新しいマンションを購入する方は、賃貸マンションに住んでいる方ばかりではありません。すでに住んでいた分譲マンションからの住み替えのパターンも少なからず存在します。
そこで、新しいマンションを買う際の古い分譲マンションの住み替え戦略について参考になる情報をまとめました。
住み替え戦略、今住んでいる分譲マンションの売却
住み替えにより今住んでいる分譲マンションをどう処分するかが問題となります。売却や空き家になっている場合もありますが、親族が住んでいるというケースもあります。他にも分譲マンションであれば、賃貸に出すことが可能です。
しかし、分譲マンションの場合でも、最も多い処分方法が売却です。
そこで、所有マンションの売却の際の注意点についてまとめました。
借り入れ金額の問題
マンションの住み替え問題で最も重要なポイントといえば、資金の問題です。
何等かの事情で今お住まいのマンションを手放し、新しいマンションを購入するわけですが、マンション購入資金を全額キャッシュで用意できる人は少ないでしょう。それよりもお住まいの住宅ローンを抱えているので、さらに新しいマンションの住宅ローンが上乗せされる場合、借り入れ金額がそれ以上増えないようにしなければなりません。
頭金ゼロで購入したマンションは、売却しようにも住宅ローンが売却価格を上回っていることがあり、そう簡単には売れません。金融機関によっては、買い替え専用ローンも用意されており、マンションを売却した後残ったローンを新しいローンに合算したうえで新しい住宅ローン一本にしてくれます。
借り入れ額が多い場合は、住宅ローンを組んだ当時より収入が大幅に増加している方や新しいマンションの購入価格がそれほど高くない場合にしか、住み替えができない場合があります。
返済期限が延びない工夫を
住み替えの際に再度住宅ローンを組む場合は、返済期限にも注意する必要があります。40代以降の住宅の購入では、30年や35年のローンを組むことは危険です。返済期限は、老後が始まる65歳までが限度でしょう。毎月のローン返済額は、余裕を持って支払える範囲内に抑えることがポイントです。
購入する新しいマンションも中古物件を選ぶなど、購入価格を抑えたマンション購入が必要となります。
売却が先か？購入が先か？
マンションの住み替えのケースでは、売却した後購入するか、購入してから売却するかによって、全く戦略が異なります。
できれば、売却が少し先行し同時に新しい物件を購入するパターンが理想的です。
売却を先に行うと、新しいお住まいの購入価格が決定しやすくなります。何らかの事情で売り急いでいる場合は無理ですが、売却を焦る必要がありません。それよりも、仮住まいの費用がかからないように、同時に新しい物件探しをタイミングよく行い購入する必要があります。
新しいマンションを先に購入する場合は、気に入ったお住まいを先に探すことになりますのでじっくりと時間をかけて探すことができます。
しかし、古いお住まいの売却を急ぐ必要があり、住宅ローンも一時的に被ってしまう可能性が高くなります。
買い替えローンの検討
買い替えローンが使える場合は、これまでお住まいのマンションのローン残債を組み込んで新しい住宅ローンを組むことができます。これも住み替えに限り可能です。担保価値を上回る融資が行われるため、ローンを組む方の属性がよく、収入が高い場合のみローンの審査が通ります。買い替えローンは、今まで以上に返済額もローン残高も増えますので、無理のない資金計画を検討する必要があるでしょう。
マンションを売るより貸したほうがいい場合
これまで住んでいたマンションからの住み替えのケースでは、売却するよりも賃貸に出したほうがいい場合があります。さまざまケースを検証してみましょう。
住宅ローンがない場合
住宅ローンが残っている場合は、売却したほうがいいでしょう。買い替えローンが使えたとしても、毎月の返済額が増えてしまいます。長期の住宅ローンは、心理的にも負担になります。
しかし、住宅ローンが終わりそうだ、残債が残っていない場合には、リフォームをして賃貸に出して毎月安定した家賃収入を得たほうがいいでしょう。
古いマンションに住む予定がない
古いマンションからの住み替えでは、今後住む予定がないことがほとんどですので、売却を検討するのが普通です。
しかし、少しの間賃貸収入を得て、将来的に売却する、あるいは自分がまた住むことも検討している場合は、売却よりも賃貸を選択しましょう。
ただし、中古住宅は、資産価値が年々下がってしまいます。すぐに売ったほうが高値で売りやすいので、売却益か賃貸収入かを天秤にかけて古いマンションの活用方法を検討してください。
古いマンションの修繕積立金や管理費がかかる場合
マンションは住んでいない場合でも毎月コストがかかります。特に管理費や修繕積立金は、何もしなくても必ず支払う必要があります。面積の広い物件ほどその負担割合が多いので注意が必要です。
加えて、固定資産税もかかります。ローン返済と共に諸費用を賃貸収入でカバーできるなら一時的に賃貸に出し、時期を見て高値で売却する方法も考えられます。
今売ると売却損が発生する可能性があるマンション
マンションを売ると売却損が発生する場合があります。立地の悪いマンションほど、保有すると資産価値が減っていきます。しかし、立地のよいエリアのマンションは、資産価値が安定しているだけではなく、賃貸需要も旺盛です。多少の値下がりを考慮しても、毎月安定した賃貸収入が得られるなら、すぐに売る必要はない場合があります。
分譲マンションを貸し出して収入を得る方法
分譲マンションを人に貸し出して家賃収入を得る方法があります。条件がそろえば、とても割のいい投資ですので、不動産を有効活用する方法としてもよく知られています。
家賃収入が得られる
古いマンションでも人に貸すと家賃収入が得られます。毎月安定した収入です。数千円や数万円ではなく、ファミリータイプの分譲マンションなら、10万円以上の家賃が毎月入ってくる場合があります。
入居者が一人、一世帯でもいれば、家賃収入が入ってきます。賃貸付けや賃貸管理は、賃貸管理の専門会社に全て任せることができます。サラリーマンの副収入としても人気の不動産投資による家賃収入が魅力です。
分譲賃貸は強気の賃料設定が可能
お持ちのマンションが分譲仕様であれば、設備のクオリティや物件の構造もしっかりとしており、マンション管理やセキュリティも強固です。分譲マンションであれば、長期的な賃貸にも耐えられるため、いい顧客が借りてくれる可能性が高く、周辺相場の家賃よりも高い家賃設定が可能です。
一時的な賃貸も可能
立地のよい分譲マンションは、家賃の設定も高めにできますし、一時的に賃貸に出していても、将来はまた自分で住むことができます。借り手がつく間は、マンションも安定した家賃収入を生み出してくれます。
空室対策と二重ローンの負担をクリアできるか？
分譲マンションであっても一室しかないのであれば、借り手がつかない期間でも、一定のコストが発生します。住宅ローンの負担や管理費の負担が高く、一時的にキャッシュの持ち出しになりますので、ある程度の貯蓄が必要です。
古いマンションに住宅ローンが残っている場合、新たに二重ローンを組むことができない場合や金融機関からの一括返済を求められる可能性があります。
金利の高い不動産投資ローンに組み替えれば、毎月の収支が赤字に陥り、キャッシュの持ち出しになることがあります。
マンション投資目的での物件購入
マンション投資目的での物件購入は、低金利の長期の住宅ローンが利用できます。賃貸住宅に住みながら、不動産物件を増やしていく投資法として知られています。うまくやれば、リスクを最大限に抑えた不動産投資が可能となります。
住み替え不動産投資
マイホームを購入する目的で住宅ローンを使うなら、低金利のローンが利用できます。
しかし、あくまでも自分が住むためにマンションを購入します。こうした賃貸用のマンションであっても、住宅用として購入するケースも多く、できる限り早期に住宅ローンを完済し、次の物件を購入します。
逆に住宅ローンを低めに抑え、お金を貯めて価格が安い中古の賃貸用マンションをキャッシュで購入することにより、次々と賃貸物件を増やし、賃貸収入で住宅ローンを完済する方法があります。
不動産投資用ローンは、若干金利が高めです。住み替えながら投資を続けることで、自己所有物件を増やしながら安定した不動産投資が可能となります。
自宅マンションが不動産投資物件
自宅マンション投資は、10年を目安に中期的にローンを完済して、住み替えのお住まいや新しい物件購入を行います。低金利の住宅ローンが使えるだけではなく、税制の恩恵を受けながら資産形成が可能です。近年では新築マンションなら10年後もそれほど値段が下がっているとは考えにくく、値落ちも限定的です。売却や賃貸などのいろいろな不動産活用法が考えられます。
住宅ローンは金利が安い
同じローンでも不動産投資目的のローンは、金利が2～4％が中心です。しかし、住宅ローンは、0.5～1％未満が多く、10年間の住宅ローン控除を考えても、かなりメリットの多い投資方法です。
資産価値が高い不動産物件を選ぶ
住み替えのための投資用不動産物件選びでは、安定した資産価値のあるマンションを選ぶことが重要です。周辺環境のよさ、暮らしやすさ、人気エリアなどの立地条件、分譲仕様や利用価値の高い設備があるなどの条件がそろうと売却時にも高値で売れますし、賃貸にしても高い家賃が設定できます。
自分が住んだ後リフォームして賃貸に
多少古い中古マンションであっても、安い値段で購入し、自分でDIYによるリフォームを行い、室内をきれいにしたり、オリジナルの便利な設備を設置したりして、マンションの資産価値を向上させることができます。高い利回りの賃貸収入を得たり、購入したときよりも高値で売ったりして次の不動産物件の購入に充てることができます。
まとめ
分譲マンション住み替えによる古いマンションの処分や活用方法として、売却や賃貸などが考えられます。また、不動産投資を行うために、住み替えを前提とした物件購入を行い、古いマンションで賃貸収入を得て、資産形成を行う方も多く、サラリーマンの副業としても人気があります。
