相続や何らかの事情により、所有マンションの親子間の名義変更登記を行う必要があります。相続時ではない場合は、マンションの資産価値が高い場合ほど、売却や贈与などのいろいろな方法でできる限り名義変更にかかる費用や税金を抑える必要があります。
ここでは、売却や贈与の2つに絞り、基本的な知識について解説します。
親子間のマンションの名義変更のポイント
今は相続時ではないけれど、もしものときのために面倒なことになる前にマンションなどの所有不動産の名義変更を考える方も多くなっています。
近い将来の相続のことを考えて、今のうちに不動産の名義を妻や子供に変更しておいたほうがいいケースがあります。
贈与と売却、他に相続のケースもあり
マンションの名義変更では、所有者の死後では相続になりますが、生前では売却や贈与という2つの方法により名義変更を行います。
売却の場合は、売却時に利益が出れば、所得税や住民税が課税されます。利益が出ない場合は、これらの税金はかかりません。
贈与の場合は、贈与税がかかります。贈与税は、相続税や所得税、住民税よりも高い税金が課せられることがほとんどです。
売却と贈与の違い
マンション不動産の名義変更では、生前の場合は売却と贈与から選択することができます。
マンションを売却する場合は、金銭のやり取りも同時に行います。
マンションを贈与する場合は、対価を受け取らない名義変更ですので金銭のやり取りはありません。
マンションを売却する場合でも、市場価格よりも著しく値段が低い場合は、売買ではなく贈与とみなされることがあり、多額の贈与税がかかることがあり注意が必要です。
親子間のマンション売買であっても、マンション周辺の価格相場に見合った金額での売買契約を結ぶ必要があります。
親子間の売却による名義変更では、購入する子供にも市場価格と同等の価格で不動産を購入できる資金が必要です。自己資金があり、足りない資金を用意するのに住宅ローンが組めるなら問題ないでしょう。
贈与では、登記に必要な手続きや贈与契約書などの書類の作成など、専門知識を要する手続きでは、たとえ親子間の不動産贈与であっても専門家に依頼したほうが安全です。
売却と贈与、どちらがお得？
贈与と相続では、相続のほうがお得です。マンションなどのマイホームをお子さんが相続する場合は、3000万円までは非課税です。配偶者が相続する場合は、1億6千万円までの配偶者控除があります。
しかし、売却と贈与の2つのどちらかを選ぶ場合には、一般には売却のほうが税額が安くなります。売却は譲渡所得税、贈与は贈与税がかかります。
売却額にもよりますが、マンションの評価額が3000万円なら贈与税は、1375万円にまで跳ね上がります。
親子間ではなく、配偶者への贈与なら、20年以上の婚姻歴がある配偶者のマイホーム名義変更は、最大2000万円の控除があります。
売却の場合は、売却価格から諸費用を含めた購入費用を差し引いた金額がプラスになれば、譲渡所得が生じます。
仮に譲渡所得が3000万円になったとしても、所得税は450万円、住民税は150万円で合計600万円の税金がかかる計算になります。
売却の場合は、損失が出る場合は、課税されませんの贈与税の支払い額との差がさらに開きます。
売却と贈与では、妥当な売却価格で売ることができ、売却損が出そうなら迷うことなく売却を選ぶようにしましょう。
一等地にある古いマンションでは、売却益が高めに出ることがありますので、贈与税額と比較してどちらが安いのかを検討すればいいでしょう。
親子間のマンション売却時の注意点
親子間であっても、通常の売却と同じような手続きを行います。注意点は、売却価格の決定です。売却価格が高すぎると譲渡益が出ますので、譲渡所得税も上がってしまいます。
仮にマンションにゼロ円の価格をつけて売買を行った場合は、今度は贈与税の対象とされてしまいます。
売却価格は、市場価格をよく検討したうえで慎重に決定する必要があるということになります。
マンション売却価格の決定に注意
買ったときの値段よりも安く売却した場合は、譲渡益が出ませんので、支払う譲渡所得税もゼロになります。
そして、譲渡益が出ると、約20％の税金がかかります。
名義変更のために親子間でマンションの売買を行う場合でも、安すぎる売却価格での譲渡は、贈与税の対象となってしまいます。贈与税は、土地の評価額が高いと高くなり、譲渡所得税よりも高額だからです。
マンションの価格の決定方法は、市場価格に準じた値付けを行うことが重要です。参考となる数字は、過去の売買取引実績、立地、築年数、面積などです。路線価なども調べ、不動産業者にも詳細な査定を依頼し、全ての価格を総合して検討し決定すべきです。
譲渡所得税のシミュレーションも忘れることのないようにしましょう。
親子間でもタダであげることができないマンション
親子間でマンションの名義変更を行い、タダで子供にあげることはできません。できないというよりも、高額の贈与税がかかってしまうからです。贈与税は、受け取ったお子さんが支払うもので、価値の高い高額のマンションが手に入ったとしても、現金がなければ納税できないからです。
同様に時価に比べて著しく低い値段でお子さんに売却したとしても、贈与とみなされることがあり注意が必要です。後になって、贈与税の支払いを求められるとペナルティも含めて、多額の手持ち現金がなければ納税できないケースがほとんどです。
個人売買は可能？
不動産を売却するときには、マンションであっても、売買契約書を作成します。仲介を挟むと必ず仲介手数料がかかりますが、個人売買なら仲介手数料も不要です。
売買契約書の作成は、親子間ならトラブルになることは少なく、様式に沿って作成すれば問題ありません。所有権移転登記は、司法書士に任せるのが普通ですが、手数料を節約するためにご自身で手続きを行うことも可能です。
親子間の個人売買ならトラブルも少ないので、費用を節約したい方にはおすすめです。
売却後の確定申告も重要
マンションを売却した後も確定申告が待っています。時期は翌年の2月～3月です。譲渡所得が生じた場合は、納税する必要があります。
翌年になりますが、確定申告の手続きは忘れないようにしましょう。
不動産売却でよく出る税金は、印紙税、所得税、住民税です。譲渡所得が出ていなければ、自営業などの毎年確定申告をしている人を除き、原則確定申告は不要です。
贈与によるマンションの名義変更
節税を考えるなら、贈与よりも相続がおすすめになりますが、親子間でマンションの名義変更を行う場合でも、生前贈与の方法が採用されることがあります。無償でマンションをあげるような形になりますので、贈与税が高額です。
贈与を選択する場合は、税理士などの専門家を交えてできる限る節税できるような手続きを行う必要があります。
贈与税が高額となる場合に注意！
贈与によるマンションの名義変更は、多額の贈与税が発生することがあります。
1000万円の不動産を親から子へ名義変更した場合は、贈与税が発生し、その金額は177万円です。贈与税の税率は高く、控除額はあるものの、最高税率は55％にまで上がります。
さらに、不動産取得税、登録免許税も相続時よりも贈与のほうが高く設定されています。
2500万円控除が使える相続時精算課税制度などもありますが、年齢要件があるだけではなく、一時的な節税に留まり、相続時に課税されてしまうので注意が必要です。
贈与の登記や贈与契約書の作成
贈与の際には、登記や贈与契約書の作成が必要です。
贈与契約書がなくても登記は可能です。
しかし、トラブルを避けるために、必要事項を記入したうえで書面に残します。
贈与にかかる諸費用
マンションの親子間贈与は無償で行われますが、贈与にかかる諸費用はかかります。
その費用は、不動産の固定資産評価額の2％の登録免許税、登記事項証明書、郵送代です。
不動産に関する書類の作成を専門家に依頼するなら司法書士への報酬がかかります。
贈与税がかからないマンションの名義変更方法
お子さんにお金がない場合に、高額マンションなどの不動産を贈与するにはどのような工夫が必要でしょうか？
場合によっては、大幅に贈与税を減らすことも可能です。その注意点と節税方法について解説します。
高額の贈与税の他各種税金がかかってしまう！
マンションの売買では、通常は周辺相場と同等の金銭的やり取りが必要です。
親子間のマンションの名義変更は、贈与にあたるため、多額の贈与税がかかります。お子さんに贈与税を支払えるほどの稼ぎや現金を持ち合わせていない場合は、できる限りその費用を抑える工夫が必要です。
贈与税がかからないように名義変更ができる方法もいくつかご紹介します。
暦年課税制度を利用した贈与
贈与税には、毎年110万円までの基礎控除があります。(暦年課税制度)
毎年110万円以内の持ち分を贈与していきます。場合によっては、数十年もの期間をかけてマンションなどの不動産を贈与し、最終的にお子さんが単独で所有できるような形にします。
相続時精算課税制度を利用した名義変更方法
相続時精算課税制度は、贈与税が2500万円まで控除できる制度です。
しかし、相続が発生したときに相続税の課税額として計算されてしまいます。相続人が多いと相続税の基礎控除額も増えます。贈与した不動産がその範囲内であれば、贈与税も相続税もかかりません。
ただし、65歳以上の親から20歳以上のお子さんへの贈与でなければならないという条件があります。
贈与時の次の年の確定申告も忘れずに必ず行いましょう。
まとめ
よくある親子間のマンションの名義変更の基本知識について解説しました。
相続以外では、売却と贈与があります。お子さんにお金がなく、高額マンションの場合は、贈与という形でマンションの名義変更を行う方法があります。
暦年課税制度や相続時精算課税制度などを活用し、できる限り支払う贈与税を抑えることで、諸費用のみで親子間のマンションの名義変更が可能です。
