家を購入した人もいつかは売る日がやってくるのかもしれません。ローンが支払えなくなれば、早期に家を売らなければならなくなります。住み換えでもタイミングよく家を売らなければなりません。大切なマイホームですから、できるだけ高く、早く売りたいはずです。初心者は専門家を味方につけ賢く家を売っていきましょう。
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売却前の心構え
家を売りたい、売る。
気持ちは売りたいと思っていても、ずるずると時間だけが過ぎていきます。家を売るのは相当な覚悟と決断力が必要です。一生に一度あるかないかの大きな決断です。誰もが不安になるのも当然です。
こういうときは、予め「家を売ること」とはどういうことなのかを知り不安を解消しておきましょう。
売却査定額はあくまでも目安
家を売るときは、後悔しないようにしてください。特に不動産会社選びは慎重に行う必要があります。できる限り多くの不動産会社に見積もり査定を依頼することが大切です。
売却査定額は、あくまでも参考価格です。その価格で売れるという保証は全くありません。不動産会社により厳しい査定額が出たり、高めの査定額を出したりすることもあります。実際の売却価格は、査定額よりも低いこともよくあることです。
最終的な売却価格が、査定価格を上回るようであればお住まいの売却活動も大成功です。
しかし、そう簡単に希望の価格で売れるわけではありません。売る前の準備やテクニックを駆使して、できる限り早く、できる限り希望の価格で売るのが家の売却活動の基本スタンスです。
売り急ぎに注意する
家を売りたいがために売り急ぎをしてしまう方を多く見かけます。
家を売ることは長期戦です。どんな不動産であっても、買い手に世界でも一点しかない家を購入してもらいます。不動産会社で行う広告や売却活動も数日間で全ての人に知られるわけではありません。数か月間かけていろいろな人に見てもらい、他の不動産物件とじっくりと比較検討してもらう時間が必要です。住宅ローン残高の問題で、相場よりも高い値段でお住まいを売りに出している場合でも予想以上に売却活動が長引くことがあります。
売り急ぐと値下げするしかなくなってしまいます。売り急ぐ理由がない場合は、気持ちをどっしりと落ち着けて余裕を持って買い主が現れるのを待ちましょう。
諸費用や税金など売却後もさまざまな処理がある
家を高く売りたいのはよくわかります。しかし、相場以上の金額で売るのは至難の業です。
家の売却を行う際には、諸費用や税金のこともよく考えてください。住宅ローンを完済できても、仲介手数料を含めた諸費用を支払うとお金が足りなくなってしまった、というケースも発生することがあります。
事前にシミュレーションをしていれば、いくらまで値下げしても大丈夫かがわかります。買い手からの値下げ交渉で売却価格が直前で低くなってしまうこともあるからです。
諸費用は売却価格に応じた高額の仲介手数料の他、司法書士への報酬、ローン抵当権抹消費用や土地境界確定測定費用、譲渡所得税など後になって支払う税金も存在します。売却価格に応じて費用が増える場合もありますので正確なシミュレーションがとても重要です。
マイホーム売却の基本的な流れ
買取などの売却方法を除き、一般的なマイホームの売却活動を簡単にご紹介します。一般的な売却の流れでは、半年が勝負です。人気エリアの物件であれば早ければ3か月、通常は半年～1年以内には売却活動が完了します。
事前準備と売却査定
売却活動の前に必ず事前準備が必要です。不動産の知識が全くない方でも、家の売却活動に関する知識を知ることで不安になることなくスムーズに手続きを進めることができます。
まずは、今所有するご自宅の必要書類を探して用意しましょう。古い物件なら紛失していたり、捨てていたりするからです。家のパンフレットや図面など購入時の書類も含めてどんなものでも用意しましょう。
そして、戸建て物件や土地を売る場合、境界を明確にするために土地境界確定測量を行います。「境界確認書」は必要書類です。用意するのに数か月かかりますので、早めに準備しなければなりません。
近隣相場は、「土地総合情報システム」などのネットのサイトを活用し、査定前・査定後の売り出し価格決定の比較と参考にするために調査します。あくまでもご自身の視点で調べることがポイントです。
必要書類を簡単に挙げてみると、売買契約書、重要事項説明書、登記簿謄本、図面や仕様書、境界確認書、測量図などです。
売却査定は、簡易査定、訪問査定の2種類があります。簡易査定は大まかな査定額が提示されますが、実際の物件を見て初めて正確な査定が行われます。そのため、訪問査定は必ず行います。
複数の不動産会社に査定を依頼することは鉄則です。
不動産会社との媒介契約
実際の売却活動は、不動産会社が行います。その際の媒介契約にも3種類あります。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つです。専属専任になればなるほど、制限が厳しくなります。オンライン物件情報システム「レインズ」への登録義務もあり、物件を多くの人に知ってもらうことができます。一般媒介契約はレインズへの登録義務はなく、複数社との契約や販売状況に関しての報告義務もありません。不動産売買に慣れた方には、一般媒介契約のほうがメリットが大きい場合もありますが、それぞれの特徴をよく知り活用してきましょう。
内覧希望者への対応
実際に家を購入したい方は、書面やデータだけを見てその良し悪しを判断するわけではありません。必ず現地を見て周辺環境や敷地、建物、室内を確認してから購入を決定します。内覧をすることで、間取り図や写真でもわからない物件の状況を見極めることができます。内覧は面接のようなものです。ご自身や不動産会社のスタッフも掃除を徹底し、丁寧に対応する必要があります。物件や周辺環境についての情報も正確に有益な情報を提供しなければなりません。
売買契約と決済引き渡し
内覧希望者が家の購入を決定したら売買契約を結びます。様々な書類を用意しなければなりません。仲介手数料も支払います。不動産会社からの説明事項も多く一つ一つ確認していきます。住宅ローン特約や買い換え特約などがあれば、事情によりキャンセルされる場合もあります。
最後は、物件の引き渡しと最終決済です。抵当権抹消や所有権移転登記を行います。仲介手数料の残金を支払った後、家の鍵や設備の取扱説明書などを渡します。金融機関とのスケジュール調整などもあり、当日に合わせて念入りに調整が行われます。
家を早く売るためのテクニック
初めてでも家を高く売りたい、損をしたくない、そんな方にも簡単にできる家を早く売るためのテクニックをお伝えします。
複数の不動産会社への査定依頼を
査定依頼は1社だけではなく、複数社に依頼することは基本です。少なくても3社程度に査定依頼を行いましょう。
査定価格や査定書を見て、じっくりと会社を比較してください。依頼する会社も大手から地元の不動産会社、買取業者などいろいろな会社に査定を依頼することがポイントです。
調査した内容の想定内の適正価格、根拠のある査定額を提示できる不動産会社に絞りこんでいきましょう。机上査定だけではなく、訪問査定をした後に算定された金額を参考にしてください。
担当者選びは最も重要
何よりも実際に売却活動を行うのは、不動産会社の担当者です。担当者にもいろいろなタイプがいますし、経験値も異なります。同じ会社なのに、対応も全く異なることがありますので注意を要します。
担当者選びでは、普段はしっかり動き、マメな連絡ができ、いざというときには頼りになるような人物を選びましょう。タイプの異なる3人と会って会話をして感じがいいなというフィーリングで選んでください。若い方よりも経験のある方のほうが初心者にはおすすめです。
物件の魅力は内覧時にもしっかり伝える！
内覧にまで至った購入者に対しては、お住まいのよさをしっかりとアピールしてください。きれいに清掃し、玄関や室内なども明るく見せる工夫を行いましょう。中古物件は、水回りの汚れやカビが目立ちます。ハウスクリーニングを行うだけではなく、内覧者が来る前にご自身でもしっかりチェックしてください。インテリアはシンプルなものを選び、感じのよい会話、対応を心掛けてください。いろいろな人が買いたがっている物件であることもさりげなくアピールしましょう。
家の売却で困ったときのアドバイス
「家がなかなか売れない」「まだ売れない」。
こういう悩みは誰もが抱えます。まだ一か月しかたっていなくても気にする方もいます。困ったときのよくあるアドバイスについてまとめました。
ズバリ！家を高く売るには？
家を高く売るには、売却に強い不動産会社と長期的に家の売却活動を行うことです。初心者であるほど、売却に強い不動産会社に依頼するしか方法がありません。全てをお任せし、不動産会社の指示通りの施策を実施してください。売主も全面的に売却活動に貢献する姿勢が高値売却につながります。
ローンが残っている場合
ローン残債があっても家を売ることができますので安心してください。家の売却では、ローン残債のある物件がほとんどです。不動産会社でもきちんと売却できる方法を考えて売却査定や売却活動を行いますので、まずは信頼できる専門家に相談することが大切です。
誰にも知られずに家を売る方法
不動産買取などの方法も含めて、ケースバイケースでご近所の方にも知られずに売却活動もできます。売却活動においても、ご近所のチラシの配布を制限したり、限られた不動産投資家にだけ紹介したりするなどさまざまな方法が考えられるからです。
瑕疵担保責任に要注意
家の売却では、瑕疵担保責任が問題となります。古い戸建物件は、建物を解体して売ったほうが瑕疵担保責任が問われにくいと言われています。建物の欠陥があった場合は、賠償責任が問われることもあるからです。古い家屋がついた不動産物件は、そのままの状態で不動産買取を依頼したほうがいい場合があります。
まとめ
初心者だからこそ不安になる家の売却。不動産売買の取引の流れや高く売るコツ、困ったときのよくあるアドバイスなどをお伝えしました。
