不動産売却

不動産取引とマイナンバー制度についてまとめて整理

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平成28年1月1日より、マイナンバー制度が始まっています。実務面でのさまざまな事例が登場しており、すでにトラブルも発生しています。マイナンバー制度により考えられる問題について取り上げます。

マイナンバー制度が不動産取引に与える影響

すでにマイナンバー制度が始まっています。年末調整や個人情報の漏洩、詐欺への悪用などいろいろな問題が次々と起こっています。不動産投資や不動産売買、賃貸の取引の現場においてもマイナンバー制度の関わりがありますので、実務上でトラブルのないように関連する取引と事例について押さえておきましょう。個人情報を持つマイナンバーは、必要以上に提供するものではありません。提供する場合、しない場合など、しっかりと確認した上で慎重に取り扱いましょう。

売主と貸主はマイナンバー情報を提供

マイナンバー情報の提供を行うのはどのような人・ケースなのでしょうか?
不動産取引の実務では、不動産を売る人と貸す人になっています。
不動産を売る人と貸す人は、不動産を買う人と借りる人にマイナンバー情報を提供する必要があります。
お金の動き・流れだけに絞ってみると、お金をもらう人がお金を払う人にマイナンバー情報を提供する必要があるということです。
そして、売主や貸主が個人になっており、相手方が不動産業者などの法人だという場合に限ります。
個人間の不動産取引、法人間の不動産取引には必要ありませんので、少しややこしくなっています。

マイナンバーはどのように使われる?

マイナンバー制度が導入され、暮らしの中のお金にまつわるサービスが向上すると言われていますが、不動産取引におけるマイナンバー制度はどのように取り扱われているのでしょうか?
不動産取引の場合は、法人が税務署に提出する支払調書に記入する必要があります。
専門的な話になりますが、
売買では、「不動産の譲受けの対価の支払調書」、
賃貸なら「不動産の使用料等の支払調書」
を作成する必要があるからです。
そのため、個人所有の不動産の売主や貸主では、ほぼ確実に法人の買主や借主にマイナンバーを提供する必要が出てしまいます。
マイナンバー制度は、こうした不動産取引を税務署が正確に把握することができ、脱税の防止になるだけではなく、各種行政の手続きも簡素化されると考えられています。

不動産業界で今後予想される影響について

不動産取引に関する報告書は義務化されていません。不動産業界は、これまでは不動産取引の実態が把握しずらい環境にありました。
マイナンバー制度の普及により、不動産と所有者が正確にタイムリーに合致するようになります。今後の不動産取引が増えると、取引事例が全てデータベース化されます。不動産業界以外でも、過去の不動産に関するオープンな売買事例を知ることができるかもしれません。不透明な不動産取引が透明化し、健全な不動産取引が行われるのでは?と予想されています。
しかし、マイナンバーを利用すればするほど、個人情報が流出します。民間企業において、マイナンバーを含めた個人情報管理の徹底やチェック体制が厳しくなるものと予想されます。

マイナンバーが必要な不動産業務

マイナンバー制度が導入されたことにより、不動産の実務にはどのような影響が出ているのでしょうか?
今現在わかっていることをまとめて、整理しました。

マイナンバー情報を提供する必要がある人

マイナンバー制度は平成28年1月1日より開始しています。すでに始まっており、銀行や証券会社などにも提出を求められたこともあるはずです。
不動産取引においても、マイナンバー制度は例外ではありません。賃貸や売買などの不動産取引では、マイナンバーの提出が求められています。
不動産取引において、マイナンバーの情報提供を必要とする人は、所有している不動産を法人や不動産会社に売る人や貸す人になります。

不動産取引条件(100万円ルールと15万円ルール)

マイナンバーの情報提供は、売買と賃貸とではその金額基準が異なっています。
不動産の売買においては、100万円ルールが適用されます。
不動産の賃貸においては、15万円ルールが適用されます。
いずれも同一の売主、同一の貸主に対して、一年間の支払い額の合計が100万円あるいは15万円を超える場合に、マイナンバーの情報提供が必要となっています。

貸す人の15万円ルールとは?

15万円ルールは、不動産賃貸の貸主に適用されます。
例えば、家賃、地代、権利金、礼金、更新料、承諾料、名義書換料、仲介手数料などで同一に貸主に対し、一年間の支払いの合計が15万円を超えるケースで、マイナンバーの情報を提供しなければなりません。

売る人の100万円ルールとは?

100万円ルールは、不動産売買の売主に適用されます。
例えば、売買、譲渡、交換などで同一の売主に対し、1年間の支払い価格の合計が100万円を超える場合には、マイナンバーの情報を提供しなければなりません。

マイナンバーの実務上の問題点

不動産取引では、売買でも賃貸でも仲介会社が入ることがほとんどです。実際の賃料の徴収は、不動産管理会社が行っている場合、マイナンバー情報の提供は、物件を所有する大家さん個人の情報だけでOKです。
不動産の売買なら、法人は「不動産等の譲受けの対価の支払調書」の作成が必要ですし、賃貸なら、法人は「不動産の使用料等の支払調書」を作成する必要が生じます。
仲介する不動産業者は、マイナンバーの管理には特に注意しなければならず、悪用されないような厳格なセキュリティ・システムを導入していなければなりません。
多くは不動産オーナー自身のマイナンバー情報の提供義務になりますので、信用できない仲介不動産会社は取引を打ち切られる可能性もあります。
個人の不動産オーナーと不動産仲介会社との信頼関係は、個人情報の取り扱いの観点から今後はとても重要なものになるはずです。

マイナンバーの使われ方

不動産取引の実務においてのマイナンバーの使われ方は、支払調書への記入のためです。
支払調書は税務署に提出する書類です。
不動産売買の場合は、買主は「不動産の譲受けの対価の支払調書」を作成します。
不動産賃貸の場合は、借主は「不動産の使用料等の支払調書」を作成します。
いずれも法人で、相手方は個人です。売買する不動産や賃貸物件が個人所有で、法人が購入したり、借りたりする場合は、必ずといっていいほど、不動産オーナーが相手方の法人にマイナンバー情報を提供しなければならないということです。

本人確認の問題

マイナンバー情報は、それが本当に正しいものなのかどうかを必ず確認します。
それが、「本人確認」の手続きです。
番号と身元の確認が義務付けられています。
マイナンバーカードと運転免許証などの「本人確認書類」を提示し本人確認の手続きが行われます。

不動産投資家が直面するマイナンバー制度

不動産投資家は、個人であってもビジネスとして不動産を売買し、その物件を所有しながら、賃貸経営を行っています。不動産投資家が直面するマイナンバー制度についても検討してみましょう。

不動産投資家も他人事ではないマイナンバー制度

不動産投資家も確定申告を行いますが、個人番号カードの写しを添付したり、マイナンバーを確定申告書に記載するようになっています。
賃貸物件を所有していて、直接貸したり、不動産会社とサブリース契約を結んでいたりする場合に、法人から年間15万円以上の収入があれば、その法人企業にマイナンバー情報を教える必要があります。

マイナンバー制度でどういった影響が考えられる

マイナンバー制度の導入により、個人の給与所得はもちろん、不動産所得なども全て紐づけされ、税務署を通じて収入が全て国に把握され管理されてしまいます。さらに銀行口座にもつながっていますので、不動産収入以外の個人の預金口座の残高も全て知られるようになっています。

マイナンバー導入で得すること、損すること

マイナンバーが導入されると、確定申告で行っていた書類の添付や手続きが大幅に簡素化されます。
所得の虚偽申告や不正も減り、脱税ができなくなってしまいます。
マイナンバーを知ると、さまざまな個人情報がわかってしまいます。そのため、会社や組織では、個人情報の漏洩に関するセキュリティをより強化するために、莫大な費用がかかることが予想されています。
すでにマイナンバー制度が導入されているアメリカや韓国では、「なりすまし」などの犯罪が多発しています。
不動産を多数所有する人、副業収入の無申告や自営業で無申告の方は、大きな影響を受けるはずです。

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マイナンバーで考えられるトラブル

不動産取引に使用されるマイナンバーで考えられるトラブルについてまとめました。

賃貸の場合大家さんが教えてくれないことがある

個人の不動産オーナーは、お金持ちの方も多いのですが、マイナンバー制度の導入には反対していたケースがほとんどです。
その理由も不動産所得が全て把握されてしまうからです。収入だけではなく、所有不動産などの状況も透明になってしまいます。まだ導入されて間もないマイナンバー制度ですので、不動産オーナーがそう簡単に個人情報を教えるとは思えません。
仲介会社を通して契約しているなら、事情を説明するしかないでしょう。
それでもマイナンバー情報の提供を拒否されたら、提供を求めた事実や結果などを記録して、税務署などへの反論の根拠となる資料をまとめておきましょう。

賃料の支払いも大家が個人ならマイナンバー制度の対象に

法人の賃料の支払いでは、大家が個人であれば、マイナンバー制度の対象になってしまいます。
法人への賃料支払いや個人同士の不動産取引や賃貸契約ならマイナンバー情報の提供は不要です。
こうした抜け穴もあり、個人ではなく法人企業により不動産取引を行い、賃貸契約を結ぶならマイナンバー制度はあまり関係ないことがわかっています。

まとめ

平成28年1月1日より始まったマイナンバー制度について、不動産取引や不動産賃貸の実務面でのさまざまな事例やトラブル、制度導入により考えられる問題や対処法についてまとめました。

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