不動産売却

購入前にわかる固定資産税の概算額

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住宅購入を検討している方も、購入費用や毎年かかる固定費などを計算するうちに税金の知識にも詳しくなっていきます。固定資産税は不動産の購入時だけではなく、保有している限り毎年かかる税金です。
固定資産税は決して安いものではないので、事前に計算し概算額を知り予算に組み込んでおくと家計も楽になります。

土地や家にかかる固定資産税

土地や家にかかる固定資産税は、どんな不動産を購入しても必ず発生する固定費です。毎月のローン以上に支払いには厳しく、所有している限り継続して支払う必要があります。住宅ローンの支払いがある人は、その住宅ローンにプラスして固定資産税を支払う必要があります。固定資産の評価額によって上下しますが、年間数万円~数十万円もするので無視できない金額です。

土地や家などの不動産を購入する場合は、事前に固定資産税を含めた固定費をしっかり把握し、毎月の支払いやキャッシュフローに支障のないように資金計画を練る必要があります。

固定資産税はなぜかかる?

土地や建物を保有すると必ず固定資産税の納付義務が発生します。
法律で定められているので、逃れることはできません。
そして、固定資産税の支払い先は、不動産が所在する市区町村です。
固定資産税は、毎年1月1日に不動産を所有していた人に課税されます。
固定資産税は概算でしかその金額を知ることはできません。固定資産税の金額は、市区町村で決定した後、一方的に納付書や明細書が送られてくるからです。
固定資産税の他、市街化区域内に所有する不動産なら都市計画税がプラスされます。
固定資産税は必ず支払う必要があります。税金を滞納すると、督促を受け財産の差し押さえに遭いますので注意が必要です。

固定資産税の計算方法

固定資産税を納める前に、その税額がどのようにして計算されたのかを知ることはとても重要なことです。
算定根拠が間違っていたり、軽減措置が適用されていなかったりすると過払いになっているケースがあるからです。そのため、事前に予想していた固定資産税税額と実際に納付する税額に大きな開きがあった場合は、各市町村に問い合わせる必要があります。
いろいろな条件はありますが、簡単にすると、固定資産税の計算方法は、
固定資産税の評価額に標準税率の1.4%をかけた金額になります。
固定資産税評価額は、だいたいの金額を予想することができます。国土交通省が定める土地の公的価格や家屋の時価に対し約70%で評価された金額です。
標準税率は、1.4%ですが、財政困難な自治体では、高めの税率が適用されています。

都市計画税の存在

所有する不動産の地域により、「都市計画税」がプラスされて請求されることがあります。
固定資産税と同じように、定められた税率をかけて都市計画税が算出できます。
土地や建物が都市計画区域内にあると、そのメリットを受けていることになるため、余分に税金を支払う必要があります。
都市計画税の税率は、最大で0.3%です。

過払いのチェックにも使えます!

固定資産税の正しい計算方法を知ると、自治体の計算ミスを発見できる場合があります。
計算ミスは意外と多く、特に軽減措置が適用されていないケースが散見されます。
過払いを発見したら、市区町村役場に問い合わせてください。修正されない場合は、行政に不服申し立てができます。
申し立て期限や還付請求の期限もありますので、納税通知書や課税明細書が届いたらすぐに確認してみましょう。

複数の土地の評価額のそれぞれの特徴

固定資産税は、土地や建物に対して課税されます。
ここでポイントとなるのは、土地の評価方法にはいくつかの種類があり、それぞれの基準に基づいて価格が決定されています。それぞれの土地の評価方法の特徴を見てみましょう。

公示価格

公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会が評定する価格です。
毎年1月1日時点の判定結果が広く公示されています。

基準値標準価格

国とは異なり、都道府県で行う土地の評価が、基準値標準価格です。
毎年7月1日時点の土地の評価額です。
基準値標準価格は、公示価格とは異なる地点を調査することが多く、公示価格を補完しています。
公示価格が1月、基準値標準価格が7月となっており、異なる評価方法によりタイムリーに価格変動を反映できるようになっています。

相続税路線価格

相続税や贈与税のために使用される土地の価格です。
毎年1月1日時点が基準となり、国税局長が評定しています。毎年評価替えがあります。

固定資産税評価額

固定資産税で最も重要な土地の価格が固定資産税評価額です。
公示価格の約7割が固定資産税評価額となっており、市場価格よりもかなり安くなっています。
固定資産税評価額は、毎年更新されるものではなく、3年に1度評価替えが行われ、そのタイミングで固定資産税にも変動があります。

固定資産税の軽減措置

マイホームなどの居住用不動産の固定資産税を単純計算するとわかりますが、とても払えない金額であることがわかってしまいます。
しかし、固定資産税にも他の税金と同じように軽減措置がありますので心配ありません。
まずは固定資産税の軽減措置について解説します。

土地の課税軽減措置

土地の固定資産税の軽減措置を受けるための要件は、マイホームのための敷地であることが第一です。その土地の上に居住用の建物が建っているという意味です。
200平米以下の部分は、評価額は6分の1です。
200平米を超える部分は、評価額は3分の1です。

建物の課税軽減措置

建物についても固定資産税の軽減措置があります。
建物は、新築居住用であることが軽減措置適用の条件です。
さらに床面積は、50~280平米の範囲内になければなりません。
建物は土地とは違い、次第に価値が減少していきますので、軽減措置は新築購入から通常3年、長期優良住宅に認定されると5年間に延長されます。(各自治体により異なることがあります。最新情報を参考にしてください。)
建物の場合の減税額は、120平米以下の部分の評価額が2分の1になるというものです。
中古住宅には、建物の課税軽減措置の適用はありません。
マンションの場合は、専有部分と共用部分の持ち分も計算に入ります。

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都市計画税の軽減措置

都市計画税にも軽減措置がありますが、土地に限定されています。建物についての都市計画税の課税軽減措置はありません。

土地の課税軽減措置

土地の都市計画税の課税軽減措置の適用条件は、居住用の敷地であることが条件です。
200平米以下の部分は、評価額が3分の1になります。
200平米を超える部分は、評価額が3分の2になります。

固定資産税を概算で算出する方法

固定資産税を概算で算出するには、計算に必要な数値を限定し、単純化して税額を出します。
エクセルなどのワークシートの他、最後にもご説明しますが、不動産会社のサイトには、フォームに必要な数値を入力して簡単に固定資産税と都市計画税を算出できるツールがあります。

固定資産税評価額と課税標準

固定資産評価額は、役所から送られてくる固定資産税の明細書で確認できます。購入する予定の不動産なら、事前に固定資産税評価額を知ることができます。
他にも固定資産税証明書を発行してもらう方法があります。
役所では不動産の相続を受けるときには、固定資産課税台帳(名寄せ帳)を確認し固定資産の税額の確認ができます。
役所で固定資産税課税台帳の開示を受けることができない場合は、固定資産税路線価を調べるために、一般財団法人資産評価システム研究センターによる「全国地価マップ」を使います。固定資産税路線価がわかれば、土地の面積をかけて固定資産税評価額の概算額を計算することができます。
土地と建物の固定資産税評価額が課税標準となり、軽減措置を適用した後、税率をかけて固定資産税を算出します。

宅地用の土地の固定資産税の計算

宅地用の土地の固定資産税には、軽減措置があります。200平米以下の小規模な住宅用地なら課税標準の6分の1、200平米超の一般住宅用地なら課税標準の3分の1です。200平米以上の土地には両方の減額割合を併用することができます。
軽減措置を適用した金額に税率をかけて土地の固定資産税を算出します。

新築と中古で違う家屋の固定資産税額の計算

建物に対する固定資産税額は、戸建住宅なら新築時や一定の築年数までは、固定資産税額が2分の1に減額されるものです。
広さは、50平米~280平米という要件を満たしている必要があります。
軽減措置を受けられる期間は、新築購入から通常3年、長期優良住宅に認定されると5年間に延長されます。
(各自治体により異なることがあります。最新情報を参考にしてください。)

固定資産税・都市計画税の計算サイトを使う

http://www.token.co.jp/estate/tax/kotei/keisan/

東建コーポレーションのサイトでは、「固定資産税・都市計画税の計算」が簡単にできるフォームが設置されています。
固定資産税評価額がわからなくても、だいたいの割合を入力し、土地の面積、建物の床面積、階数、構造などの基本的な数値がわかれば、その場で土地と建物の固定資産税と都市計画税を計算することができます。
こうしたツールを活用し、不動産購入の際の目安にしたり、役所から送られてくる固定資産税納付書の間違いにも気づくことがあります。

http://www.token.co.jp/estate/tax/kotei/keisan/index.asp#result

まとめ

固定資産税額は、戸建て住宅やマンションなどを購入する前にも概算で知ることができます。計算の際には、土地や建物の評価額の算定方法、面積、階数、構造などの基本情報を知る必要があります。
計算時には、固定資産税の軽減措置や税率、計算方法があり、誰でも固定資産額の概算額を知ることができます。
不動産会社のサイトには、固定資産税・都市計画税の計算ツールも設置されており、上手に活用して、固定資産税の額を知り、予算に組み込んでおきましょう。

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