不動産の売買取引でよく出る「手付金」は、不動産売買契約をする場合にはとても大切な仕組みです。手付金のおかげでお互いの無断キャンセルを防ぐことができます。その仕組みを知り、例外や手付金が返ってくるケースを知っておきましょう。
手付金とは？その基本的なルールについて
土地や戸建て住宅、マンションなどの不動産の売買契約では、買主である購入者が手付金を売主に預けます。
この状態では、売買契約が成立したわけではありません。あくまでも売買契約をした証拠として買主が売主に預ける性質のお金です。
手付金は、売買契約がうまく進めば、売買代金の一部として充当されますので、返金されることはありません。
金額もおおよその目安しか指定されていませんし、手付金のやり取りがない場合もあります。
問題となるのは、手付金が返ってくるケースです。何らかの理由で手付金が返金されないケースもあり、トラブルに関しての知識も知っておいてください。
手付金は申し込み証拠金とは少し違う
住宅購入に際し、手付金を支払う場合は、解約手付のために使用されます。
解約手付の意味とは、買主が手付金を放棄すれば、契約が解除できるというものです。この時、手付金は返還されません。
手付金は、申込金とは少し異なりますが、申込証拠金や買付証拠金の意味としても取り扱われます。
手付金は、売買契約をしたときに支払う金銭です。売買契約前の申込金は返還されますが、売買契約後の手付金は、契約解除になっても返金されないということに注意しておきましょう。
手付金の目安と制限
手付金は、預け金としての性格を持ち、その具体的な金額が決まっているわけではありません。
売主と買主の両方が個人の場合は、売買代金の5～10％金額が目安です。手付金がない場合もあります。
売主が不動産会社の場合は、宅建業法で売買代金の20％を超えてはならないという法律が定められています。
さらに、売主が不動産会社の場合のみ、売買代金の10％、または1000万円をこえる手付金については、金融機関から直接返金してもらえるような保全措置の仕組みが用意されています。
解約手付や手付流しの場合の「2倍返し」
手付金は、売買契約時に支払います。
解約手付と呼ばれる理由は、一度締結した不動産の売買契約でも解約できるからです。その際、支払った手付金を放棄する「手付流し」により手付金を放棄しなければなりません。
売主の都合による契約解除は、手付金の2倍の金額が買主に支払われます。これは、手付金の「2倍返し」と呼ばれています。
手付流しや2倍返しが行われるのは、契約履行の着手前です。契約の履行に着手してしまった後は、損賠賠償金や違約金を支払わなければならない場合がありますので注意が必要です。
契約を履行した後の契約解除はさらに厳しい措置があります！
専門用語では、「契約の履行に着手する」とありますが、手付金の後、内金、中間金、残金などを支払うことがその例に当たるとされています。
例えば、所有権の移転登記が終了していた場合や土地の分筆が行われていた場合は、手付金を返金するだけでは、済まない場合があり、損害賠償金や違約金を支払う必要があることも知っておきましょう。
売買契約時の住宅ローン特約
新築住宅や中古住宅、中古マンションを購入する場合は、費用も高額であることから、住宅ローンを組んで不動産を購入します。その際、売買契約書には、「住宅ローン特約」を付けることが一般的です。住宅ローン特約により、多額のローンを組む購入者でも安心して高額不動産を購入できるようになっています。
住宅ローンが通らなかったときの手付金
「住宅ローン特約」は、購入者が住宅ローンを組んで不動産物件を購入する場合に、住宅ローンが承認がされなかったときに無条件で売買契約の解除ができるものです。
その不動産を購入する意思があることが前提ですが、住宅ローンが組めなかった場合は、売買契約が成立することはありません。
売り手には不利な特約ですが、高額の不動産物件は、住宅ローンを使わなければ、購入さえできない人が多いので、一般的な居住用不動産の購入時には、住宅ローン特約が付けられます。
住宅ローン特約がないと大変なことに！
住宅ローン特約のない不動産売買契約では、手付金の破棄、違約金の支払いなどの項目が入ります。買い手にとっては、住宅ローンがだめだった場合に手付金まで没収されてしまいます。
住宅ローンの審査には時間がかかりますし、仮申し込みでもOKが出ていた場合は、本申し込みで住宅ローンが組めないことはないはずです。売買契約を結んだ後にしか住宅ローンの審査ができないのも購入者にとっては不利です。
そのため、住宅ローン特約が用意されています。
しかし、住宅ローンを付けない場合もありますので、多額のローンを組む場合は、特約を付けるように申し出ましょう。
住宅ローン特約に記載すべき内容
不動産売買契約書の住宅ローン特約は、必須項目ではないので、特約を付ける場合は、記載内容にも少し気を付ける点があります。
ローンが承認されなかった場合は白紙撤回になることや、違約金の発生はないこと、住宅ローンの申し込み金融機関名、ローン金額、特約期間などを記載します。
ひな形や定型文も用意されていますので、その内容については十分に確認した上で不動産の売買契約を行いましょう。取引を仲介する宅建の資格を持つ専門家にも事前に相談してください。
住宅ローン特約以外で手付金が戻るケース
手付金が返金されるケースは、「住宅ローン特約」を付けたときに限り、本審査で承認されなかった場合が最も多い理由として知られています。
通常は事前審査を行っているので、仮承認が下りています。そのため、本審査で非承認となることは少なくなっているからです。
自宅売却ができなかった場合
自宅を売却することが前提となった不動産売買取引では、売買契約書に自宅売却のことが明記されます。
査定金額に基づいた価格で自宅の売却活動が行われますが、なかなか買い手が見つからないことがあります。
売却期間の延長や値下げも行い、それでも売れなかったときは、新しく購入する不動産が購入できないことになります。
この場合は、双方が合意した場合にのみ解約が行われます。双方が合意しているので、手付金が戻ってきます。
天災地変によって物件の引き渡し困難な場合
自然災害などの天災地変が起こった場合は、建物が倒壊したり、損傷したりすることがあります。
修復してからの物件引渡しが前提ではありますが、甚大な被害を受けていた場合は、建て直しになってしまうでしょう。
こうしたケースでは、損害賠償の請求を行うことなく売買契約の解除となり、手付金も戻ってきます。
頭金ゼロ円でも必要な手付金
最近はさすがに少なくなりましたが、以前は頭金ゼロ円、つまり全額借り入れを行う「フルローン」での不動産購入が当たり前のように行われていました。
フルローンといえども、手付金は必要です。それも現金で用意しなければなりません。
フルローンでも必要な手付金
フルローンであっても、手持ち資金ゼロでは不動産は購入できません。何らかの方法で手付金となる現金を用意する必要があります。
頭金ゼロなのに、手付金が必要となるちょっと騙されたような気分になってしまいます。
頭金と手付金は全く意味が異なるもので、両方用意しなければならない場合もあります。
手付金は契約解除のための保証金的な意味合いがありますので、売買契約の際には、購入者が必ず支払うようになっています。
そのため、頭金ゼロであっても、何らかの方法で手付金のための現金を用意しなければならない、ということになります。
手付金は現金で用意しなければならないのでフルローンでの借り入れは難しい
手付金は、売買契約成立後の残金精算時に物件の購入価格に充当されます。
手付金を含めた金額で住宅ローンを組んでおけば、手付金が戻ってきますので、一時的に借り入れた手付金を借りた人に返すことができます。
手付金を用意するときは、カードローンなどの自己の信用での借金をしないようにしましょう。
住宅ローンの審査では、カードローンの借入枠が住宅ローンの借入枠に影響し、借入枠が少なくなってしまうことがあるからです。
ご両親や親戚などから贈与や一時的な借り入れをした上でお金を用意してください。
フルローンであっても、貯金のない方は、借金地獄に陥る可能性も高くなりますので、頑張って頭金と同程度の金額の貯金を用意してください。
諸費用とは異なる手付金
諸費用と手付金も全く異なる性質のお金です。
購入時に支払う仲介手数料や司法書士への報酬なども諸経費です。ローンに含めて借り入れもできますが、フルローンよりも諸費用を用意したほうが、安全に毎月の住宅ローンの返済が可能となります。
諸費用は、物件価格の5～10％程度が目安です。
まとめ
不動産の売買契約で大切な「手付金」の意味と返ってくるケースについて簡単にまとめました。
手付金戻ってくるケースと戻ってこないケースを押さえておくことが重要ポイントです。
不動産の売買取引でよく出る「手付金」は、不動産売買契約をする場合にはとても大切な仕組みで、住宅購入に際し、手付金を支払う場合は、解約手付のために使用されます。
解約手付により、買主が手付金を放棄すれば、契約が解除できますが、手付金は返還されません。
手付金のおかげでお互いの無断キャンセルを防ぐことができ、高額な不動産取引に関する売買契約も円滑に安全に行われるようになっています。
金額の上限は決まっていますが、手付金の額を決める際もお互いの合意によりますので、手付金がゼロの場合もあります。お金が用意できない場合は、売主と交渉したうえで、払える手付金の金額にしてもらえる場合もありますので、仲介業者にも相談してみましょう。
