不動産売却

建て替えできない再建築不可物件の売却方法や将来戦略

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再建築不可物件とは?

不動産を購入売却する際に聞いたことがあるけれど、あまり縁のない言葉があります。
それは、「再建築不可物件」と呼ばれる難しそうな名前の物件です。
端的にいえば、建物を取り壊した後、建て替えができない物件のことです。
すでに建物が建っているのに、それを取り壊して建て替えできない面倒な不動産物件です。
再建築不可となる理由は、建築基準法第43条に定められる土地が原因です。

「接道義務」

建築基準法の第43条には、「接道義務」に関する規定が定められています。
原則は、建築物の敷地に建築基準法上の道路が2メートル以上接していることです。2メートル未満の接道だと再建築不可です。
建築基準法の道路は、幅員が4メートル以上です。原則は4メートルですが、特定行政庁が指定した4メートル未満の道路も認められます。
4メートル以上道路に接していた場合でも、その土地の間口が建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければ、建て替えができなくなります。
建築基準法第43条には、1項の「ただし書き道路」と2項の「条例による接道義務の付加」もあります。
ただし書き道路は、広い空き地、公園などがあれば、2メートル以上接道する必要はないものです。
条例による接道義務の付加は、2メートル以上接している場合でも安全上問題があれば、制限に付加がかかり再建築不可となるものです。
再建築不可物件はそのままでは活用できませんので、建て替え出来るように何等かの方法で間口を2メートル以上を確保し、建築基準法としての道路認定を受けることが必要です。

建て替えができないのに購入する意味

再建築不可の物件を購入する場合は、様々な制限をクリアする必要があります。それでも購入しようとするプロの不動産投資家や再建築不可物件を専門とする不動産業者は、次にご説明するように購入する手間や金額以上のメリットがあると考えているからです。
金融機関の融資による購入も難しいので、再建築不可物件を購入する場合は、現金一括で購入することがほとんどです。
出口戦略が見いだせない場合は、既存の建物が寿命になれば、土地としても機能せずその半値以下の価値しかないことになってしまいます。
再建築不可物件は、周辺相場と比べても圧倒的な安さで取引されています。それでも購入する場合は、接道義務を満たすような方法を見つけ出している場合です。再建築が可能となれば、安く買い叩いた再建築不可物件も、プロの手により土地の値段が大幅に上昇しお宝不動産物件に変身する可能性を秘めているというわけです。

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件のメリットを知っておきましょう。既存の建物が寿命になっても、建て替えができませんので資産価値が低く、売買価格も相場より低くなっています。再建築不可物件の出口戦略は、経験者やプロであればすぐに見出すことができますが、不動産取引に慣れていない方には全くわかりません。これは分かる人にはわかる大変大きなメリットとなります。投資家であれば、投資金額を抑えることができ、よりリスクの低い不動産売買や賃貸経営が可能です。
売買の価格が安いときには、土地の評価額も低くなります。それは固定資産税や相続税も安くなることを意味しています。同じ土地建物なのに、再建築不可物件に指定されてしまうと、税金まで安くなるということです。
仮に長期間、再建築不可物件を保有するにしても、毎年の固定資産税は安く済みますし、相続の際にも相続税がゼロに近い金額になることもあります。コストを抑えるという意味では、いずれも再建築不可物件のメリットとなります。

更地にすると建てられない再建築不可物件

再建築不可物件は建て替えできないどころか、更地にもできません。古家付の土地を相続で取得した場合や割安で購入できたとしても建物を解体した後、そのまま建て替えができないケースがあります。
せっかく取得した土地も有効活用ができず、更地にしても建て替えができないために、そのままの状態では土地の周辺相場と比べても大幅に安い値段でしか売れません。こうした土地は、接道義務を満たせば建て替えが可能になることがあります。道路の幅員が4メートル以上なかったとしても、こうしたケースを想定して建築基準法には例外規定があります。建築基準法が施行された日(昭和25年11月23日)や都市計画区域に指定された時点で建物が建っていた場合は、敷地のセットバックを行い家を建てることができます。
建築基準法の第42条2項による「2項道路(みなし道路)」を作ることで、再建築不可物件も建て替えができるようになります。

再建築不可物件はなぜできるのか?

再建築不可物件は、古くから住んでいた土地や建物、先祖代々の土地や建物などで後になってわかるケースがほとんどです。
長年住み慣れた土地を新しい家に建て替えたい、安い古家付の土地が見つかったから購入して建て替えしたい、転勤で古くなった自宅を改築して売りたい、などいったケースで所有物件が再建築不可物件であったことが発覚し、その後の対応に苦労する方がいらっしゃいます。
再建築不可物件は、「既存不適格物件」と呼ばれることもあります。つまり、建設後に法改正があったために不適格となってしまった建物のことをそう呼んでいます。
具体的なケースでいえば、工場があった地域が突然「住居専用地域」に指定された。
新耐震基準の強度を満たしていない建物。
日照権訴訟により日影規制が導入されている。
高さ制限や容積比の規制などの規制が建設時と異なるケース。
こうした建物は、建設当時の法律には従っていたため現在の家や建物は問題なく使用できます。ところが、建て替えしたり、増築したりする場合は、現在の建築基準法などの新しい法律に適合させる必要があるというわけです。

それでも再建築する方法とは?

再建築不可物件も専門家や経験豊富な投資家の手に掛かれば、あらゆる可能性を考え、条例を駆使し建て替えを可能にします。そうでなければ、その土地が活用できないからです。再建築不可物件は、逆にいえば「お宝物件」として考えたほうがいい場合があります。
建築基準法第43条では、接道義務があり、建物の敷地は原則幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。この場合も位置指定道路として自分の土地を私道とすることで特定行政庁の認可を受けることが可能です。
最もよく採用される方法は、現行の道路の中心から2メートル下がったとろこに建物を建てる方法です。建築基準法の第42条第2項にある「2項道路(みなし道路)」を活用する方法です。セットバックとも呼ばれますが、自分の土地の一部を道路にしてしまいます。
また、建物周辺に公園や広場があれば、接道義務を満たすことなく「但し書き道路」としてみなされ建物が建てられます。
この他にもさまざまな条例があり、法律を駆使すれば再建築不可物件もお宝物件へと変わることができます。

優良物件と化す再建築不可物件とは?

不動産の専門家や再建築不可物件を専門とする業者は、あえてお宝物件を探します。
「囲繞地(いにょうち)」と呼ばれる土地もよく見れば、お宝物件となります。囲繞地は、袋地になっていて周囲が他人の土地になっています。その土地へ入るのに他の土地の許可を得る必要がある面倒な土地です。囲繞地通行権が認められていますが、土地を通るために通行料を支払う必要があります。こうした土地も価値がない土地として人気がありませんが、交渉力があれば逆に優良物件にもなりえます。

リフォームやリノベーションを施す

再建築不可物件での建て替えの交渉が長引くような場合は、そのまま住み続ける、あるいは補修・リフォームやリノベーションを施したうえで、賃貸物件にして収益を得る方法があります。
その場合でも再建築なのかリフォーム・リノベーションなのかの判断・判定は難しくなります。建築面積が多くなれば増築扱いになり工事ができなくなります。リノベーションであればセットバックや確認申請が不要です。これは、リノベーションでの確認申請が不要な戸建住宅ならではの再建築不可物件活用方法です。

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再建築不可物件購入時銀行ローンは通る?

再建築不可物件の購入では、低金利の銀行の住宅ローンが利用できません。
仮に利用できたとしても、優遇金利が適用されず、年3.9%などの高い金利が適用されます。ノンバンクでも高金利ですが、フリーローンを利用するならさらに高い金利になってしまいます。
再建築不可物件を購入する場合は全額自己資金にするか、フリーローンなら返済期間を短くしたうえで借りるという資金計画を立てる必要があるでしょう。

再建築不可物件の将来戦略

再建築不可物件を購入する場合は、必ず将来戦略について考えておくことが大切です。
再建築を可能にする各種条例などの法律をよく知っており、そのためのノウハウも必要です。買値も指値で、できる限り安い値段で買える交渉力が必要です。購入資金は現金一括がベストです。隣地との交渉や購入も検討しなければならないため、資金がなければフリーローンなどで活用し、他のオーナーに押さえられないように注意しましょう。
簡単には売れませんので、長期間保有を前提とするなら、売却せずに賃貸を行うほうが高い利回りの安定した賃貸経営が可能です。建物のメンテナンスはマメに行い、長期間住む、あるいは賃貸経営を行う覚悟が必要です。
売却時の資産価値を大幅に上げるためには、隣地の追加購入や隣地との交渉がものをいいます。これはいずれも長期戦になります。

再建築不可物件の売却

再建築不可物件をそのまま売る場合、周辺相場の5割程度の価格にしかなりません。再建築不可物件の売却は、購入時から計画的に出口戦略を考えている人だけが可能です。つまり、再建築不可物件を再建築可能にすることができれば、周辺相場と同等の値段で売れます。だからこそ、再建築不可物件は、プロにとってはお宝物件になりえます。

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まとめ

建て替えできないと思われている再建築不可物件でも、各種条例や法律、ノウハウを駆使すれば、周辺相場と同等の価格での売却も可能です。長期間保有しても高い利回りでの賃貸経営が可能です。将来戦略を見据えた上で購入する再建築不可物件は、お宝物件だと考えていただいていいでしょう。

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