マンションは売り出し時が最も大切です。売却までの期間が長引けば長引くほど損をします。できれば、3か月以内にスピーディーに売却することがとても大切です。その前準備や具体的なコツ、やるべきことをまとめました。
マンションの売却はプロでも難しい
マンションの売却は、売り手の希望が全て反映されるわけではなく、値段を下げて売らざるを得ない場合もあります。仲介する不動産会社の売買のプロフェッショナルでも簡単には売れない場合があります。売り手も早期売却のために協力してこそスピード売却が可能となります。
そう簡単には売れないマンション
マンションを売りに出したら、数日間で売れるなら奇跡です。売りに出した途端売れる人気物件も数少ないでしょう。不動産買取なら現金化まで48時間などのスピード売却も可能ですが、買い叩かれてしまいます。
通常のマンション売却では、売却までに3か月程度はかかると言われています。しかし、住宅ローンが多額で相場よりも高く売らないとローン金額と相殺できない場合は、プロでもそう簡単には売れないでしょう。
中古マンションは高額です。人生でも最も高い買い物になりますので、一般庶民は住宅ローンを組んで購入するのが普通です。長期の住宅ローンが組める安定した定収入のある方にしか購入できない商品です。こうした敷居の高さも簡単にマンションが売れない理由になっています。
マンションの平均的な売却期間
マンションの売りにくさは、新車以上です。その理由も価格が高くそう簡単には買えないからだということは明らかです。買い手にも潤沢な資金がある、住宅ローンが組める属性であるといった条件がそろわないとすぐには売れません。希望する買い手がすぐに現れるわけではありませんので、広告宣伝も広く行われます。できれば、3か月以内に売るのがベストです。それ以上期間が長引けば、管理費や固定資産税の問題など所有しているだけでもコストがかるからです。人が住まなくなった建物は傷みが激しくなり劣化が進みます。住み替えの場合は、デッドラインを決めてタイミングよく売却、換金処分を行う必要があります。
平均的には4～6か月で売れると考えられますが、6か月以上経過しても全く買い主が現れない場合は、すぐに対策を検討しなければなりません。
スピード・マンション売却の手順
マンションを売却しなければならない理由はさまざまです。住み替え、転勤、離婚、相続、住宅ローン返済が困難などいろいろな理由がありますが、とにかくできるだけ高い価格でスピーディーに売りたいという思いは変わらないでしょう。
売却前の準備
マンション売却においては、最初にデッドラインを決める必要があります。できるだけ高く売ることは大切なことですが、いつまでも売れないと困ります。住み替え時期が近い、管理費・修繕費が毎月かかるようなら段階的に値段を下げる対策も行います。できれば、3か月とはお伝えしましたが、最大6か月を目安にして売却活動を行います。その後、もし売れなかった場合は不動産買取も検討しなければなりません。
まずはご自身のマンションの価格相場を知ることです。ネットなら近隣での類似物件の取引事例を簡単に調べることができます。ただし、近隣相場でマンションが売れるわけではなく、必ず今の住宅ローン残債金額を検討したうえで相場価格で売れるかどうかを確認しましょう。
売却相場は、マンションの一括査定サイトや不動産のポータルサイトを利用すればおおよその目安金額がわかります。
必要書類や実印、印鑑証明、納税通知書、マンション購入時のチラシなども用意し、いつ売買契約があっても数日以内に売買取引ができる心構えと下準備を行いましょう。
査定依頼と不動産会社選び、契約形態
次は重要な不動産会社選びや契約形態、査定依頼です。
簡易査定を依頼する場合は複数の業者に依頼しても構いません。しかし、あくまでも価格の目安を知るために行うものです。不動産の一括査定サイトを活用するだけではなく、そこには掲載されていない地元の不動産会社にも査定依頼をしたほうが無難です。お住まいの地域や特定のエリア情報に詳しい人なら思わぬ高値査定をつけることがあります。その理由は、そのエリアをよく知っているためで、取引経験や売買成約の実績が豊富だからこそ高値査定が付けられる、と考えていただいていいでしょう。
複数の不動産会社の査定依頼の後、訪問査定を依頼しますが、ここではスタッフの対応や見積もりに対する根拠についてしっかりと確認する段階です。
複数の会社の訪問査定の後、正式に媒介契約を結びます。契約形態には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。
専属専任媒介なら依頼した不動産会社に全てを任せることができます。複数業者への依頼や自分で買い主を見つけることはできませんが、担当者に動いてもらいたいのなら専属専任媒介契約がベストです。
売却価格の決定
媒介契約を結んだ不動産会社と共に、査定価格と相場価格をもとに売却価格を決定します。最初の売り出し価格が最も重要です。
売り出し価格を間違うと、後になって値段の変更をしなければなりません。売却活動を始めてから3か月以内に値下げをするような場合は、誤った売り出し価格を決定してしまった場合があります。
相場価格から乖離しない程度の希望の売り出し価格を決定し、値交渉を含めた最低価格もあらかじめ決定しておきます。様子を見ながら、段階的に価格を下げていきますが、最低価格になれば不動産買取も検討しなければならないでしょう。
売買契約と物件引き渡し
うまく行けば、数週間後には購入希望者や内覧の問い合わせが入ります。後にもご説明しますが、空室の場合はハウスクリーニングを行いましょう。居住中なら室内をいつもきれいにし、広く明るい状態に保たなければなりません。特に玄関やリビングはチェックの厳しい箇所です。
購入申し込みになれば、買付証明書が提出されます。幸運にも複数の買い付け申込があれば、より高い価格をつけた購入者と売買契約を結びますが、その際にもちょっとしたコツがあります。
売買契約では、必要書類の準備、契約内容の確認と署名、売却価格の10％程度の手付金を受け取ります。マンションの引き渡し前には、ハウスクリーニングを行います。
物件の引き渡し日には、代金の決済、登記関連の手続き、住宅ローンがあれば一括繰上返済、仲介手数料、固定資産税、管理費、修繕積立金等の精算、マンション関連書類やカギの引き渡しを行います。
マンション売却後の税金、確定申告
マンションを売却すると必ず税金がかかります。儲かった場合は所得税がかかりますし、仲介手数料には消費税もかかります。
しかし、「居住用財産」として定義されるマンションを売却した場合は、売却益(譲渡益)が3000万円以上なければ所得税や住民税はかかりません。個人でマイホームを売却する場合は、3000万円の特別控除があると覚えておくといいでしょう。
他にも相続財産の売却、所有期間10年超の居住用財産を譲渡した時の軽減税率の特例、特例居住用財産の買換え特例があります。
逆に譲渡損が生じる場合も買換えや売却による譲渡損失の損益通算や繰越控除の特例があります。
大変ややこしいので税務署や税理士などの専門家に相談し、売却した翌年に忘れずに確定申告を行いましょう。
マンション売却方法の奥の手
実際にマンションを高く売るにはどうすればいいでしょうか？高く売れたという方の意見を参考にまとめました。
売却査定は複数業者に
地元の不動産業者やマンションを購入した業者に売却の話を持ち掛けるのと同時に複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。実際に査定する会社や担当者が違えば全く異なる査定額が出ます。簡易査定の段階では、マンションは一点ものですし、現地での訪問査定を行うまでは正確に査定額が出るわけではありません。売り出し価格も相場価格や査定額を参考に決定しますので、現時点で各不動産会社がどのような査定を行うかを知ることはとても重要です。結果的に各社の査定額よりも高い値段で売れたとしたらお持ちのマンションの売却は大成功です。
売り出し価格は強気で結構！
売り出し価格は、相場よりも安すぎない金額にしなければなりません。早く売りたい気持ちが強いと相場価格よりも安い価格になってしまいます。相場価格の平均より2割程度高い値付けがベストです。値段設定は、1000万円や500万円とするよりも、検索する人の心理効果を狙い表示は980万円や480万円にすると検索に引っ掛かりやすくなります。
内覧で勝負をかける！
購入希望者が月に2、3件出れば、そろそろ売れる頃です。そして、購入希望者が内覧を希望する場合は、本気度が高いのでそこでしっかりとアピールすることが大切です。内覧のスケジュールは売り手が指定し、事前準備をしておきましょう。
「どうしてもマンションを買いたい」と思う人だけが内覧に来てくれます。
話に自信がある売り手が同行する場合は、内覧時に不動産会社任せにするのではなく、住民としてどんな点がよかったかをうまく伝えることが重要です。しかし、話がうまくない方は不動産会社の担当者に任せるしかありません。
買い付け申込後の駆け引き
購入申し込みが入ると不動産会社を通じて買付証明書が提出されます。
そこには買付金額や手付金が書かれていますが、ローンを使う場合はローンの事前審査状況もわかります。ローンの事前審査に通っていないと、住宅ローンの本審査が通らなかった場合、「ローン特約」により契約に至りません。できれば、住宅ローンの事前審査が通過している方を優先してください。購入理由がわかる場合は、交渉の切り札になることもありますのでよく確認しておきましょう。
やってはいけないマンション売却方法
やってはいけないマンション売却方法も簡単にまとめました。
売り急ぎ
一定期間たってもマンションが売れない、問い合わせも入らないとなると、値下げしたくなってしまいます。
安売りは禁物です。最低でも3か月は余裕を見てください。最悪売れなくてもマンションは不動産会社が直接買取します。売り急ぐと損をすることが多くなります。
リフォームをしてしまう
リフォームは、購入した方や不動産会社が行います。売り主が数百万円の費用をかけてリフォームする必要はありません。購入者の趣味や好みに合わせてリフォームすることが前提です。焦って無駄な費用を出さないようにしてください。リフォームしても高値で売れるわけではありません。
年間で見た売却のタイミングを待てない
不動産売却において、年間を通じた売却のタイミングも重要です。7～9月は売れません。最も売れるのは、2～3月です。この時期は転勤、入学、入社が増え、引っ越しのシーズンです。運がよければ、2～3月で売れます。ところが、8月に差し掛かると売れなくなりますので売却のタイミングを知り、売れなくてもじっと我慢することが大切です。
不動産会社選びの失敗、一般媒介・専任媒介など
売却が決まりやすいのは専任媒介です。8割近くは専任媒介で決まっているので、3か月以内のマンションのスピード売却は、不動産会社選び次第です。一般媒介契約で複数の不動産会社とやり取りし、それで決まらなかった場合に3か月後に専任媒介契約を結ぶといいでしょう。段階を踏んでよい不動産会社を選ぶことが大切です。
まとめ
マンションの高値売却は、スピードが大切です。あらかじめどんなことをすればいいかを確認したうえで対策を施し、よい不動産会社を選ぶことが早期売却のコツです。
