不動産売却

お住まいの「抵当権」をわかりやすく簡単に説明すると?

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法律を学んだことのある方や不動産関係の仕事をしている方、金融機関にお勤めの方にとってなじみのある言葉が「抵当権」です。でも、あまり詳しくない人も多く、専門的な法律を学んでいない人なら、聞いたことがあるだけ、あるいは間違った捉え方をしている場合が多いようです。ここでは、初めての方でもわかるように、できる限り簡単にお住まいの「抵当権」について解説します。

抵当権はどんなときに出てくる?

高額の戸建住宅やマンション、土地などを購入する場合に、自己資金では足りない場合は、住宅ローンや借金をして不動産物件を購入します。数十万円程度のお金ならすぐに貸してくれますが、数千万円規模になると不動産を「担保」にしてお金を貸してくれます。返済が滞ったときは、貸し手の金融機関はお住まいの住宅を売って返済に充てます。こうした権利のことを「抵当権」といいます。

お金を借りて家を建てるとき

新築住宅や新築マンションは、2000万円や3000万円近くすることもあります。都心なら5000万円を超える物件も多数存在します。現金一括で買える人もいますが、通常のサラリーマンは、頭金と金融機関から融資を受けて家を建てたり、中古物件を購入したりします。銀行などの金融機関は、お住まい購入に限っては低金利で多額の資金を融資してくれます。その際、審査を行い、長期間の返済が可能なのか、十分な収入があるのかどうかを判断します。
そして、審査だけではなく、「担保」として購入する予定の不動産物件を抵当に入れてお金を貸してくれます。担保としての不動産物件は、借り入れの際の保証のようなものです。もし、お金の返済が滞ったときにその不動産物件を処分して残金を返済することになります。

抵当権は「担保」

抵当権は担保の一つです。無担保でお金を貸す場合は、キャッシングやカードローンです。キャッシングやカードローンで借りられるお金は数十万円から多くても数百万円です。高額の借入金も担保として購入する不動産物件を差し出すことで、住宅ローンが返済できなくなったときに売却して返済の原資にするものです。
抵当権と呼んでいますが、担保とはいいつつも住みながら担保にできるという意味で土地や家などの不動産には、担保という名称は使わずに「抵当権」と呼んで区別しています。抵当権は担保でありながらも、ある程度自由に使える優れた権利です。

関係者を整理

抵当権を設定するときには、いろいろな人が登場します。
まずはお金を借りる人です。家の所有者でもありローンを組む人です。抵当権の設定者でもあります。
お金を貸す人は、銀行や信託銀行などの金融機関です。抵当権者になります。
さらに、保証会社の保証をつける場合があります。
そして、抵当権を設定した家は、担保物権として認識されます。抵当権では不動産業者や建売業者などは全く関係ありませんので注意してください。

抵当権を設定するとどうなる?

抵当権を設定すると、貸し手である金融機関は、借り手がお金の返済できなくなったときに、担保物権としての家を売って債務の弁済に充てることができます。自由に住んでいた家を売られてしまうので、債務者である貸し手は一生懸命に仕事をしてお金を稼ぎ住宅ローンを返済します。もちろん、完済するまで住宅ローンを支払い続けなければなりません。
抵当権を設定した家は、裁判をすることなく売ることができます。「強制競売」が可能です。これは抵当権を実行する場合です。弁護士を雇い裁判をする必要もありません。

借金完済までは自分の家ではありません

土地や建物などの不動産に抵当権が設定されていても、法務局での登記しか行われていませんので、見た目には抵当権がついているかどうかは全くわかりません。
しかし、借金を完済し、抵当権を抹消するまでは、自分の家ではありません。
自由に住むことはできますが、勝手に他人に売ることはできません。完済まで長期間の住宅ローンを組んだ人は、まずは地道に毎月の返済を続けましょう。

抵当権が実行されるとき

住宅ローンの滞納が発生し、一定期間経過すると保証会社が保証している一般的な不動産物件では、保証会社が一括返済します。
その後も返済できなかった場合は、保証会社が抵当権を実行します。裁判所に競売の申し立てを行い、売却します。売却資金により複数の抵当権者がいる場合は順番に資金を回収していきます。

登記される抵当権

抵当権は、家や土地などを購入する際に住宅ローンを組んでお金を借りたときの担保となるものです。お金の貸し借りはきちんと書面でやり取りする必要があります。抵当権を設定しなければ、銀行などの金融機関はお金を貸すことはありません。銀行などの金融機関も返済が滞ったときのために、必ず土地や建物の担保を取ってお金を貸します。書面でも契約の効力は有効ですが、さらに法務局にも抵当権を登記します。これを抵当権設定登記と呼んでいます。

抵当権を設定する登記とは?

抵当権設定登記は、法務局という国が運営する機関に届出を出すものです。抵当権の設定登記ですので、お住まいの家の建物と土地に関して、住宅ローンの返済が滞ったときに、借し手である銀行などの金融機関がお住まいの家の建物と土地に対して優先的に取り上げる契約をしたことを届け出します。
法務局に登記すると抵当権を国が保証したことになります。抵当権の設定手続きはとてもややこしいので、司法書士が代理で行います。住宅ローンの借り手は、所定の書類に署名捺印をしたり、印鑑証明書を提出したりするだけで手続きが全て完了します。不動産に関する専門店な知識がなければ、正しく登記されない場合もありますので、必ず司法書士などの専門家を通じての抵当権設定登記を行います。

抵当権は抹消登記する必要があります

抵当権はそのままついていると、いつまでも自分のものにはなりません。住宅ローンを完済したら、抵当権抹消登記を行う必要があります。この手続きにより抵当権が外れ所有権が自分のものだけになります。
銀行から書類が送られてきますので、自分手続きをするか、不安であれば司法書士に手続きを依頼してください。不動産の売却時には必ず抵当権は抹消しますが、手続きが煩雑になりますので、時間のあるときに抵当権抹消登記を行いましょう。

複数の抵当権

抵当権は、一つだけではないこともあります。資産価値のある土地を持っていると、その土地を抵当に入れてさらにお金を借りることができます。最初についた抵当権の他に、借入枠があると判断されれば別の抵当権を設定してお金を借りることができます。

一つだけではないことも多い抵当権

不動産が一つあれば、抵当権はいくつでもつけることができます。ただし、不動産の時価や評価額を超える場合は、抵当権の登記をした順番に優先的にお金の返済を受けることができますので、後から設定した抵当権に対しては、売却したお金が少ない場合には返済されない場合もありますので注意しなければなりません。
複数の抵当権がある場合は、その順位が決まっています。金額の多さではなく、先に設定した人から優先的に返済を受けられるようになっています。後から抵当権を付けると、その不動産を売却しても返済されないことがあります。

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抵当権付きの不動産を買う場合

通常の不動産は抵当権がついていません。不動産の売買時にも抵当権を抹消したうえで、その不動産が譲渡されます。しかし、抵当権付きの不動産を譲り受けたり、購入する場合もあるはずです。抵当権がついている不動産を購入するとどういったことが起こる可能性があるのでしょうか?

通常は抵当権を抹消してから引き渡される

住宅ローンが完済すれば、抵当権は消滅しますが、登記簿には残っています。そのため抵当権の抹消登記は必ず必要です。
住宅ローン返済中の不動産を売却する場合も、必ず抵当権を抹消した後に第三者に譲渡されています。この場合も売却代金で借入金の残額の返済ができない場合は、不足分に自己資金を足したり、他から借りたりしてから抵当権を抹消しています。不動産取引では、必ず宅地建物取引業者を通して抵当権をきちんと抹消した不動産しか購入しないようにしましょう。不動産売買取引の実務でも、抵当権を抹消できなかった場合は契約は無効となる特約を入れるようになっています。

抵当権を抹消しないとどうなる?

抵当権を抹消していない不動産を購入してしまうと、抵当権者が購入者に対して抵当権を対抗することができます。元の不動産の所有者がお金の返済をしなかった場合には、抵当権が実行される場合があるということです。
勝手に競売にかけられると、いくら不動産を購入した後であっても、いつの間にか所有権を失う可能性が高くなります。新たな購入者には抵当権は関係ありませんが、前の所有者による抵当権が残ったままですと、貸し手である金融機関などが抵当権を実行しますので、所有権を失ってしまうリスクがあります。抵当権のついた不動産の売買では、抵当権を抹消し、抵当権のない状態で所有権を移転し、不動産物件の引き渡しを受ける必要があります。

まとめ

お住まいの「抵当権」について、専門用語をできる限り少なくし、わかりやすく解説してきました。不動産を購入するときに、住宅ローンを組んで購入するときには、必ず抵当権が設定されるはずです。新たに土地、中古物件などを購入する場合は、前所有者の抵当権は全て抹消されているかどうかをよく確認してください。不動産には、抵当権が複数設定されている場合もあり、宅地建物取引業者や司法書士などの専門家にもよく相談したうえで購入するようにしましょう。

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