不動産を購入する目的は人それぞれですが、税金の節約「節税」は、そのメリットの一つとして知られています。
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不動産を購入する目的
不動産を購入する目的には、居住用以外にもあり、他にも投資用や節税目的としても購入する場合があります。
同じ投資用として購入した不動産でも、節税を目的としてその不動産資産を運用する場合がありますので、現在の収入の額や資産の状況に応じて、不動産を購入する目的をはっきりさせることが重要です。
ここでは、「節税」を目的とした不動産の購入について解説しています。
投資用物件と居住用物件
マンションなどの不動産物件は見かけは同じように見えても、「投資用物件」と「居住用物件」といわれる2つの種類の不動産物件があります。
投資用物件は、賃貸物件に見られるようにマンションやアパートの部屋を貸して収入を得る目的で購入します。
一方の居住用物件は、自分で住むために購入する物件のことです。
投資用物件は収益を得るために保有
投資用物件は、最初から投資用として建築された建物もありますが、分譲仕様の投資用物件も存在します。
投資用物件と居住用物件の大きな違いは、投資用物件が家賃収入を得ることを最大の目的としていることです。
そうした不動産物件は、利便性が高く、家賃も下がらない立地のよい物件です。投資用物件は、キャピタルゲインよりも、家賃収入によるインカムゲインを重視しています。
また、ローンの種類も異なり、投資用ローンの金利が適用され、審査が行われます。
物件価格の査定方法も「取引事例比較法」と「収益還元法」の両方を組み合わせての査定が行われています。
サラリーマンのマンション投資も節税対策
サラリーマンの不動産投資が節税対策になる話は、いろいろなセミナーや書籍でもよく取り上げられている話題です。
不動産投資を始めると、通常の給与収入に加えて、不動産収入が入ってきます。
一般的には、収入が増えると、その収入の額に比例して、所得税等の支払う税金が増えていきます。
しかし、不動産の収入の場合は、経費が認められており、不動産収入から減算することができます。経費には、固定資産税、住宅ローンの利息、修繕費、物件の管理費用、火災保険料などがあります。
経費が不動産収入を上回ると赤字になってしまいます。赤字の額によっては、給与所得から赤字分を差し引きすることができますので、確定申告の所得も大幅に減らせるようになります。
全体の所得が減っている場合は、所得税や住民税も同じように減ることになり、それが還付金となって返金されます。
このように、サラリーマンが不動産投資を行うと、支払う税金を減らすことができ、節税対策になります。
不動産投資として考えた場合のメリット
不動産購入が、不動産投資を目的としたものであると考えた場合は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資となります。
ここでは、不動産投資のメリットについて検証していきます。
相続税が軽減されます
不動産投資をすると相続税が軽減されるというメリットがあります。
相続時に相続税をできる限り減らすには、資産額を減らせばいいということになります。
資産を現金で所有している場合は、現金の評価額がそのまま課税対象額です。
しかし、不動産を購入している場合は、不動産の評価額で課税されます。
不動産評価額は現金の評価よりも低くなりますので、見かけ上の資産額が減少します。そのため、相続税を減らすことができます。
不動産は、そう簡単に売ることはできませんが、ワンルームマンションで保有していると、一棟でも区分所有にして分割して売却しても換金することが簡単です。
数千万円～数億円規模の資産を持っているなら、不動産投資がおすすめです。
所得税や住民税の減免
日本の所得税は、累進課税です。所得が上がるほど税率も上がります。
不動産投資を行うと、給与所得と不動産所得を損益通算することができます。
この仕組みを活用すると、必要経費を差し引いた後の不動産投資の所得が赤字になったら、給与所得と合算して課税所得を減らすことができます。確定申告では、所得税の減免を受けられたり、還付金を受け取ることができる場合があります。
所得税と住民税はセットで考える必要があります。
住民税は、所得税に応じて決まります。
住民税は、自動的に計算されていますが、確定申告で決まった所得税が元になっています。
その後、確定申告が受け付けられた後、税務署から各市町村にその情報が転送されています。
そのため、所得税が減免されると、何もしなくても同時に住民税が下がるようになっています。
お子さんがいる方は保育料が減る！
これまでのご説明で、所得税、住民税が軽減されることがわかりましたが、お子さんのいるご家庭なら保育料も減らすことができます。
保育料は、世帯所得から計算されていますが、住民税の金額の一部である、所得割課税額により決定されています。
不動産投資の損益通算により、所得税や住民税が減少すれば、保育料を下げることができます。
給与所得の高い人ほど、その効果が高くなります。
不動産投資で節税する方法
不動産投資は、れっきとしたお金を稼ぐための賃貸経営です。
しかし、節税対策として不動産投資を行う人も多く、その考え方をよく知ることが重要です。
ここでは、多額の税金の支払いを免れ、節税するための不動産投資方法について解説していきます。
青色申告をしよう
不動産投資では、決算書を作成し、確定申告を行う「青色申告」が基本です。
不動産投資で節税効果を考える場合は、正確な損益計算が必要なだけではなく、必ず確定申告が必要となっています。
白色申告ではなく、青色申告を行うと、帳簿をつけなければなりませんが、「青色申告特別控除」により、誰でも節税対策ができるようになります。
その他、減価償却費や経費などの損金計上、相続税の節税効果などもあることを知っておきましょう。
不動産投資で経費にできるものとは？
不動産投資は、不動産賃貸業のことです。
不動産賃貸業を営んでいる場合、確定申告において、固定資産税や都市計画税などの租税公課、損害保険料、修繕費、管理費、借入金の利息、マンションやアパートなどの建物の減価償却費などが必要経費として認められており、計上できます。
他にも物件を見学に行くための旅費交通費、水道光熱費なども経費にできる場合があります。
新しい経費が出てきたら、不動産賃貸業に関わる経費かどうかを税務署や税理士に確認したうえで、計上可能であれば節税になりますので必ず計上するようにしましょう。
減価償却費も重要
一年間を決算を行ううえで忘れてはならないのが、減価償却費です。
必要経費の中でも最も節税できる費用です。
建物だけではなく、付属設備などの購入費用も減価償却費に計上することができます。
そして、減価償却費の計上額は、税法で定められています。
建物の種類ごとに耐用年数が決められています。その費用を分割して、定額法や定率法のどちらかを採用し、毎年一定金額を計上していきます。
減価償却費を毎年計上することで、建物の価値が時間の経過と共に減っていくようなイメージです。
減価償却費は、期間を短くし、計上する金額を多くすると、より節税効果が高まります。
収入により法人化も検討
家賃収入が、年間数千万円以上になると、法人化を検討しなければなりません。
不動産投資は、成功すれば次第に規模が大きくなっていきます。
法人のほうが収支がコントロールしやすく、法人税のほうが優遇されています。今後も法人税が引き下げられる傾向が強いので、税理士などの専門家にもよく相談して、法人化を検討する必要があるでしょう。
また、法人化により、家族を役員にして報酬を払うとことで、節税効果を得ることができます。
節税対策になる不動産物件とは？
節税対策になる不動産物件を購入することは、不動産賃貸経営の常套手段です。
例えば、木造耐用年数22年を超えた中古アパートは、耐用年数を超えており、4年間で減価償却することができます。
減価償却は、短期間で行うほうが、より節税効果を高めることができます。
家賃収入も得られますので、効率よく賃貸経営を行うことができます。
サラリーマンの場合は、また別の節税効果が期待できます。
例えば、ワンルームマンション投資がおすすめできる場合があります。サラリーマンとしての給与所得が多い方は、不動産所得を合算して確定申告することができますので、不動産所得が赤字の場合でも節税効果があります。
他にもさまざまな節税対策がありますので、不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら、不動産賃貸経営を進めていきましょう。
不動産購入のデメリットも知っておきたい
管理や手続きが煩雑
不動産の管理に係わる業務は多岐に渡り、膨大です。自分自身で管理するよりも信頼できる管理会社を探して預けたほうが、結果的に安くあがるはずです。
空き家の増加
日本の空き家は年々増加していっています。人口は減り続けているのに住戸は増えて続けているので当然といえば当然の事なのですが、不動産が供給過多になると当然、その価値も下がります。
人口減少や自然災害
人口減少については上でも述べましたが、東京以外の郊外に不動産を購入するときは、事前に重要事項説明書をきちんと確認しましょう。
土砂災害や津波・または液状化の起こる可能性がある土地については、入念に検討するべきです。
まとめ
不動産は日本人が資産を形成する中でも特に人気の投資商品でもありますし、間違えずに投資すれば資産を増やし、節税の一環にもなります。
ただし、不動産は高額なので間違ったものを買ってしまうと大変損をしてしまうこともあるので、購入するときは１つ１つきちんと確認しましょう。
