず更新するようになっているので、そこまで致命的な心配があるわけではないのですが、不動産はその性質上、買い手が現れたらそのチャンスを逃すことなく売りたいものなのです。

不動産の性質について

不動産を買うときも感じたことだと思いますが、不動産やマンションとは唯一無二のものです。例えば同じマンションでも、高さによって眺望も変わってきますし、部屋によっては景色も日差しも全く別物になります。部屋によって間取りやデザインも違ってくるので、全く同じ物件は存在しないのです。

だから、もし軽い気持ちで専任媒介契約をしてしまったものの、不動産会社が一向に頑張ってるような気配もないし、報告も「なかなか売れない」しかなく説明もない。売れる気配がなくただただ3か月が過ぎていくのでは元も子もありません。時間の損失はお金の損失と同等。契約の種類は賢く選ぶべきだと考えます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介とは、専任媒介よりも更に自由がなくなります。この3つ目の媒介契約は、ほぼ完全に、その不動産屋1社に全てをお願いする形となるでしょう。上の一般媒介、さらに専任媒介と違う点は、

  • 重複してほかの不動産会社に売却をお願い出来ない
  • 自分で買い手を見つけて売却する事も出来ない

という2点にあります。

自分で買い手を見つけるという事はそうそうないのかも知れないのですが、もし売ろうとしているものが投資物件でしたら話は変わってきます。売るという噂を聞きつけた知人から話が入るかも知れませんし、不動産業界にはこうやって水面下で動く物件が多数存在します。また、買い手も市場に出ていない物件情報を貴重だと感じる側面もあります。

それならば、売主は一般媒介契約が一番良いのではないか?

このように考えるのは至極当然なことでしょう。ですが、いつもそれが当てはまるとは限らないのです。それはなぜでしょうか。

一般媒介契約だと、不動産会社はやる気がいまいち出ない

不動産会社も法人なので、利益を上げなければいけません。一般媒介は他の不動産会社にも仲介の依頼が出来てしまうので、不動産会社からしたらいつ逃げられてしまうか分からない不安なお客さんなのです。

不動産を売るには大変労力がかかります。もちろん不動産業者はレインズへ登録するでしょうが、そのほかにもチラシを作って不動産会社を周ったり、電話で新しい物件が出たと営業をしてまわったりと様々なコストをかけて努力しています。

もし、専任媒介の案件と、一般媒介の案件を同時に抱えていたら、どうでしょうか。きっと誰でも、確実にお金になる専任媒介から先に売却したいと思いますよね?

専任媒介、専属専任媒介ではずれを引くと怖い

上でも少し触れましたが、一般的に専任契約は両方とも3か月ずつで契約します。(※3か月が上限です)不動産会社が販促を頑張ってくれるのならこちらとしても文句はないのですが、専任になったのにも関わらず後回しにされたり、対応がそっけなかったりします。こうなってしまうと売主はどうしようもなくなってしまいますよね。

例えば、売主はマンションを高く売りたいので、この値段で売ってくれと言います。不動産会社の営業は、契約を取ってこないと怒られるので、正直その値段で売るのは無理だと思っても、後で説得すればいいやと先に契約を急いでしまいます。これは大変良くない傾向なのですが、実際にあるパターンです。

ですので、一般媒介だと売主の自由が効くが、不動産会社が本気で取り組みにくい。専任媒介だと売主は不自由になるが、不動産会社が本気で取り組みやすい。といった関係図が生まれてきます。

一般媒介と専任媒介の選び方

ここまで売主や不動産会社の立場を整理すると分かってきますね。では何を基準にどの媒介契約を選べばいいのかというと…

  • 昔から知っている、若しくは仲がよく信頼出来る不動産業者の場合は専任媒介でいいでしょう。
  • 不動産会社が大手、地域密着など、売ろうとしているマンションの顧客を既に持っているような場合も専任媒介でいいでしょう。
  • 専任、専属専任の別は、自分が知り合いなどを通じて直接買い手を探す可能性があるのかどうかを考えて決めればいいでしょう。

一般的にみると、ざっくりではありますが、一般媒介と専任媒介はおおよそ半々くらいでいると思います。どちらが良いかは状況によって変わりますし、どちらにしたから、売却できた値段が大きく変わったということもあまり無いとは思うので、売却を進める事が決まった時点で、不動産会社と相談の上、媒介契約をすすめていけば良いと思います。

複数契約以外の、一般媒介と専任媒介の違い

他の不動産会社に同時に売却の仲介を依頼できるかどうか、直接買い手を探せるかどうか。この2点は既に確認しました。

他にも規定があるので、最後に確認だけしておきましょう。

定期報告義務

不動産業者が仲介の依頼を受けたマンション、または不動産を売却するために、このような取り組みを行って、どれくらいの反響や進捗がありましたよ!という不動産会社から売主に対する報告業務です。これが法律で決まっています。

一般媒介は規定なし、不動産業者は自由にする事が出来ます。

専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上と、不動産業者の義務が発生します。

いかがでしょう。私はこの規定はどうかなと思うのが、今の時代、お客様から依頼があったら密に接して丁寧に対応するのは当たり前だと思っています。なので、逆に2週間以上もなんの連絡もないと心配になると思いませんか?もしくは気になってしまえばこちらから電話して聞いても構わないですし、一般媒介に規定がないからって全く業務報告をしてこない不動産会社がいるとも思えません。

以上の理由から定期報告義務の違いはそこまで重要ではないでしょう。

売却不動産のレインズ(指定流通機構)への登録義務

レインズとは全国の不動産業者たちが共有する、物件情報のデータベースです。理論上、全ての売り物件がここに掲載されます。

理論上というのは、登録義務のある物件は全て掲載しなさいとなっているのですが、実務上の流れでそうならなかったり、もっと悪いと悪意でわざと載せない場合もあるのが現状です。もちろんそういった業者には指導が入りますが、なかなか発覚することはないのが難しいところです。

一般媒介契約では法律上、載せないといけない義務はありません。が、普通は載せます。もしくはここに乗せないで、業者専用のポータルサイトで販促する場合もありますが、通常は載せます。

専任媒介は媒介契約締結日から7日以内に、専属専任媒介は締結後5日以内に登録するよう義務化されています。しかし、業者しか閲覧できない場所へ登録したところで、登録したという事をお客様から確認するのは難しいのが現状です。

レインズに登録すると、登録証明書のような紙が発行されてそれを貰えるのですが、証明書だけ発行して物件を一旦消すといった行為も簡単に出来てしまいます。なので、登録したかしなかったのかが問題なのではなく、結局売主とその不動産会社の信頼関係によるところになるのかなと考えます。

以上の理由により、このレインズへの登録義務の違いもさほど重要ではないと思います。レインズに登録したからって売れるわけでもなく、不動産会社も広告費を払っているポータルサイトから売れる場合もありますし、横繋がりのある業者間で取引が出来たという場合も十分ありえます。

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一般媒介と専任媒介の選び方、違い【まとめ】

3つの媒介契約の違いを表にまとめるの以下のようになります。

契約の種類複数依頼自ら直接契約契約期間レインズ登録業務報告
一般媒介契約制限なし義務なし義務なし
専任媒介契約×3か月以内7日以内2週間に1回
専属専任媒介契約××3か月以内5日以内1週間に1回

悩んだらとりあえず一般媒介契約で問題ないと思います。専任媒介契約から一般媒介に戻すことは出来ないけど、一般媒介契約からなら専任媒介にも切り替えられるので、担当になった営業マンの様子を見ながら対応していくのも良い方法の1つだと言えます。

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