マンションを高値売却を目指す方に、最低限知ってもらいたい情報をまとめました。
マンションを売りたい時は、定番の一括売却査定サイトの上手な活用をおすすめします。
おすすめの無料の一括査定サイトのご紹介の他、マンション売却の流れや注意点、売却相場の便利な調査方法、売却成功体験談、売却に関する諸費用や税金の問題などについて、高値売却に必要な知識や情報を幅広くご紹介しています。
Contents
マンション売却査定はやっぱり無料の一括査定サイトで！
マンション売却の成功は、マンションの売買仲介実績が豊富な不動産会社を選ぶことが最も重要です。
不動産会社の比較検討を効率よく行うには、無料の一括査定サイトを活用する方法が一般的になっています。
一昔前のように、駅前の不動産会社を訪問したり、電話帳で順番に問い合わせをしたりする必要はありません。
ネット回線につながったスマホやパソコンがあれば、今すぐにでもマンションの売却査定と不動産売買仲介会社の比較検討が可能です。
ここでは、マンション売却査定でおすすめの一括査定サイトをいくつかご紹介します。
マンション売るなら外せないマンションナビ
マンションナビは、全国のマンション情報を取り扱った、マンションを売りたい人のための一括査定サイトです。
マンションナビは、2011年より運営を開始し、多方面でのメディア掲載により多くの方におなじみになっているため、すでに360万人以上の利用実績があり、安心して利用できる無料のマンション一括査定サイトです。
登録されている不動産会社の店舗数は、2500店舗以上です。最大で9社からの査定結果が届きます。売却査定の他、賃料査定も同時に依頼可能ですので、売却や賃貸などを含めたさまざまなマンションの活用方法を探ることができます。
賃貸に強く全国展開のHOME’S売却査定
HOME’S売却査定は、全国の参加社数が1700社を超える老舗の大手不動産一括査定サイトです。
サービス利用者数も470万人を突破し、マンションの売却査定でも安定した利用実績と満足度を誇ります。
日本最大級の不動産・住宅情報サイト「HOME’S」が運営しているため、参考となる口コミでの情報も出そろっており、安心して利用できるサイトです。
マンションを中心とした賃貸にも強いHOME’Sですので、独自の掲載基準に則った不動産会社によるマンション査定には最も定評があります。
大手の不動産一括査定サイトですが、意外にも地域密着の不動産会社が多数登録され、全国のエリアを網羅しています。
売却OR賃貸も同時にわかる！スマイスター
広告会社が運営する不動産一括査定サイト、スマイスターは、1400社以上の不動産会社が登録され、利用者数も440万人を突破しています。
マンション価格の満足度や利用したい不動産ポータルサイトでも常にトップに位置しており、広告宣伝力では他社を圧倒しています。
スマイスターでは、同時見積もり査定は最大6社に対して依頼可能です。
大手不動産会社から地域に密着した不動産会社にまでしっかりと対応できています。
さらに、マンションの売却査定において、参考として知っておきたい賃貸時の賃料の査定も依頼できます。
マンション売却の流れは3ステップで！
実際のマンションの売買手続きは非常に煩雑です。
しかし、マンション売却に慣れた不動産会社に売買仲介を依頼すると、手続きは全てお任せで進んでいきますので安心です。
マンション売却の流れに関する大まかな知識を知っていると、売却活動もスムーズになります。
価格査定と販売価格決定
マンション売却の最初のステップは、価格査定と売り出しの販売価格の決定です。
おおよそ、1～2週間程度の期間を見込んでおきましょう。
まずはマンション売却の目的をはっきりさせましょう。その理由は、不動産会社との媒介契約では、売却の目的に応じて売却戦略を変える必要があるからです。不動産会社を味方につけるためには、正直に売却の目的やタイムリミットなどを伝える必要があるでしょう。
その後、ローン残債の確認、必要書類の準備、売却査定とマンション価格相場の調査、不動産会社との媒介契約の締結などが行われます。
そして、売却活動前には、必ずマンションの売り出し価格を決定します。
マンションの売却活動
売り出し価格を決定したら、いよいよ本格的なマンションの売却活動が始まります。
数週間で買い手が現れることもありますが、売却活動には2か月～1年程度の期間がかかります。
半年以上反応がないようであれば、売却戦略もその都度見直しされます。
売却活動では、マンションの室内や共有設備の清掃を徹底し、問い合わせや内覧があったときには、丁寧に対応していきます。
売り出し中のマンションを気に入って買いたいという希望者いれば、購入者からの買い付け申込が入ります。
売買契約と代金決済や引き渡し
買い付けの申し込みが入ると、価格や条件面での交渉がうまくいけば売買契約が結ばれ、代金の決済が行われます。この期間は、約1か月ほど見込んでおきましょう。
売買契約を結ぶときには、住宅ローンを利用する買主の場合、買主の住宅ローン事前審査が通過していることを確認しておきます。
売買契約当日までに必要書類を用意します。
売買契約時には、重要事項説明書、売買契約書、付帯設備表や物件情報報告書などの読み合わせを行い、確認のための署名や捺印を行います。
住宅ローンの本審査は、売買契約締結後ですので、売買契約時には手付金の授受を行います。
住宅ローンの本審査通過後に、買主や銀行他、関係者との引き渡し日を調整します。
引き渡し日までに引っ越しや室内のクリーニングを完了させます。
引き渡し日には、銀行にて残金の決済を行い、鍵を渡してマンション物件の引き渡しを行います。
マンションの売却相場の調査方法
マンションの価格相場は、不動産会社による査定がおすすめですが、提示された査定額が妥当な金額なのかどうかを判断するために、ご自身でも売却相場を調べる必要があります。
そこで、個人でも無料で利用できるレインズや土地総合情報システム、無料の中古物件の検索サイトなどを使って相場を調べる方法をご紹介します。
定番のレインズ
レインズは、レインズマーケットインフォメーションのことです。
全国のマンション物件を対象に売買価格情報が検索できるサイトです。
不動産流通機構が運営している定番のサイトです。
過去2年間の市場動向もグラフでわかりやすく表示できますので、価格の推移をみるのも簡単です。
土地総合情報システムも無料で使える
国土交通省が運営する土地総合情報システムも、マンション価格相場の調査のために無料で利用できる便利なサービスです。
対象エリアは全国です。マンションの価格情報もしっかりと掲載されており、実際に売買された価格情報が閲覧できます。土地と建物の両方の取引価格もわかるようになっています。
わかりやすい中古住宅の物件検索サイト
売主は自己物件の売り出し価格には鈍感です。売主は、できるだけ高く売りたいと思っているので、相場を無視してマンションの売り出し価格を決めてしまうことがあります。
売り出し価格を間違うと、売れるマンションでも長期間売れ残ってしまうことがあります。そのような失敗を避けるために、購入者が利用する中古物件の相場価格検索サイトを利用するようにしましょう。
大手の物件検索サイトでは、「中古住宅HOME4U」などがおすすめです。
https://www.home4u.jp/buy/search/sbTop.html
マンションの売却手数料って何？
マンションが希望の価格で売れたとしても、売却金額がそのまま手元に残ることはありません。
マンションといえどもタダで売ることはできないということです。
必ず諸費用がかかりますので、事前にシミュレーションを行い、いくらで売れたらいくら手元に残るのかを確認する必要があります。
ここでは、マンションを売るときの諸費用とその諸費用の一つ、不動産会社に支払う仲介手数料について解説します。
マンション売却諸費用の一つ仲介手数料
マンションの売却時にかかる諸費用は、事前のリフォームやクリーニング費用、売却開始時の広告費用などがあります。
その後、売買契約に至った場合は、仲介手数料や登記費用、印紙税、住宅ローンの繰上げ返済手数料、譲渡所得税などがかかります。
諸費用の中でも、特に重要となるのが、不動産会社に支払う「仲介手数料」です。
仲介手数料は、物件の売買の間に立った仲介業者に支払う費用のことです。
マンション物件が売れなかった場合は、仲介手数料はかかりません。
マンション売買の仲介手数料は、売買が無事に成立したときに初めて発生する手数料です。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限額が決まっています。
上限額は決まっていますが、それより少なくても、無料でも全く問題ありません。
仲介手数料の計算式は、
仲介手数料＝マンション売買価格×3％＋6万円(＋消費税)
となります。
不動産仲介会社は、この計算式で算出された金額を超える手数料を請求することはできません。
支払い方法は2種類
仲介手数料は、売買が成立したときに支払う成功報酬です。
買主が住宅ローンを利用する場合は、売買契約から決済時点までの数週間は、本審査の期間によりブランクが生じます。
そのため、仲介手数料の支払い方法には、一括で支払う方法と2回に分けて支払う方法があります。
一つ目は、決済時にまとめて支払う方法です。
もう一つは、売買契約時に半額を支払い、決済時に残金を支払う方法です。
仲介手数料の金額や住宅ローン利用の有無により、利用しやすい方法を交渉してみましょう。
便利なマンション査定シミュレーターのご紹介
お持ちのマンションの査定は、一括査定サイトを利用したマンションの一括査定がおすすめです。
しかし、不動産会社に問い合わせをする前に、自分のマンションがいくらで売れるのかを、第三者的な視点から知りたいと思うことがあります。
そんなときに役立つのが、WEB上で利用できる「査定シミュレーション」です。
マンション査定シミュレーションと不動産会社査定の違い
査定シミュレーションは、一般的な数字情報を基におおよそのマンションの査定価格を算出しています。利用できる数値情報が多いほど、確かな査定額が出ますが、利用するサイトによって、査定価格の結果が異なります。利用できる情報には限界があり、査定価格にも幅が出ますので、参考査定価格程度として利用すべきです。
しかし、数値を変えると瞬時に結果も変わりますので、仲介手数料や経費の算出時にシミュレーションとして利用するには最適な方法です。
一方の不動産会社の査定は、数字情報の他、周辺環境や交通の便、近隣の売り出し価格や取引価格などの多くの情報から査定額が算出されています。
そのため、現時点で最も売却できる可能性の高い査定額となっていることを知っておきましょう。
SUUMO(スーモ)のマンション売却シミュレーター
東京23区限定ですが、マンションの売却想定額が簡単に算出できます。
https://suumo.jp/jj/bukken/sonota/JJ010FH101/?ar=030
物件情報のマンション簡易査定
e-物件情報は、個人が物件を掲載できる”不動産広告サイト”です。
”仲介手数料0”で個人間売買・賃貸が可能です。
無料のマンションの簡易査定サービスを提供しています。
https://www.e-bukken.co.jp/ebukken/mansyon.satei.htm
マンションを売るときの注意点とコツ
マンション売却の流れについては、すでにご紹介してきました。
次は、それぞれの売却ステップにおいての注意点や高値で売るコツについてのポイントをお伝えしていきます。
売却相場を自分で調べる
マンションは、最も売りやすい不動産です。マンション売却を成功させるには、よい不動産仲介業者に売買仲介を依頼することが大切ですが、売りやすい適切な売り出し価格の設定もさらに重要なことです。
売却相場は、ご自身で調べることが重要です。不動産会社や一括査定サイトのスタッフの言葉をそのまま信じてはいけません。不動産会社の査定結果も、相場よりもあえて高めに算出されていることもありますので、ご自身で今所有されているマンションの価格相場や類似物件の価格相場を調べる必要があります。
価格相場を調べていると、最初は不動産の相場について全く知らなかった方でも、次第に相場観が養われていきます。
査定時の注意点
マンションの一括査定サイトを利用し、複数社に査定依頼します。
その理由は、大手から中小、地域密着の不動産会社まで幅広く探すことができるからです。
相場価格に近い査定額、相場価格よりも高い査定額を提示した会社に対し、電話相談や面談をしてみましょう。
マンションの高値売却では、よい仲介会社選びが最も重要なことです。多くの不動産会社から、マンションの売却に慣れていて、知識や経験が豊富な不動産会社を慎重に選んでください。
机上査定と訪問査定
マンションの査定方法は、机上査定と訪問査定があります。
机上査定だけではなく、必ずマンションを現地で見た後に訪問査定を依頼し、その査定結果を受けてその不動産会社が査定した売却価格の目安としましょう。
少し時間がかかりますが、じっくりと時間をかけて選んだほうが後で後悔することが少なくなります。
媒介契約の結び方
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約は、他社への依頼ができますが、売却活動の報告がない場合があります。
成約件数は、専任媒介契約が圧倒的に多くなっています。
不動産会社を信頼して専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと、営業マンとの信頼関係ができ、積極的に営業活動をしてもらえるからです。
内見から成約へのポイント
マンションの売却活動が始まれば、売り出し価格を決め、準備や販売活動が行われます。
特に重要となるのが、内見・内覧対応や価格の交渉です。
このステップは、買主と直接会って行う必要があります。
内見から成約に至るポイントは、マンション物件のセールスポイントをはっきりさせることです。
そして、おもてなしの気持ちを徹底し、忍耐強く内見・内覧に対応していくことです。
極力売主に予定を合わせ、一回の内見・内覧に力を入れていきましょう。
売買契約から引き渡しまでの注意点
売買契約を結ぶ際には、当日までに必要書類の準備や関係者の予定の調整が行われます。
売買契約締結後、売却代金の決済や修繕積立金などの清算を行い、最終日に物件の引き渡しを行います。
最終段階では、鍵を渡すことにより、マンション物件の引き渡しが終了します。
マンションを一番高く売るタイミング
マンションは、売る時期を変えるだけで、売却代金に数百万円の差が生まれることがあります。
しかし、不動産会社ではありませんので、実際には売りたいときや売らなければならないときがベストタイミングです。
たまたま、消費税増税前などの特殊な要因がある場合を除いては、一年のうちで2回の時期による高値売却のタイミングがあると考えておきましょう。
1年のうちで2回あるマンション売却のベストタイミング
マンション売却に適したチャンスの時期は、一年のうち2度訪れます。
一つ目は12～3月の新居移転時期、二つ目は7～10月の人事異動の時期です。
12～3月は新居移転
12月～翌年の3月までの時期は、新しいマンションを購入したいと考える人が増える時期です。
例えば、子供の学校の新学期の時期に合わせるような形で新居探しをするケースです。
子供さんの都合に合わせることが多いため、春先はマンションが高値で売れます。
7～10月は人事異動
夏から秋の時期は、企業内の人事異動があります。転勤が増える時期です。
決算を迎える3月～4月の時期も人事異動はありますが、忙しい時期を避けて、夏～秋の季節に人事異動や転勤の辞令が出るケースもあるようです。
この時期もマンションが高値で売れる時期です。
ローン残債のある家も売れます！
転勤や離婚などの事情で、突然家を売らなければならなくなることは人生ではよくあることです。
予想外の展開で問題となるのは、購入時に借りていた多額の住宅ローンの返済です。住宅ローンは長期で組んでいるため、途中で売却するために、ローンの一括返済を行う必要があります。
ところが、住宅ローン残債が多すぎて、売却価格を下回ることもあり、オーバーローンの状態になっていることがあります。
そのため、住宅ローン返済中の家を売却するには、少し注意が必要です。
ローン中の家を売るための条件がある！
マンションを売るのは、ローンを完済した後です。
マンションには抵当権が設定されており、ローンを完済しなければ、自分の所有物とはなりません。ローンを全額返済し、抵当権を抹消したうえで、次の所有者に譲渡します。
売却前には完済できませんが、売却代金で住宅ローンを完済することができます。
足りない場合は、別途、自己資金を用意したり、借入を実施したりします。
そして、マンションの売却代金から、諸費用や譲渡所得税を差し引いたうえで、住宅ローンを完済しなければならいことも知っておきましょう。
ローンが残っても売る方法とは？
売却代金で、ローン残債が相殺できない場合は、別途資金を用意しなければなりません。
親や親戚から無利息の借金ができれば何とかなりますが、こうしたまとまったお金のない人でも、現在では、住み替えローンや無担保ローンの利用が可能です。
住み替えローンは、ローン残債を新しい住宅のローンに組み入れる住宅ローンのことです。住み替えが前提となる住宅ローンです。
残債が少ない場合は、担保が不要な無担保ローンを利用することがあります。
しかし、金利が高く、長期間の返済には向いていないというデメリットがあります。
任意売却はおすすめできません
ローン滞納時には、任意売却を選択せざるを得ない場合がありますが、保証会社や金融機関との粘り強い交渉が必要です。
抵当権を外し、競売ではなく、任意売却により競売よりも高値で不動産を売却するためです。
任意売却で借金がなくなることはなく、返済可能な額で残債を返済していきます。
そして、任意売却を選ぶとすでに滞納しているので、ブラック状態です。新たなローンを組むことはできません。
マンションの売却体験談はブログや口コミサイトがおすすめ
マンションなどの不動産の売却体験談は、ブログや口コミサイトをみれば、参考になるものがたくさん掲載されています。
不動産取引にまつわる失敗談や成功談など、実際にマンションの売却を始める前に読んでおくととてもためになるものばかりです。
住みかえ王子のマンション売却体験談
https://sumikaeouji.com/category/taikendan
東京、神奈川（川崎・横浜）、千葉、埼玉、大阪、兵庫（神戸）、京都などの首都圏や地方の大都市のマンションを売却した方の体験談を掲載しています。
うまくマンションを売却するコツや、ここに注意すれば良かったというポイントがわかり、売却体験者のためになる情報満載です。
ウール博士の家売却レポート体験談
http://ieurumura.com/category/review
家の売却でのトラブル事例を掲載しています。売却の体験者の中からトラブルに至った実話を取り上げて紹介しています。
他には、査定して売却した体験談も掲載されています。
不動産売却体験談のリアルボイスのマンション売却失敗・成功売却体験談
https://smoola.jp/realvoice/category/taiken
不動産の失敗・成功売却体験談です。
成功事例だけではなく、失敗事例も多数掲載されています。実際の売却体験者による情報提供です。
マンション売却にかかる税金を忘れずに
マンションの売却で利益が出たと思ったら、税金を支払う必要があると思ってください。
マンション売却にあたり、売却代金から取得費用や諸費用、売却にかかる費用を差し引いたうえでまだお金が残る、ということであれば、翌年の確定申告で譲渡所得税や住民税を支払う必要があります。
売却にかかる費用の整理
マンション売却にかかる費用を簡単に整理しておきましょう。
売却前のリフォームやクリーニング費用、広告費、仲介手数料、登記費用、印紙税などの他、住宅ローンを完済する場合は金融機関などに一括繰上返済手数料を支払う必要があります。
そして、最後に忘れてはならないのが、翌年の確定申告で決定する譲渡所得税の存在です。
マンションの売却で払う税金
マンションの売却で支払う税金には、印紙税や譲渡所得税などがありますが、特に重要な税金は、高額になる可能性の高い譲渡所得税です。
住民税は、所得税の額により自動的に決まってしまいます。
譲渡所得税を減らすポイントは、マンションの保有期間と特例による税の軽減措置の活用となっています。
マンションの売却にかかる所得税や住民税
マンションが購入価格や取得費用を合わせた金額よりも高い値段で売れた場合は、その利益分に譲渡所得税がかかります。損失が出た場合は、税金はかかりません。
マンションは、土地と建物に分けることができますが、建物部分は、減価償却により年々マンションの価格が下落していますので、長期で保有するほど利益が出やすくなっています。
税制をよく知り、できる限り支払う税金を減らす必要があります。
所有期間がポイント
マンションの所有期間が5年以下ですと、短期譲渡所得として所得税は30％、住民税は9％と高い税率になります。
一方、所有期間が5年超の長期譲渡所得なら、所得税は15％、住民税は5％です。
このように、利益が出る場合は、5年以内の短期間での売却はおすすめできません。
特例による税の軽減措置は必ず利用
特例による税の軽減措置が適用できるかどうかは必ず事前に確認しておきましょう。
代表的な特例には、
3000万円の特別控除と買い替え特例
などがあります。
自宅の売却では、利益が3000万円以下なら課税が免除されます。
自宅の買い替え特例は、売却する自宅に10年以上住んでいることが要件ですが、新居の購入価格が売却価格を上回っていれば、将来、新居を売却するときまで課税が免除されるものです。
マンション売却査定まとめ
高値売却を目指す方に、マンションを売りたい時は一括売却査定サイトの上手な活用をおすすめします。
おすすめの無料の一括査定サイトのご紹介やマンション売却の流れ、売却相場の調査方法、売却時の注意点いろいろ、体験談や税金の問題などについて、幅広くご紹介しました。
