不動産売却

不動産売買の手付金とは何か?キャンセルしたら戻ってくるの

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不動産売買は、人生でそう何度も経験できるものではありません。それゆえ何も知らないで取引を行い、あとでトラブルが起きないようにしたいものですよね。

不動産売買でよくきく言葉に手付金がありますが、なんとなく不動産の取引に必要なものだという知識くらいしかお持ちではないのではないでしょうか。

今回は手付金とは何か、その必要性と契約の解除ついての問題を中心に解説をいたします。ぜひご参考にしてください。

主な内容は次の通りです。

不動産売買でよく耳にする手付金とは?

手付金とは不動産売買などの大きな金額の取引において利用され、契約を締結する際に買い主から売り主に支払われます。

手付金はこれにより契約が成立したことを表す重要な役割を果たしています。
手付金は原則的には売買代金を全額支払うときに返還してもらいますが、全額あるいは頭金を支払うときに売買代金の一部に充当されるのがふつうです。
手付金を契約前に請求された場合には、キャンセルとなった際には返還してもらうことができます。
手付金は契約と同時に支払うのが原則であり、契約前に支払うお金は申込金の位置づけの為です。

頭金は手付金とは異なり取引金額の一部であり、頭金の支払いにより不動産は買い主に引き渡されることになります。
また手付金には契約解除を行使する権利がありますが、頭金にはその性格上契約解除はできません。

また不動産売買には申込金というものがありますが、これは不動産の購入の意思表示という目的があります。これは単に購入の意思表示の為に支払うだけですので、売買契約を締結する際に返却されます。
申込金を預ける場合には預かり証をもらうことを忘れないようにしてくださいね。

なお東京都などいくつかのの自治体では賃貸契約における手付金・申込金・預り金の類は禁止されています。

 

手付金にはどんな種類があるのでしょうか

手付金は解約手付・違約手付・証約手付の3つに分けることができます。
手付というと一般的には解約手付になりますが、どの手付であるか確認しておく必要があります。
明確にしておかないと、後日問題が発生することもありますので注意しなければなりません。

解約手付

解約手付は買い主と売り主がともに解約の権利を持つもので、売買契約の「履行に着手」するまでは解約することができます。
買い主は支払った手付金の返還を放棄し、売り主は受領した手付金の倍の金額を支払うことで売買契約を解除することができます。
「履行の着手」については明確でない部分もあることから、契約から何日以内と規定する場合もあります。

違約手付

違約手付は契約を遵守しない場合に、ペナルティとして没収することができる手付をいいます。
違約手付は手付金の放棄よって自由に解除することはできず、別途損害賠償の問題が発生することとなります。

証約手付

契約を締結したということを明らかにする目的の手付で、これにより契約したことになります。
証約手付についても簡単に解除はできず、損害賠償を請求されることもあります。

 

手付金の相場はいくらぐらいなの?

不動産会社が売り主の場合には、宅建業法で決まっていて代金の20%以下となっています。
しかし売り主が不動産会社でない場合には規定はありません。
それでは手付金の相場はいくらぐらいなのでしょうか。

手付金の上限の20%が支払われることはあまりなく、一般的には売買価格の5~10%となっています。
金額でいえば、物件の売買金額にもよりますが100万円程度が多いようです。

 

手付金の額はどうやって決まるの?

それではどのようにして手付金額は決まってくるのでしょうか。
手付金については低い金額では、簡単に解除されてしまうので商売が成り立ちません。
かといって高い物件で個人が20%にもなる手付を用意しようと思ったら大変です。

たとえば5000万円のマンションで、20%の手付といったら1000万円にもなります。
かといって5万円10万円では簡単に解除されてしまうかも知れず、安心して取引ができません。
そこで個人が何とか出せる金額で、簡単には解除できない金額の100万円を手付金とすることが多くなっています。
一般的に手付金の額については、あらかじめ売り手の不動産店から提示される場合や契約書に記載されているのが普通です。

なお住宅ローン利用する場合については、住宅ローンを借りられない場合にはキャンセルする旨の特約をつけます。
住宅ローンの利用なしでは住宅を購入するのは大変なことですので、契約を解除し支払った手付金を返還してもらいます。

 

契約を解除するためにはどうしたら良いのでしょうか

売り手が不動産店で、契約の際に買い主が解約手付を支払っている場合には、手付金を放棄することで契約を解除できます。
買い主が手付金を放棄し、契約を白紙にすることを「手付流し」といいます。
反対に売り主の都合で契約解除をする場合には、手付金の倍額を買い主に返還しなければなりません。これを「手付倍返し」といいます。
いずれも手付金以外の損害賠償が発生することはありません。

しかし契約解除はいつでもできるというものではなくて、契約の相手方が「履行の着手」に入ったときにはキャンセルできなくなります。 契約当事者の一方が「履行の着手」に入った後、キャンセルをした場合には手付金のほかに違約金を支払わなければならないことになりますので注意しなければなりません。

なお、手付金は契約と同時に相手方に支払うのがふつうであり、前もって支払ったお金は購入の意思表示であり預け金といえます。
従いまして契約以前にお金を支払い、取引を中止した場合には手付金の返還を求めることができます。

手付金は金額が大きい時には持参するのが難しい場合があり、契約前に手付金を支払うこともあります。
しかし不動産店が倒産するリスクなどないわけではありませんので、せいぜい契約の1,2日程度前としたいものですね。

 

キャンセルしたらどんな場合でも手付金は返してもらえない?

既に述べたように売買契約締結後にキャンセルをする場合には、買主は手付金を放棄することで売主は手付金の倍返しをすることで契約を解除することができます。しかし売買契約を締結していない段階で支払った手付金については、対応は大きく変わってきます

不動産購入の意思表示を口頭で行っても、或いは単なる購入の申し込みを行ったというだけでは、売買契約は成立したことにはなりません。宅地建物取引業法により、不動産売買については書面で契約結ばなければならないとされているからです。

従いまして、不動産売買契約書に署名捺印をしなければ、契約はされていないという事になるので、支払ったお金は返してもらうことができるということになります。

また仮契約書であるということでサインしたという事例もありますが、売買契約書でなければキャンセルすることにより手付金を返してもらうことができます。
いずれにしても署名捺印をする際にはその書類が売買契約書であるかきちんと確認することが大事です。

また売買契約締結後であっても、契約書の中で住宅ローン特約をつけ金融機関から融資を受けることができなかった場合には手付金を返却してもらうことができます。
また自宅を売買できたら物件を購入するという特約を付けた場合に、予定していて日までにマイホームを売却ができなかった時にはキャンセルすることができ手付金を返してもらえます。
どんな場合でも手付金を支払う前には、返却してもらえる条件をきちんと確認することが大事です。

 

手付金を保全する方法は?

売買契約を締結し手付金を支払ったところ、不動産会社が倒産し住宅などの引き渡しができないという事態になったらたいへんですよね。
そのようなリスクから個人の買主を守るために、売主が不動産会社の場合には銀行と保証契約を締結します。
手付金は指定した保管期間で保管され、これにより安全に不動産売買を行うことができます。

建物が完成していないときには、必要な手付金額が支払代金の5%以上または1000万円を超える場合には、保全措置を講じる必要があります。
また物件が既に完成しており、支払代金の10%以上または1000万円を越える手付金の場合にも、保全措置を講じなければなりません。

上記の条件を満たさない場合や、売り主から買主へ所有権の移転登記がされた場合には、保全措置は取らなくともよいとされています。

 

一般保証制度とは何なのでしょう

上記のようにある程度大きな金額の手付金は保全措置がなされますが、少額の手付金を保全するための制度として一般保証制度があります。

これは不動産保証協会が実施し、個人の買主を保護する制度です。

買主は手付金だけでなく申し込み証拠金・中間金などの保全を、無料で利用することができます。
保証期間は保証対処の金額を受け取った時から決済終了までで、1000万円までの物件に利用できます。

 

手付金のまとめ

いかがでしたか?

手付金というものを十分ご理解して頂けたでしょうか。手付金を活用して、どうぞ失敗しない不動産売買を行ってください。
今回ご説明した内容は次の通りです。

1.手付金は契約と同時に買主から売主に支払われ、契約が成立したことを意味しています。
2.手付金には解約手付・違約手付・証約手付の3つがあり、普通は解約手付を意味します。
3.解約手付は、買主は手付金を放棄することで、売主は倍額を払うことで契約解除できます。
4.手付金の相場は取引価格の5~10%、金額にして100万円が相場となっています。
5.手付金は「履行の着手」に入った以降は、手付金の返還を求めることはできません。
6.売買契約締結前に支払った手付金は、申込金の位置づけであり返却を求めることができます。
7.条件に合致した手付金は、不動産会社が銀行と保証契約をすることにより保全されます。
8.不動産保証協会が行う一般保証制度では、少額の手付金を保全してくれます。

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