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不動産売却時の相場や価格の決まり方
家などの不動産を売却するにあたり、所有不動産の相場価格を知ることは、最も大切なことです。できるだけスムーズに売却するためには、相場を意識した家の売却価格を決定しなければなりません。売却価格は自由に決められますが、実際にはさまざまな方法により決定します。
物件そのものや敷地、周辺の環境を詳細に調査し査定を行います。そして、売却する物件とよく似た物件の情報を集め、どのような値段で売られているのかということも参考にします。最終的には最近の取引事例の情報を考慮し、価格相場を算出した後、売却価格を決めます。
マンションや一戸建ての不動産物件であれば、同じマンション内や近隣の戸建て物件などが参考になります。その中で実際に取引された事例を参考に、類似物件の情報を集めることで家の売却相場を知ることができます。 他にも不動産会社による査定を依頼する方法がありますが、ご自身でもある程度の家の価格相場を知ることはできます。
その方法として代表的なのがインターネットの広告や実際にお住まいの地域に配られるチラシです。詳しいデータを参考にしたいのであれば、不動産価格指数や市場動向などの資料もインターネット経由で入手できます。インターネットのデータとして代表的なものが「レインズ」です。レインズでも「マーケットインフォメーション」を公表しており、取引事例やその価格を知ることができます。
データの量が豊富で地域ごとの相場や価格情報により、家の周辺の不動産物件の価格の変動を知ることができます。
不動産会社による査定依頼が最も信頼できる価格ですが、実際に取引されている事例を知る必要があります。その理由は、家などの不動産は一つしかありませんので、売却価格を決める際の参考にするためです。客観的なデータを元に、不動産の個別の特徴や条件により、家の売り出し価格を決定します。同じ家であっても、築年数や取引時点の違いによって大きく売却価格が異なることがあります。結果的には、売り手と買い手が納得できる売却価格に落ち着いたときに、お住まいの家の売買契約が成立します。
家の売却相場の調べ方
お住まいの家の売却相場を知る具体的な方法をお知らせします。今すぐに相場が知りたい、簡単に知りたいのであれば、国土交通省が発表している不動産取引価格情報をまとめたサイトを参照することです。インターネットで検索すればさまざまなサイトが見つかります。検索機能が充実したデータベースを公開しているサイトなら、調べたい都道府県や市町村を順番に選び進めていくと、土地や建物の実際の売買価格が公開されていますのでとても簡単です。これは売却相場というよりも個々の物件のデータとなります。また、同様のサイトとして、レインズマーケットインフォメーションも無料で利用できます。
他にもインターネットのポータルサイトが運営する住宅不動産サイトを利用し、ご自宅のあるお住まいの市区町村を探し、地区や駅などの並び替えを行うことで簡単に相場情報がわかるようになっています。インターネットですので、今すぐにでも売却価格を知ることができます。代表的なサイトとしては、Yahoo!不動産、goo不動産、ホームズ、アットホームなどがあります。有名サイトをうまく活用すれば、数分でお住まいの周辺地域の売却価格の相場やお住まいの家とよく似た物件の価格を参照できます。
こうした売却価格や相場の調べ方は、相場観を掴むのに最適です。実際には、不動産会社に詳細な査定依頼をしていただく必要があります。
実際の査定では、机上査定と訪問査定の両方が行われます。机上査定では、土地や建物の住所や面積、間取り、築年数といった訪問せずに知ることができる情報をもとにおおよその価格を査定し算出します。
そして、訪問査定により、売却を希望される家の土地や建物を実際に見て査定します。訪問査定では、建物の外壁の状態、雨漏りの有無など机上査定では判断できない情報を元に詳しく査定を行います。法務局などで登記簿や公図を調査することも忘れてはなりません。権利関係のトラブル、法令違反などがあれば、売却価格にも大きな影響を及ぼすからです。
家の築年数と査定価格を考えた売り時
不動産価格を算定する場合、家の土地の値段と建物の値段の2つを考えます。土地の値段は時価により査定されるため土地の取引価格などを参考に値段を決めることになります。問題は建物部分です。土地は価値がゼロになりませんが、建物は時間の経過とともに古くなっていき、その価値が下がっていきます。同じような建物でも新しい建物と古い建物を比較すると通常は新しい建物のほうが高値で評価されます。
家の築年数が10年もたつと、建物の査定額はゼロになってしまいます。さらに築年数を経過すると家の査定ではマイナス評価になってしまいます。こうした建物の評価方法は、「公益財団法人不動産流通近代化センター」などで公表されている家の価格査定マニュアルにも記載されており、健全な不動産取引に使用されるものとみて間違いない方法です。
はっきりと言えば、築10年を経過した家、中古住宅の査定額は、土地の値段でしか評価されない、ということになってしまいます。築10年以上を経過した中古住宅と同地域の土地の値段を比較すると、ほぼ同じような値段になっているはずです。お住まいの家を土地の値段以上で売りたいのであれば、築10年を迎える前に売却しなければなりません。築年数が10年以上経過した中古住宅は、ほぼ土地の値段で査定されますが、それより高い値段や低い値段が査定時に提示された場合は、何等かの個別の要因があるものと考えていただいていいでしょう。
家を相場よりも高く売るためのコツ
今までずっとお住まいになっていて、愛着があるお住まいほど高値で売りたいと誰もが考えます。しかし、お住まいの家の売却相場というものは無視できません。あなたの家を購入しようと考えている人ほど、その周辺の環境や売却相場をよく調べます。
初めての家の売却であれば、不動産会社などの専門家と共に「適正価格」を把握したうえで、できる限り相場よりも高い価格で売却することが大切です。相場があったとしても、お住まいの家の個別の事情によりお値段が上下します。売り方がうまくないと相場よりも安く買いたたかれてしまいますので注意が必要です。
不動産業者やその担当者は、売買の仲介を行いますが、仲介業者選びには特に注意する必要があります。担当者次第で査定額だけではなく、売り出し価格も大幅に変わります。広告や宣伝が上手な不動産業者を選ぶことが重要です。選ぶ基準では、会社の規模はあまり関係ないものと考えてください。売り出し価格は、仲介業者の査定額をもとに売値を決めていきますが、状況に応じて金額を調整する必要があります。この判断がとても難しく、ライバルが現れた場合には、必ず売値の再検討を行う必要があります。適切なタイミングで査定比較を行う必要があります。それは相場より高くなると売れませんし、安すぎると損をしてしまうからです。物件の内覧希望者が現れた場合は、その準備や対応を手抜かりなく行うことで、売買契約の成否がさらに上昇します。
家の見積もり査定額と売却相場が違うときは？
家を売るときには、インターネットの不動産情報や売却に関するデータベースを参考にしながら、売り出し価格を決めます。その際、不動産仲介会社にも査定を依頼します。ここで問題となるのは、見積もり査定額と売却相場が大幅に異なる場合です。売却相場は、これまでの類似物件の取引事例や今現在売り出されている類似物件を参考に算出することができます。
買い手の立場に立って考えると、家の売却相場から大幅にかけ離れた価格の不動産物件は、何か特殊な要因があると考えるはずです。売却査定額が高すぎるのであれば、その理由をしっかりと説明できるかどうかを担当者に確認することが大切です。逆も同じです。売却査定額が相場よりも安すぎると、心理的瑕疵などのある事故物件や告知物件だと判断される恐れがあります。不動産仲介業者では、仕事を取りたいという気持ちが強いと複数の業者に一括査定を行ったときに、適正な査定額よりも高い価格が出てしまうことがあります。気になる場合は必ずその根拠を確認し、誰もが納得できる理由でなければ、その不動産業者に売買の仲介を依頼することを中止したほうがいいでしょう。
不動産鑑定士といった専門家が存在するほどです。たいていは、各社似たような査定額が出ます。専門家の判断一つで査定額が大幅に変わることはありませんので注意が必要です。
マンションと一戸建ての売却相場は全く別！
お住まいの家が、マンションと一戸建てでは、売却のタイミングやしやすさなども全く異なります。耐用年数も異なりますから、売却する予定がある人は、今お住まいの不動産がマンションなのか一戸建てなのかに応じた戦略を採る必要があります。
一戸建てでも木造住宅の場合は、10年で建物の価値がゼロになります。それ以上築年数が経過すると、土地の値段と同様です。高値で売りたいのであれば、築10年以内が目安です。逆に考えると一戸建てはどんなに古くなっても土地の価格で評価されますので長期間住み続けても全く問題ありません。住宅ローンの問題がクリアできれば、いつでも売れると考えていただいていいでしょう。ところが、マンションに比べるとそう簡単に売れるものではありません。昔と変わらない価値観で新築を好む方もまだ多く、中古住宅を購入される方が少ないのが現状です。
一戸建てに比べるとマンションは比較的売りやすくなります。人気のエリア、利便性の高いエリアであれば、間取りがよく似たマンションが多く、逆に購入者の間口が広がるためマンションのほうが売りやすくなります。新築での購入後の値落ちもマンションのほうが緩く安定しています。広さや建物の構造も全く異なりますので、マンションと一戸建ての売却相場や売却戦略は別物と考えていただていいでしょう。
まとめ
お住まいのお家を、より高く売却するポイントは、自分で価格相場を調べることを忘れないことです。売却相場と不動産仲介業者の査定額を参考にしながら、ご自身で売り出し価格を決めます。マンションや一戸建てなど、それぞれのお住まいに応じた売却戦略、売却活動を行いましょう。
