戸建住宅やマンションなどを住宅ローンを融資してもらい購入する場合、金融機関や保証会社は、購入する不動産に「抵当権」を設定しています。抵当権は一つの不動産にいくつも設定することができますが、順位があります。その意味や抵当権の仕組みについて簡単に解説していきます。
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1番抵当権
抵当権には順位があります。その順位は早い者勝ちであることを知っておきましょう。
抵当権の設定登記は、できる限り早く行う必要があります。その理由も、1番抵当権でなければ、競売代金の債権者への配当が後になってしまうからです。1番なら全額ではない場合でも配当がゼロ円になることはありません。
このような理由から抵当権は順位がつけられており、できれば「1番」抵当権をつけることが重要です。
抵当権とは？
抵当権を簡単にご説明すると、戸建て住宅やマンションを購入するときに融資した住宅ローン(債権)について、返済できない場合や滞納して返済できなくなった場合に、その不動産を換金処分して、その売却金額を元に優先的に借金の返済を受けられる権利のことです。
抵当権の効力
抵当権にはどのような効力があるのでしょうか？
代表的な効力の一つが、「優先弁済権」と呼ばれる権利です。
これは前項でご説明したように、借金の返済がなされない場合は、抵当権が設定された不動産を競売にかけて売却し、その売却代金をもって、謝金の弁済に充てることができるものです。「優先弁済権」と呼ばれているように他の債権者よりも優先して売却代金を受け取ることができます。
そして、債権者間の優先順位を決めるときに重要となるのが、「抵当権の順位」ということになります。
抵当権には、他にも物上代位(ぶつじょうだいい)と呼ばれる効力もあります。
抵当権は早い者勝ちです！
一つの目的物には、いくらでも抵当権を設定することができますが、早く登記した人から順番に順位がつけられ、優先順位の高い人から順番に、抵当権が実行された競売による代金の配当を受けることができます。
抵当権が実行されるときは、任意売却ではなく、競売による売却方法になりますので、売却代金が相場価格よりもかなり安くなってしまいます。1番抵当権ではなく、2番以降の抵当権者には全く配当がない場合があることを知っておいてください。
1番じゃない抵当権はどうなる？何が違うの？
抵当権には、1番から順番に債権の金額が設定されています。一般的には順位の高い人ほど、抵当権の設定金額も多くなります。1番ではない場合は、優先弁済権も2番目以降になるだけではなく、抵当権の設定金額も低くなっています。場合によっては、1円も配当されない場合があります。競売による売却代金が少なければ、無担保債権と同等の価値しかないものとみていいでしょう。
債権者平等の原則
民法には、「債権者平等の原則」があります。抵当権の設定登記で順番がなければ、全ての債権者に平等に売却代金が配当されることになります。これが「債権者平等の原則」です。
抵当権を設定登記する場合は、1番や2番といった順番をつけて法務局に届出を行うと、債権者平等の原則の例外となり、1番抵当権を持つ人に優先的に配当されるようになります。
抵当権の順位は、お金を貸す人にはとても重要な決まり事です。不動産の抵当権の設定登記では、最初の一社の住宅ローンしか設定しない場合でも、後から抵当権が設定されないように1番の抵当権設定登記を行います。
抵当権の順位は変更することができる
抵当権は、一つの不動産にいくつも設定することができます。
抵当権の順位は、先に抵当権を設定した人から1番、2番、3番といった順位がつきます。通常は早い者勝ちですが、抵当権の順位を変更することができます。その方法や法的な意味についても解説します。
話し合いで決める抵当権の順位
不動産の抵当権の設定登記は、後の順位になるほど貸したお金が返済できなかった場合の抵当権の実行時に全額弁済されない可能性が高まります。1番以外の抵当権は、全額弁済されないどころか、全く配当がない場合がほとんどです。
その理由は、競売による売却代金がとても安いということが原因です。
そこで2番や3番の順位の抵当権者は、1番抵当権になるために、話し合いにより抵当権の順位を変更することができます。
しかし、他にも利害関係者がいる場合は、全員の承諾が必要です。
抵当権の順位が自動的に上がるケース
抵当権の順位が自動的に上がる場合があります。債務者が1番抵当権者の債務を全額完済したときです。設定登記されていた1番抵当権は、完済した時点で自答的に消滅するからです。
その後、2番抵当権者が1番抵当権者に繰り上がります。
抵当権の設定登記は安全対策
抵当権の設定は契約の書面のみでも効力があります。
しかし、取引の安全のために抵当権の設定登記を行います。
抵当権の設定登記を行っていないと、第三者が抵当権の設定登記が行われているのかどうかがわかりません。登記をすることにより、公示され抵当権が設定されているということが第三者にもわかります。
そして、抵当権の設定登記により実質的な優先債権を主張することができます。
抵当権設定登記の意味
抵当権の設定を契約書面だけで済ませるのではなく、登記を行う必要がある理由は、同じ不動産に他の債権者が同じように不動産の抵当権を設定し、その不動産を担保にお金を貸すことができるからです。
困ったことに、登記をしていないと、民法の債権者平等の原則により、債権者全員が同じような扱いを受けることになってしまいます。貸付金額や抵当権を設定した時期も関係ありません。債務不履行が起こった場合は、貸付金額が多い債権者や最初に抵当権を設定した債権者が損をします。
そこで、抵当権の設定登記を行い、1番や2番といった順位をつけます。順位をつけると債権者平等の原則の例外として取り扱われます。
抵当権には必ず順番がつけられている
抵当権を設定する契約を結んだ後は、すぐに設定登記を行います。そのままにしていると、後から抵当権の設定登記をした第三者に対抗できなくなる恐れがあるからです。
抵当権が実行されるとどうなる？
お金を借りた人がお金の返済をしない場合や途中で返済できなくなった場合は、抵当権者である債権者が、抵当権の優先順位に基づき、担保不動産のを売却します。この場合は、任意売却ではなく、強制的に競売になります。競売による売却代金を元に、お金を貸した人がその債権の弁済に充てます。
しかし、債権額全額に足りない場合もありますが、抵当権そのものは消滅してしまいます。
弁済額の決まり方
弁済額は、1番抵当権者から順番に優先的に弁済されていきます。競売による売却代金が残っていれば、2番抵当権者にも弁済が行われます。登記のない抵当権者は、後回しになりますので弁済金が支払われることはほぼありません。
利息に関しても弁済を受けることができますが、最後の2年間に限定され、優先的に弁済額を受けることができます。
住宅ローンの返済が滞り競売にかけられます
住宅ローンの返済が滞ると、任意売却ではなく、強制的に競売がかけられます。これは、担保権の実行とも呼ばれます。
強制競売と担保権の実行
強制競売は、抵当権などの担保権を設定していない場合に行われる競売のことです。
抵当権が設定されていない場合は、裁判を起こし、勝訴判決を得た後に競売の申立てを行います。
勝訴判決の他にも公正証書や和解調書などの債務名義のある債権を所有していることを証明することができれば、競売の申立てが可能です。
担保権とはここでは住宅ローンの担保に設定していた不動産の抵当権のことになります。抵当権が設定されていれば、債務者の住宅を強制的に売却(競売)することができます。このことを担保権の実行と呼んでいます。
具体的には、登記事項証明書などの抵当権の登記が設定されていることを証明する書類を裁判所に提出し、競売を行います。
提出する裁判所は地方裁判所なりますので、地方裁判所にに申立てを行います。
その後、裁判所は、申立書を審査し、競売開始の決定を行います。
裁判所は、対象の不動産の差押えの登記が法務局に対して嘱託されます。
そして、執行官には現況調査命令、評価人には評価命令を発します。こうして現況調査報告書や評価書が作成されます。
競売では、競り売り方式や入札方式が採用されます。入札方式が多く採用されています。
買受人は、売却基準価格の2割を目安に保証金を裁判所に支払った上で買受の申し出を行います。
こうした入札により最も高い値段をつけた買受人が落札します。
落札した代金が支払われた後に、買受人に対してその不動産の所有権の登記が行われます。
競売は任意売却に比べるとデメリットが多い
不動産を競売で売却すると任意売却に比べると価格の面では損をします。
競売は、市場価格の6～7割の値段で始められるからです。あくまでも迅速に売却の手続きを行うために値段を下げて行います。売却完了までの期間が圧倒的に早いのが競売のメリットですが、売却価格は結果として大幅に下がってしまいます。
そして、競売により残債務を全て回収できない場合もありますが、住宅ローンの場合は、債務者の残債務の返済はその後も続くことを知っておきましょう。
住宅ローンを滞納した場合は、ローン保証会社がついていた場合、保証会社が住宅ローンの代位弁済を行います。これは代わりに返済してくれるということです。銀行などの金融機関が債権者の場合は、残債務を全て回収できることになります。
残ったローンについては、ローン保証会社や委託を受けたサービサーが債権者になり、債務者はその残債務を返済してくことになります。
まとめ
抵当権には優先順位があります。戸建住宅やマンションなどを住宅ローンを融資してもらい購入する場合、金融機関や保証会社は、購入する不動産に担保となる「抵当権」を設定しています。抵当権は一つの不動産にいくつも設定できますが、登記により順位がつけられています。
債務者が住宅ローンを滞納し返済できなくなると、その不動産は競売にかけられ、売却代金は1番抵当権者から優先的に弁済を受けることができます。
