不動産売却

離婚後も旦那名義の家に堂々と住むときの注意点

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永遠の愛を誓った二人でも、夫婦になり、お子さんが生まれた後その関係が冷え切ってしまい結局離婚になってしまうことがあります。人生において何が起こるのかを予想できる人はいません。離婚後のマイホームに元妻がお子さんと住み続ける場合の注意点について解説します。

結婚後に取得した家は二人のもの

結婚生活は最初は誰もが甘い生活です。仲のよいうちは何も問題ありません。結婚後に購入した家や自動車は、ローンがあったとしても二人で購入したものです。つまり、ローンを含めて二人の共有財産としてみなされます。
婚姻関係にあった二人が離婚することになると、離婚後は赤の他人です。過去に共有していた財産であっても全くの他人の財産としてみなされてしまうことに注意しましょう。

所有名義人と住宅ローン名義人

マイホームは、離婚後にはどうなるのでしょうか?住宅の所有名義人が夫であれば、夫の所有物です。しかし、離婚の財産分与では、妻に名義を書き換えることもあります。
そして、住宅ローンを完済している場合は問題ありませんが、返済途中である場合は、住宅ローンの名義人の問題も発生します。通常はお住まいを購入した名義人(登記簿に記載)が住宅ローン名義人になっています。この二つの名義人は同一人物であることが望ましいわけですが、離婚により必ずしも一致しないケースが発生してしまいます。
名義人とは違う元妻やお子さんだけがマイホームに住み続けていた場合、後になって自由に売却できなかったり、他人に賃貸できなかったりします。つまり、マイホームでありながら自分の名義ではないために、自由に取り扱うことができないという問題が発生します。

連帯保証人や連帯債務者が存在するかどうか?

住宅ローンの名義人は、旦那になっていることが多く、通常は男性のほうが経済力があるためお住まいの名義人と住宅ローンの名義人が一致しています。住宅ローンを組んでいる場合、連帯債務者や連帯保証人が存在するかどうかも必ず確認しなければならない事項です。
よくあるケースでは、共働きの夫婦で旦那の収入が少ないので、夫婦の収入を合算した世帯収入で住宅ローンを組む場合です。この場合、夫婦がローン名義人にもなっており、さらに連帯債務者として認識されてしまい、夫婦二人ともが同じような住宅ローンの支払い義務を負うことになってしまいます。
連帯保証人がいる場合は、その人は債務者が返済できない場合に返済を求められる人です。ローン名義人と同じように返済の義務があります。旦那がローン名義人で連帯保証人が妻や親兄弟、信用保証協会といった保証会社などになることもあります。

特有財産になるケース

お住まいが夫婦の共有財産ではなく、「特有財産」になることもあります。
一例を挙げると、結婚前に自宅を購入し全額購入代金の支払が完了しているが、旦那の両親が購入資金を出していた場合です。
こうしたお住まいは旦那の特有財産となります。残念ながら特有財産は、財産分与の対象となりません。旦那から贈与を受けたり、有償での賃貸契約や無償での使用貸借契約を結めば住むことができます。
いくら元旦那でも、いつまでも元妻とお子さんとで住み続けていると、トラブルに発展することになります。有償であれば賃料の取り決め、光熱費の負担割合なども決定し、公正証書などで合意したことをはっきりと決めておく必要があるでしょう。

離婚後は名義人が所有者なることで生じる問題

ここでは離婚後に名義人が所有者になることで生じるよくある問題について取り上げます。財産分与を行った場合によくあるケースが、お住まいの名義人は旦那で、実際に家に住んでいるのは妻やお子さんであるケースです。慰謝料やお子さんに対する配慮だと考えられますが、トラブルが発生しやすいので事前によく相談し合意したうえで居住するようにしましょう。

名義人が違うことによるトラブル

離婚後に財産分与が行われますが、お住まいを妻の物にすることに決定したとしても、名義人が旦那のままになっていることがあります。
この場合も何も手続きをしなければ、妻も住宅を自由に処分したり、賃貸したりすることができません。
お住まいが古すぎる場合、広すぎる場合、別の方と結婚される場合などの諸事情により住宅を売却したい場合でも、名義人が妻のものになっていなければ自由に売却することができません。しかも、貸家としての賃貸収入を得ることもできません。
そのため、離婚時の財産分与で名義人が変更になることが決定したら、旦那や妻などの名義人の変更手続きを行ったほうがいいでしょう。居住する人が妻なら、後々のために妻に名義人を変更することをおすすめします。

住宅ローンが残っている場合のトラブル

マイホームの住宅ローンは長期にわたります。もし、住宅ローンの返済中で多額のローン残債が残っている場合は、名義人を妻にしたくても、住宅ローンの返済能力の関係上旦那の名義のままにしかならない場合があります。
住宅ローンを組んでいて、返済途中の場合、ローンの貸主である銀行やローン会社は債権者となり、仮にローン返済が滞った場合は、住宅が差し押さえられたり、競売にかけられたりします。元妻やお子さんが住んでいてもそのまま売られてしまうこともあります。ローンの名義人が旦那のままですと、元妻やお子さんは早期に立ち退きを要求され、住めなくなってしまいます。
住宅ローンの名義変更は大変面倒です。完済していない住宅ローンは債権者が名義人の変更を拒否するケースが多く、簡単に名義変更できないものと考えていただいていいでしょう。

様々なケースとその解決法

離婚後も旦那名義の家に堂々と住みたい場合は、さまざまなケースが想定され、それぞれの問題と解決方法が提示されています。よくあるケースに限り一部解説していきます。

所有名義・住宅ローン名義は旦那、妻と子だけが住む場合

最も多いケースですし、現実的な解決方法です。
これは小さいお子さんがいるケースで選択される場合が多く、両親の離婚とは関係のないお子さんに無理のない生活をしてもらうために多くのケースで選ばれています。住宅ローン残債がありますが、慰謝料として旦那が支払いを継続します。
経済力のない元妻であっても、家賃を支払う必要がなくなり、元妻もお子さんも安定した生活ができます。
しかし、住宅ローンを返済している旦那の収入減により滞納が発生するとマイホームが差し押さえになり、競売にかけられます。連帯保証人が妻の場合は、妻にも支払いの督促が来ることがあります。
子供が成長し働くようになると、将来はお住まいが売却される可能性が高くなり住めなくなってしまうかもしれません。

所有名義・住宅ローン名義を妻に、妻と子だけが住む場合

マイホームの所有名義も住宅ローン名義も元妻に変更します。つまり、旦那から住宅を購入するような形になります。
その際クリアすべき問題は、新規の住宅ローンの借り換え審査が通るかどうかです。住宅ローン残債が少ないようなら問題ありませんが、返済能力を超えるような額のローン残債が残っている場合は、旦那と同じくらいの安定した職業の正社員として一定以上の収入があることが前提です。あるいは譲渡時に旦那に残債を完済してもらうしかないでしょう。
女性にも安定した地位と安定した収入がある場合に限り有効な方法です。

任意売却を行い、妻と子だけが住み、新しい名義人に家賃を支払う場合

住宅ローンを完済しなければマイホームは売却できません。マイホームを売却してもローンが完済できない場合は、債権者が了解した場合のみ、自宅を売却できます。これは「任意売却」といいますが、残債金額よりも安い金額で自宅を売却します。売却先は元夫の親や親戚などでも構いません。元妻やお子さんは、賃貸料を支払うことでそのまま住み続けられます。
同じパターンでも家族以外の第三者が購入し、賃貸する場合は「リースバック」と呼ばれています。お住まいは自分のものではなくなりますが、そのまま住み続けることができます。

所有名義・住宅ローン名義が旦那、妻と子だけが住む家賃を支払う場合

これは前項の新しいお住まいの名義人が元旦那になるケースです。家賃を支払うことでそのまま住み続けられます。住宅ローンは旦那が家賃と併せて支払うので返済が滞るケースは少ないでしょう。

親がローン残債を完済し、親に家賃を支払う場合

こちらは、どちらかの親がローン残債を完済したうえで、所有権を移転し、親に賃貸料を支払うことで、元妻とお子さんが住み続けることができるものです。
「任意売却を行い、妻と子だけが住み、新しい名義人に家賃を支払う場合」で、新しい名義人がどちらかの親になるケースです。

連帯債務者が夫婦で離婚後も共同で住宅ローンを支払う場合

結婚後に自宅を購入した場合、マイホームは共有財産です。財産分与で合意し名義人を妻に変更できても、住宅ローンの残債がある場合は、困った問題が生じます。
住宅ローン残高がマイホームの時価を上回っている場合は、財産分与請求権が生じないため、住宅ローンの支払い問題が残ります。先にも解説したように、住宅ローンの名義変更は難しく、銀行などのローン債権者との協議が必要です。住宅の名義人の変更ができても、住宅ローンの名義変更ができない場合もあります。そのため、離婚の問題に詳しい弁護士を雇い、銀行などの金融機関との交渉が必要となります。

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まとめ

離婚後も旦那名義の家に堂々と住むときの注意点についてさまざまなケースをご紹介し、どう対処すれば円満に解決できるのかを解説しました。法的トラブルにならないように、離婚専門の弁護士とよく相談したうえで、感情的にならずに旦那と妻とお子さんのそれぞれの将来について決めていきましょう。

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