不動産売却

これがマイホームを失う原因?オーバーローンに気をつけよう!

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住宅を購入する場合には自己資金を使い一括で購入できる人はまれで、一般的には住宅ローンを組んでマイホームを購入します。しかし月々の住宅ローンの返済が難しくなって、住宅を売却しても返済できないような状態になっては困りますよね。

そこで今回は住宅を失う原因でもあるオーバーローンについて解説をいたします。最後までお読みいただき、返済に問題が起きないような住宅ローンの組み方をしてくださいね。

オーバーローンとフルローンってなに

マイホームは人生で一番大きな買い物ですので、住宅ローンを組むのが普通です。

住宅ローンの組み方には、物件を購入するために要する費用をを全額ローンで組む方法があり、これを「フルローン」と言います。
それに対して物件の価格のみならず、不動産取得税や保証料・各種保険料などの諸費用も含めて融資を受けることを「オーバーローン」と言います。

オーバーローンには物件が下落したためローン残高の方が大きくなってしまい、その結果不動産を売ってもローンを全額返済できない状態に陥る場合もあります。

オーバーローンになってしまう原因は

金融機関は不動産所得資金を融資する際には、不動産評価額以下で貸出すのが普通です。
しかし不動産の時価がローン残高を下回っているような場合があります。
なぜそのような状態が起こってしまうのでしょうか。

その原因の大きなものはバブルの崩壊です。
バブルの崩壊によりどの地域の不動産価格は毎年下落し続けました。そして融資を受けたときには、融資額以上の価値があった物件も借入残高を下回ることになってしまったわけです

一方近年問題になっているオーバーローンは、はじめから物件の評価額よりも大きな金額の住宅ローンを組むことにあります。ハウスメーカーや不動産業者の中には、住宅購入にかかる保証料などの諸費用なども組み込んで住宅ローンを借りるよう提案をするところもあります。

そのような話に乗るとオーバーローンから脱却できず、後で大変苦労することとなります。近頃は諸費用を含めて借りられる住宅ローンもありますので、これを利用すると良いでしょう。

オーバーローンはなんで問題になるの?

住宅ローンは住宅を購入目的以外には使えません

住宅を購入すると、登記費用や仲介料・ローン保証料などの諸費用かかります。
また引っ越し費用も馬鹿になりませんし、新しい住宅に住むなら家具も一新したいと誰もが思うことでしょう。

しかし住宅ローンは基本的には住宅と土地の購入のみしか使えません。
諸経費など住宅購入費以外の費用は、一般的に7~10%ほどかかります。
5,000万円の家を作るとすると、500万円ほど別途用意しておかねばならないわけですね。

そこでハウスメーカーや不動産会社などは、住宅購入費用に諸費用を上乗せして住宅ローンを組むよう提案することがあります。
施主は諸費用を含んだ金額で住宅ローンを借り、ハウスメーカーなどは全額入金された後に上乗せ分を施主に戻すということをするわけです。

住宅ローンの金利は住宅を購入する目的のために使われる貸借契約ですので、他の住宅ローンと比べると金利が優遇され低く抑えられています。
それゆえこの住宅ローンは住宅を購入する以外の目的で、使用することはできません。

故意に行うオーバーローンは法律違反です

とはいっても安い金利は魅力的で、きちんと返していけば良いだろうと簡単に考える人もいます。

しかし住宅ローンは住宅購入以外に上乗せしたオーバーローンは、禁止されていますので契約違反になります。それゆえ業者からオーバーローンの提案をされても、乗ってはいけません

契約解除や一括弁済を求められることもあります

もしオーバーローンがわかった時には、金融機関より契約解除や一括返済を請求されることもあります。

そんなことになれば、せっかく購入した住宅を売却しなければならないことも起きないとは言い切れません。
更に悪質なオーバーローンの場合には、詐欺行為として刑事責任を問われることもあります。
また二度と融資をしてくれなくなる可能性もありますので、オーバーローンは決して行ってはいけない行為です。

近年は諸費用を含んで借りられる住宅ローンもありますので、そうしたローンを組むべきでしょう。

売却による全額返済ができないリスクも!

住宅は人が住んだ時点で中古物件となり、住宅の価値が下がります。

それゆえオーバーローン状態となり、金融機関から一括返済を求められることがあります。
しかし価値の下がった住宅を売却し全額返済しようと思っても、全額返済できず住宅を失い借金だけが残るリスクもあります。

オーバーローンの住宅は自由に売買できません

住宅ローンの残っている住宅を売買することはできますが、持ち主がローンの返済を滞らせたときには金融機関が抵当権を実行する可能性があります。

抵当権とはローンの返済が不可能になった場合には、債権者は他に売却できる権利で、そうすることにより住宅の買主は所有権を失います。
従ってオーバーローンの住宅は売主がローンを全額返済しなければ、取引のテーブルに載せることはできないリスクのある物件ということができます。

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オーバーローンの不動産を売却する方法は?

自己資金で解決する

今まで述べてきたようにオーバーローンの住宅は簡単に売買することはできません。

しかし不足資金を埋め合わせることができれば売却が可能となります。
不足金を自己資金で賄うことはなかなか難しい面もありますが、親族から借りたり金融機関の融資などで不足分を調達することになります。

競売にかける

債権者である金融機関からの申し立てにより、司法機関により強制的に売却をさせることを競売と言い、売却により得たお金を返済に充当することになります。

住宅ローンが返済できない状態となって6か月程度経過すると、保証会社が代わって弁済することとなり債権が金融機関から保証会社に移行します。
その際残った債務を全額を一括返済するよう請求されますが、これに応じないと司法機関から担保不動産競売開始決定通知書届が発行され競売物件となります。
その結果落札されて住宅退去の強制執行がなされます。

強制執行が行われる前に、できれば下記に説明をする「任意売却」した方が良いでしょ」う。

任意売却をする

オーバーローンの状況で自己資金では全額返済できない場合には、「任意売却」という方法があります。

任意売却は不動産会社や不動産コンサルタンに依頼し、債権者から同意を得てオーバーローンの物件を売却可能する方法です。
ふつうはローンを全額返済しないと、金融機関は抵当権を抹消してくれません。
そこで不動産会社等は金融機関の承諾を取り、ローンを全額弁済しなくとも抵当権を抹消してもらい売却を可能にしてもらいます。

任意売却は住宅所有者にとり、競売より多くのメリットがあります。

  • 競売の場合には落札され最短で2ヶ月ほどで退去しなければなりませんが、任意売却の場合には引っ越しの時期を交渉することができます。
  • お金の余裕がない債務者は、引っ越し代金まで用意できない場合が多々あります。
    移転費用がなければ引っ越しはできず住宅の引き渡しはできなくなってしまいますので、購入者が売買代金から移転費用を免除してくれる場合もあります。
  • 競売と異なり返済が不能になり売却をしたという事実を近所の人に知られることは少ないので、安心して退去することができます。

任意売却の問題点は物件が希望する金額に届かないなどの理由で、任意売却に応じてもらえないこともあります。
また抵当権がいくつも設定されている場合には、第二順位以下の債権者から任意売却を拒絶されることもあります。
任意売却をしても税金を滞納していれば、その支払いの義務は免れません。

オーバーローンに陥らないためには

オーバーローンを推奨する業者とは取引しない

以上述べてきたようにオーバーローンは違法性があり、リスクも高いものです。

業者の中にはオーバーローンを提案するようなハウスメーカーや不動産会社もありますが、彼らは十分オーバーローンの問題点は把握しているはずです。
しかるにそのような提案をする会社であったなら、取引に値しない会社と言えるでしょう。
オーバーローンだけの問題でなく、他の不動産取引の項目や、住宅そのものの品質などについても信頼はできないのではないでしょうか。

多少お金の余裕がなくなるかもしれませんが、そのような業者とは取引をしない方が無難でしょう。

不動産に関する諸費用を借りられるローンもあります

住宅ローンを組む人でお金に不自由しないという人はまずいません。

住宅を購入するには、引っ越し代金や売買にかかわる費用はもちろんのこと、新居に入ればソファやベッド・などの家具や電気器具なども新しくしたくなるのは当然のことです。
そこで近頃は、住宅を購入する際に必要なお金を含めて借りられるローンもあります。
すべての諸経費を借りられるわけではありませんが、かなりの部分を利用できますのでぜひ活用したいですよね。

諸費用の大きなものとしては不動産仲介手数料や住宅ローン保証料・リフォーム代金・水道加入負担金などがあります。
不動産仲介料は物件価格+3%ですので100万円以上となることも多いでしょうし、ローン保証手数料は2%程度のところが多いですのでやはり100万円前後かかることとなります。
他にもリフォーム代金や水道加入負担金なども数十万円かかるでしょう。
また引っ越し費用やマンションの修繕積立一時金など、住宅取得に関する費用を貸してくれるローンもあります。

いずれも住宅ローンとして借りれば安い金利で住みますので、賢明な方法と言えるでしょう。
銀行によって内容は異なりますので、よく相談することが良いでしょう。

まとめ

いかがでしたか?
折角苦労して購入した住宅は、ローンが返せなくなり手放すようなことはしたくないですよね。
その為にはオーバーローンにならないよう、法律をきちんと守り信頼のおける業者と取引をしたいものですね。

しかし住宅ローンを組めば住宅購入後の資産価値が変わったりして、オーバーローンになることもあります。
その為にははじめに頭金を多く用意したり、住宅の価値の変化などについても常に考えておくことも必要なことでしょう。

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