持ち家を売却する時は、誰もができるだけ高く売りたいと考えます。しかし、居住用のお住まいは買った時よりも高く売ることは難しいでしょう。築年数が経過しているとそれだけお値段も安くなります。
それでも高く売りたいなら4つのシンプルな方法を実践してください。
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基本は複数の不動産会社への見積もり査定依頼
世の中にはさまざまな不動産会社が存在します。それ以上に不動産物件もさまざまです。同じ物件は一つとして存在しません。だからこそ、物件の見積もり査定での評価額も分かれます。査定依頼は複数業者に行うことは高値売却の基本です。
高いだけではなく根拠のある査定額
複数の不動産会社に見積もり査定を依頼すると、多くの回答が返ってきます。複数社への見積もり査定を依頼する、というだけで終わってはいけません。価格だけを比較し最も高い不動産業者にお住まいの売却を依頼してしまう場合があります。あるいは、東証一部に上場している有名な企業だからという理由だけで媒介を依頼する場合もあります。高い査定をつければ、仕事が取れる確率が高くなるので、不動産会社の査定でも相場価格よりも高い査定額を提示するのが普通です。
見積もり結果を受けてどう判断するかは依頼主次第です。相場と比べて金額が異なっている場合はその根拠を聞いてみましょう。納得の行く説明や書面での根拠の提示ができる場合は、その不動産会社が信用できます。つまり、売れる価格を提示しているということになります。
一括査定サービスは参考程度
普段利用しない人が、不動産会社のよい会社、悪い会社を見極めることは困難です。
口コミ情報もネットには掲載されていますが、いろいろな評価があり、よい情報も悪い情報も掲載されています。不動産会社選びが正しければ、家の高値売却もスムーズに進んでいきます。何事もなかったかのように全ての手続きが終わっているのが最もよい不動産会社です。
不動産会社選びでは、地元の企業も含めて多くの見積もり依頼をすることが重要です。インターネットの一括査定サービスもぜひ活用すべきです。最初は有名な企業から地域密着の企業、小さな不動産会社なども検討対象にしてください。複数の不動産会社に査定を依頼するといろいろな査定額が返ってきます。この査定額は後に売り出し価格を決めるときの重要な情報になります。最初から切り捨てずに多くの不動産会社を対象に絞り込んでいくようにしましょう。
頼りになる営業マンを捕まえる
最終的に高値での早期売却に至るポイントは、担当のスタッフの熱意です。不動産会社にいる営業マンは、業界の情報に通じているだけではなく、不動産のことなら何でも相談できる頼りになる存在のはずです。いろいろな質問をしてみて、適切なアドバイスやタイムリーな情報をすぐに返してくれる優れた営業マンを捕まえるようにしましょう。
担当者の人柄や熱意は、買い手にも伝わります。あなたに代わって売却をプッシュしてくれたり、言いにくいこともうまく伝えてくれたりします。頼りになる営業マンは必ず自分の味方につけるようにしてください。
売り出し価格の決定方法
住まいの売却のための不動産物件査定の結果が相場より低くても問題ありません。その価格で売るわけではないからです。さまざまな施策を施し、相場価格や査定価格をもとに希望の売り出し価格を決定してください。
売却物件の査定相場を調査
お住まいの物件査定は複数の不動産会社に依頼することは鉄則となっています。今現在の価格相場や周辺相場なども知る必要はありますが、プロの目線で評価した場合の査定額が今の実際の評価額と考えていただいていいでしょう。不動産会社により得意なエリア、取り扱い物件、考え方の違い、担当者の相性などもありますので査定額が大きく分かれてしまいます。
それでも、各社から提出された査定額とその根拠について検討すれば、売り出し価格決定の参考材料になります。
近隣物件の相場や取引事例もネットで公開されています。さまざまなツールを活用し、不動産会社の担当者と共に売りやすい売り出し価格の決定を行いましょう。
簡単に値下げしない
お住まいを高く売りたいのなら、簡単に値下げをしてはいけません。それだけに売り出し価格の決定は重要です。3か月～半年間はその価格をキープし、ネットのサイトへの公開やチラシの掲載に加えて、不動産会社の営業力を信じて待ちましょう。
なかなか問い合わせが入らない、内覧にまで至らないという場合でも、すぐに値下げしないようにしてください。問い合わせが入らないからといって数週間で値下げするような場合は、売り急いでいるとみられ、問い合わせが入っても値交渉されてしまうことがあります。不動産を購入する方は、一般の方ばかりではなく、プロの投資家や不動産会社も存在しますので、簡単な値下げをすると売り手の心理を読まれてしまい、交渉が不利になってしまいます。
売却活動は頼りになる一社に専任すること
家の売却の際の見積もり査定は複数の不動産会社に依頼するべきです。
しかし、実際の売却活動になれば、媒介契約は一般媒介契約ではなく専属専任媒介契約がベストです。専属専任ですから一社としか媒介契約を結ぶことはできません。
ところが、最も優れた一社を選ぶことがとても難しいのが売却時の注意点です。多くの不動産会社に売却活動を依頼すると、あまり力を入れてくれません。信頼できる一社に絞り、売却をお願いすることで、真剣に売却活動に注力してくれます。家の売却では、なかなか売れないとずっと売り物件として出たままになってしまいます。次第に値下げしなければ売れなくなってしまいます。高値売却は3か月～半年間が勝負です。この時期に徹底してあなたの物件を売ってくれる不動産会社を一社だけ選ぶことがとても重要になってきます。
内覧時の第一印象をアップさせる方法
家を売るときには、写真や図面だけで購入を決定する人はいません。現地へ行って、実際に周辺環境、建物の外観や室内をじっくりと見た後に購入するかどうかを判断します。不動産であっても見た目や第一印象の良さを軽視してはいけません。
第一印象がとても大切
第一印象をよくする方法もたくさんあります。
ハウスクリーニングはもちろん、清掃や整理整頓などもしっかり行いましょう。ご自身で気が付いた箇所はすぐに清掃し、ピカピカに磨いておけばいいでしょう。
特に水回り(キッチン、浴室、トイレ)、玄関、ベランダ・バルコニー、収納といった箇所は日常生活でよく使用する箇所ですのでよく見られます。モノは置かないほうがいいですし、出来る限り広く明るく見せることが重要です。
室内はもちろんですが、マンションであれば共用部分や郵便受け、廊下、エントランスなども気になる箇所です。管理の行き届いたお住まいはいつ見ても印象がいいはずです。
内覧前の掃除を徹底
内覧が決まったら、そのタイミングに合わせて事前に清掃を行いましょう。
ハウスクリーニングでも構いませんが、何度も実施するとお金がかかります。ご自身でできることは自分の手で行いましょう。
キッチンは、ゴミや生ごみを置かないようにし、コンロやシンクをしっかりと磨きあげてください。
洗面所や浴室、トイレは、汚れやすい箇所です。カビや水垢、埃、便器の黒ずみなども念入りに清掃します。
玄関は、ドアを開けたときにすぐに見られる箇所です。傘や靴は置かないようにし、埃や砂のないように事前にしっかり清掃します。
窓ガラスは拭き掃除を徹底してください。使っていなくても汚れやすい箇所です。清掃により室内も明るくなります。
室内は、物を置かずに収納するか、ソファやベッドなどお住まいのイメージがしやすいシンプルな家具を置くといいでしょう。
周辺環境のよさもしっかりアピール
住んでいる人にしかわからない周辺環境の情報も内覧時に伝えると印象度がアップします。買い物や学校、図書館、駅までの近道など、ネットのサイトには出ないような口コミ情報を知らせてあげると親切な方だというよい印象を与えます。
よくない情報、悪い情報を伝える必要はありませんが、ご自身で解決できないような問題やトラブルがある場合は正直に伝えたほうが後になってからのトラブルを避けられる場合があります。あくまでも伝え方の問題ですが、事前に不動産の担当者ともしっかりと打ち合わせを行っておきましょう。
できる限り売却のタイミングに合わせる
お住まいの売却の時期を少しずらし、計画的に売却する計画を立てると周辺相場以上のお値段がつき売りやすくなります。
一年のうちでも売りやすい時期を狙う
賃貸でも入学や入社、転勤の時期が重なる2～4月頃は、人々のライフスタイルが一斉に変わる時期として、入退去が活発になります。同様に売買でも2～4月は、好条件での売却が期待できます。住み替え時期とも重なりますが、高値で売却して希望する物件を購入する時期です。不動産会社でもこの時期に合わせて販促活動を活発化させています。
不動産の売り出しはその前の12月頃から検討し、1月頃から売り出しを始めるとスピード売却が可能です。相場よりも高い値段で売り出している場合は、3月頃の最も売買取引が活発になる時期に高値で売れる可能性が高いと考えられます。
築10～20年の物件が最も高く売れるチャンス
居住用の不動産物件で売却益が出るケースは少ないと思われますが、買い換え特例やその他税制の特別控除を考慮すると、相場よりも高値売却できる築年数は10～20年前後です。
一般的に築20年以上になると、価格が半額程度になってしまいます。戸建物件であれば土地の値段でしか評価されません。その他、登録免許税、所得税などの軽減措置も適用外です。住宅ローンの特別控除もなくなります。買い手にとっては購入するメリットがなくなるので、築20年以上のお住まいは価値が半減してしまうということです。
景気にも左右される家の売却
不動産ほど景気に左右されやすい物はありません。不景気であったり、税制上の優遇がなくなり、住宅ローン金利が高くなったりすると値段を下げても売れなくなってしまいます。
その他、東京オリンピック、消費税の増税前、大企業の工場誘致などがあれば、住みたい人が増え中古物件であってもお住まいを購入される方が増えます。売却価格の相場も全体が押し上げられる、というわけです。
まとめ
愛着のあるお住まいの家を高く売るにもちょっとしたコツがあります。そのコツはとてもシンプルなものです。ご自身でできること、ベストタイミングをよく考え、できる限り高く売る努力を惜しまないようにしましょう。
