日本は森林国家とも言われ、国土の約70％の土地が山林となっています。都会の喧騒から離れ自給自足の田舎暮らしをしたいと思う人や、事業を興したいと思っている方もきっと多いことでしょう。広い山林は土地代も安く、資産税も安くお手頃に購入することができます。
しかし山林購入には税金や手続きなど宅地と違い注意するべき点もあります。そこで今回は山林購入をする際の注意点や良い物件を見つけるコツなどをご紹介いたします。ぜひご参考にしてくださいね。
解説する内容は次の通りです。
Contents
何の目的で山林を購入したいのか？
山林を購入したいという方は多くいますが、人によりその目的は様々です。
別荘やログハウスを建て田舎暮らしを目的に、山林を購入したいと思う人もいます。杉やヒノキなどを伐採し販売する林業や、木炭や薪の生産やキノコ・山菜・タケノコなどを収穫し販売することを生業にしたいと思う方もいるでしょう。。また清流があり魚が棲みスペースが作れる場所があれば、キャンプ場やコテージなどを作り、アウトドア事業に携わりたいという夢を持つ人もいるでしょう。
一言で山林と言っても広さ、都心からの距離・交通機関・林産物・木の種類・清流の有無などそれぞれ異なります。
それゆえ購入の目的をよく考えそれにマッチする山林を購入することが大事です。
山林って簡単に売買できるの？
山林は市街地に近い都市近郊林地や農村林地、山奥にある林業本場林地・山村奥地林地などに分けることができます。住宅地や商業地に近い市近郊林地や農村林地は簡単に開発が可能ですので、需要もあり売買は比較的に活発に行われます。宅地化が進んでいる地域によっては、高値の売買となる可能性もあります。
一方、林業本場林地・山村奥地林地は山奥にありますので、交通が不便の場合がほとんどで人気がありません。従いまして山奥の山林は買い手も少なく、相対的に安い価格で購入できます。
山林の売買については一般の不動産取引と基本的には同じで、特別に許可を取る必要はなく売買することができます。しかし土地の利用方法を明確に考えておかないと、利用できず売る際に売れず困った状況になることも考えられます。
また住宅建築の観点から見ると、土地は市街化区域と市街化調整区域・非線引き・都市計画区域に分けられます。山奥の非線引き都市計画区域の建築の規制は緩やかで、3,000㎡未満の開発については都道府県知事の許可を得る必要がありません。
物件の探し方は？
宅地の売買の情報は多いですが、山林の場合は非常に少ないのが現状です。山林には先祖代々受け継いできた物件と、バブル時にいわゆる原野商法という投機の目的で購入されたものがあります。後者については手放したいと思っている人は多くいますが、なかなか表面に出てきません。候補の山林が決まっている場合には、価格の交渉をするだけですが、決まっていまい場合にはスタミナと時間をかけて探さなければなりません。
いくら安い物件が見つかったかと言っても、自分の考えている利用目的に合致していなければなりません。居住が目的であれば、電気やガスについては太陽光発電や灯油などで代替することができますが、飲料水の確保は必須条件となります。病院や買い物ができる施設がある程度近くにあることも必要です。またレジャー施設や木材の販売が目的であるならば、道路がすぐそばを走っていなければなりません。
山林を探す方法としては次のようなものが挙げられます。
現地に近い不動産店で探す
購入を希望する地域が決まっているのであれば、その地域にある不動産業者に問い合わせをするのが手っ取り早いでしょう。現地を直接訪れるのも良いですが、あらじめネットで検索をして候補の物件を決めておくと良いでしょう。不動産店を介すると手数料を取られますし、価格は高くなる傾向にあります。しかし大幅な値引きに応じてくれる可能性もありますので、根気強く交渉すると良いでしょう。
林野庁のホームページで探す
林野庁のホームページでは国有林の競売物件も掲載されていますので、これを利用して探すこともできます。一般的に市場の価格よりも安い場合もあり、良い物件を購入できる可能性もあります。勿論入札する前にはご自分の目で物件を見ておかなければなりません。
森林組合で探す
全国各地には森林組合がありますので、購入したい地域があらかじめ決まっていれば情報を得ることも可能です。森林組合では山林の仲介をしてくれるところは少ないですが、電話で問い合わせをすれば相談に乗ってくれるでしょう。
山林バンクで探す
山林バンクは、ネットで山林の売買を専門に取り扱う会社です。ホームページを見れば山林の状況や面積・価格などがわかりますので大変便利です。山林の売買について知りたいと考える人は、一度見ておくと参考になります。
山林の相場はいくらぐらい？
山林の取引量は少ないので相場は確立しておらず、ほとんどの場合は売り手の都合や双方の交渉で決まってきます。特にバブル期に購入した山林を持て余している人も多く、そのような場合は買い手としては大きな値引きを勝ち取れる可能性があります。
山林の相場は都市近郊林地～山村奥地林地まで大きな差があります。また都心からの距離や交通機関・山林の特徴などによっても取引価格は変わってきます。宅地として利用できる場合には価格は高めになりますが、奥地の山林は生い茂る樹やキノコなどの林産物によっても変わってきます。
過去の売買事例見ますと、都市近郊林地で最頻値は平米あたり1,000～5,000円程度・農村林地で平米300円以下・林業本場林地及び山村奥地林地で平米100円以下が一般的な相場となっています。
山林購入にかかる費用は？
仲介手数料
不動産業者を介する場合には、宅地と同様に仲介手数料が必要になります。すでに建築物がある土地或いは建てる予定の土地では、宅地建物取引業法で定められた上限額を守らなければなりません。200万円までは購入価格の5％、200万円～400万円までは4％、400万円以上は3％となっています。
なお建築物が目的でない山林の場合には、仲介手数料の制限がありません。
登録免許税
不動産を購入し登記するためには、登録免許税を支払わなければなりません。登録免許税は固定資産贅評価額に2％を乗じた額で、一般的には購入者が負担することになります。しかし山林の固定資産税評価額は一般的に低く、大した負担にならないのが普通です。
固定資産税
不動産を所有していると固定資産税が掛かります。しかし山林の固定資産税評価額は概して低いので、あまり心配することはありません。税率は2％ですので、たとえ1ha所有していても、年間で1,000円から5,000円程度で収まるでしょう。
山林所得と譲渡所得
山林の売り手にかかる税金は山林所得と譲渡所得の2種類あります。山林所得は立木にかかる税金で、譲渡所得は土地にかかる税金です。
山林所有者となった場合、売る際に必要な知識ですので覚えておきましょう。
山林購入をする際に気を付けておきたい点
公募面積を基準として価格が決められることが多い
山林の売買も宅地と同様に公募面積と実測面積が同じであることが原則になります。しかし山林は広大であり実測すると費用が掛かりますので、公募面積を基準として価格が決められることが一般的です。
しかしケースによっては公募面積と実測面積が大きく違うこともありますので、購入にあたっては注意しなければなりません。
購入する山林に規制がないか
山林は市街化調整区域や非線引き区域になっていることがほとんどですが、市街化調整区域内には建物を建てるには許可が必要になります。建物を建てようとして購入したのに、目的とする建築物が建てられなかったら大変です。
他にも農地法や自然公園法などにより、いろいろな規制を受ける場合もあります。購入する際にはよく調べて、法律や条例に抵触しないようにしなければなりません。
道路に面しているか
山林を購入する大きなポイントとして、道路に面しているかどうかも重要です。道路に面していない場合には、他人が持っている土地を通らなければなりませんので通行の許可を受けておかねばなりません。
また道路面していなければ建築物を建てることもできませんし、重機を入れ開発することもできません。一般的には林道に面していない山林は購入しない方が無難でしょう。
山林の現況を確認しましょう
山林を購入する際にはあらかじめ登記の情報や資料などをじっくり見る必要がありますが、気に入った場合には直接山林を見ることが大切です。川が流れているのか・山の傾斜・生育している木々の状況などを直接見て、自分の購入目的に合致している山林か確認する必要があります。
土地の利用目的を明確に
山林は一般的に価格が安いので、そちらに目が行きがちです。しかし田舎暮らしをしたいのであれば、家を建てられる条件に合っていなければなりません。林業を営みたいならば、木材となる木々が生育しているかきちんと見極める必要があります。レジャー施設を作りたいのであれば、自動車が入れる道路に隣接している必要があるでしょう。
いずれにしても山林購入にあたっては、利用目的に合っている土地かどうか、十分に検討する必要があります。
きちんと登記をしましょう
山林の売買契約を行い支払いを済ませたら、一般の宅地と同様に所有権の移転登記を行わなければなりません。司法書士に依頼すると10万円前後の費用が発生します。自分でも登記はすることができますが、後々トラブルが起きないようにするためには、きちんと登記しなければなりません。
まとめ
いかがでしたか？
山林の売買は、所有者が利用できず持て余している人も多くおり、買い手市場ということができます。しかし単に安いからと言って簡単な気持ちで購入するのではなく、その土地で何をしたいのか、山林が目的にあった土地なのかよく吟味する必要があります。
山林購入山林の売買はあまり活発ではありませんが、じっくりと腰を据えて探し利用目的にあったよい物件を購入してくださいね。
