マンションでも鉄筋コンクリート(RC)造は、最も丈夫で耐用年数も長い建物です。法定では47年と決まっていますが、それよりも短い期間で建て替える場合もあります。もっと長く住み続けたいのなら、耐用年数を延ばす工夫が必要です。
Contents
鉄筋コンクリート(RC)造の耐用年数は47年？？
鉄筋コンクリート(RC)造は、法定耐用年数が47年です。
鉄筋コンクリート(RC)造以外の他の構造を見るともっと短い耐用年数です。例えば、木造は22年、鉄骨は34年です。こうした数字はあくまでも目安です。法律上は、建物は少しずつ金銭的な価値が減っていく存在として認識されています。
耐用年数は、本当の建物の寿命というものではなく、税務という法律上の減価償却に使う数字です。
耐用年数は、建物の構造的な問題や税務上の問題などが絡み、必ずしも建物の本当の寿命を表しているものではないことに注意してください。
60年持つとも言われている鉄筋コンクリート(RC)造
鉄筋コンクリート(RC)造の建物は、法定耐用年数が少しずつ短くなってきています。建物を使う材料や建築技術なども年々向上しているので、本来ならもっと延びるのでは？と考えられており、新しい鉄筋コンクリート(RC)造なら60年以上もつ可能性も高くなっています。
過去の法定耐用年数の改正の経緯をみると、昭和26年は75年、昭和41年は65年、平成10年は50年(住居系47年)と少しずつ短縮されてきています。
耐用年数が短くなると、税収が増え、建て替え時期も早まりますが、長期的な住宅ローンが組みにくくなってしまいます。
今の鉄筋コンクリート(RC)造の建物なら、適切なメンテナンスをすれば、100年以上もつと言われているのは、こうした耐用年数の変化の経緯によるものかもしれません。
コンクリートが劣化する？
いくらコンクリートが丈夫でも、メンテナンスを怠れば、いろいろな箇所が傷んでいきます。
鉄筋コンクリート(RC)造は、適切なメンテナンスを施せば、間違いなく100年以上耐える構造です。
現実は、コンクリート躯体以外にも使用されている配管設備、機器設備、内装材などの寿命が短いことが原因で建て替えや解体の選択をせざるを得なくなります。
コンクリート躯体以外の設備の更新を行う場合は、古い建物になればなるほどその費用が膨大となり、建て替えよりも高額になってしまうことがあります。また、古い設計による建物は、設備の更新でも技術的な問題が壁となって解体や建て替えを選択せざるを得ないケースが多くなってしまいます。
マンションなどでの実際の建て替え時期は平均37年と短い！
鉄筋コンクリート(RC)造の建物は、100年以上使えるといっても、現実の建て替え時期は、平均37年程度になっているようです。木造住宅はもっと短く約30年程度で寿命となり、建て替えの実数も増えています。
鉄筋コンクリート(RC)造のマンションは、平均37年で建て替えられています。建物の潜在的な高い耐久性能を考えると、あまりにも建て替えまでの期間が短いのではないかと考えられます。
鉄筋コンクリート(RC)造のマンションの物理的な寿命は、100年以上あると言われていますので、しっかりメンテナンスをするという住民の意識があれば、リフォーム・リノベーションにより、実際に住むことができる寿命を大幅に延ばすことができます。
法定耐用年数47年を過ぎた後の話
いつかは、鉄筋コンクリート(RC)造のマンションが法定耐用年数47年を超えるときがやってきます。
建築年度が古い建物ほど、それまでに建て替えになるケースがほとんどです。
実際の寿命は37年程度ですが、今後は、40年、50年と建て替える時期が遅くなっていくはずです。現在の法定耐用年数47年が過ぎた後に、鉄筋コンクリート(RC)造のマンションはどうなるのでしょうか？
47年はあくまでも法定耐用年数
鉄筋コンクリート(RC)造の建物の歴史はまだ浅く、今現在建っている鉄筋コンクリート(RC)造の建物も本当の寿命を迎えていない建物がほとんどです。
法定耐用年数が47年でも、実際にはまだ使用できる状態の建物が増えています。建築当初から長期修繕計画を立て、定期的に工事を実施しているマンションも増えており、管理体制にも力を入れている場合は、50年経っても大規模修繕工事だけで建物を維持することができるはずです。
法定耐用年数が過ぎても、建物を取り壊す必要はなく、いつまでも住み続けることができます。
取り壊しにも多額の費用
鉄筋コンクリート(RC)造のマンションを取り壊すには、木造家屋に比べると、高額の解体費用がかかります。
延べ床面積当たりでは、坪単価3～8万円の費用が相場です。3階建ての小さなビルでも500～1000万円近くの解体費用がかかると言われています。
アスベストの処理費なども必要になると、さらに解体費用総額が上がってしまいます。解体作業期間は一か月以上かかります。
建て替えのための合意形成と費用の問題
自己所有のビルやマンションなら建て替えの決断は、自らが行います。
しかし、鉄筋コンクリート(RC)造のマンションは、区分所有物件が多く、そう簡単に建て替えることはできません。
その理由は、共有者の5分の4以上の同意がないと建て替えができないことになっているからです。
建て替えに必要な費用は、1戸あたり2000万円前後ですので、自己資金がない、あるいは住宅ローンが組めない場合は、建て替えまでの合意形成が遅れてしまうことがほとんどです。
無料で建て替えられるケースもありますが、敷地が広く資産価値の高いエリアにある土地に限られています。
さまざまなメンテナンス方法により60～120年の長寿命に！
鉄筋コンクリート(RC)造のマンションは、実際の寿命はそれ以上あると言われています。
リフォームやリノベーションの他、コンクリートの表面の酸化や鉄筋の錆びを防ぐための適切なメンテナンスを施すことにより、建物の寿命も延び、60～120年近く住めるようになると言われています。
鉄筋コンクリート(RC)造を長持ちさせるためのメンテナンス
鉄筋コンクリート(RC)造の建物は、メンテナンスすれば、法定耐用年数をはるかに超える長寿命を実現することができます。メンテナンスしなくても残っている建物はありますが、人が快適に暮らせる状態にするには、適切なメンテナンス方法により定期的に手を入れる必要があるでしょう。
コンクリートのクラックや欠落の問題
様々な気候条件により、コンクリートは生き物のように収縮や膨張を繰り返しています。一気に伸び縮みするわけではありませんが、長い年月を経過すると、こうした動きが、壁面にクラックを発生させます。
クラックを放置すれば、小さな隙間からでも水分が浸入しやすくなっていますので、鉄筋が腐食・膨張し、コンクリートを押し出して欠落が発生することがあります。
このようなコンクリートのクラックや欠落を発見したら、すぐに補修する必要があります。シーリング材の再充填、エポキシ樹脂モルタルの充填や錆びた鉄筋の防錆処理なども定期的なメンテナンスとして行う必要があります。
塗装が外壁や鉄部を保護
コンクリートだけではなく、外壁や鉄部にもメンテナンスが必要です。塗装は、下地の劣化を防止し、腐食や錆びを防止します。塗料にも耐用年数がありますので、10～20年程度で塗り替えのメンテナンスを行うことが重要です。
屋上防水は定期的に
屋上が陸屋根になっている鉄筋コンクリート(RC)造のマンションもあります。
雨は降ったり止んだりし、少しずつ屋上も劣化していきます。雨漏り防止のための防水処理は必ず必要です。
防水工事には、アスファルト、防水シート、ウレタン塗膜防水などのさまざまな施工方法があります。こちらも耐用年数があり、繰り返し定期的に防水工事を行うことで、下地に存在するコンクリートを保護し、寿命を延ばすことが可能です。
100年120年もつ鉄筋コンクリート(RC)造は何が違うのか？
鉄筋コンクリート(RC)造のマンションでも、30年程度でボロボロになってしまい、取り壊されるケースもあります。100年以上も使える躯体のマンションでも、メンテナンスや管理を怠れば、想定していた建物の寿命を大幅に下回ることがあります。
鉄筋コンクリート(RC)造のマンションを100年以上使用するためには何をすればいいのでしょうか？
壊さずにリフォーム・リノベーションする考え方の浸透
日本の建物の寿命が短いのは、木造家屋が多いことや地震や湿気などにより建物が劣化しやすいことが原因です。
しかし、鉄筋コンクリート(RC)造のマンションを同じように取り扱うべきではありません。
部分的な補修が目的のリフォームを施すことはもちろんですが、基礎構造を残したスケルトン・リノベーションにより、建物が古くても、機器設備や配管設備を更新し、快適な住環境を整備することができるようになってきています。
新しい工法の採用「スケルトンフィル」
マンションの寿命を延ばす工法にスケルトンフィルという工法があります。
鉄筋コンクリート(RC)造のマンション躯体は、長寿命です。
しかし、給水管、排水管、ガス管などの配管設備は、30年程度で寿命を迎えます。コンクリートに埋蔵された配管施工は、取り換えができないためにマンションの解体・建て替えといった選択肢しか選べなくなっています。
30年前からは、スケルトンフィルの考えによる設計が増え、構造体と内装・設備を分けて設計されるようになっています。
スケルトンフィル工法により、配管類、サッシ、内装などの設備機器の交換工事が容易となり、建物の構造を壊す必要がなくなりました。
今後は、適切なメンテナンスにより、鉄筋コンクリート(RC)造の建物の寿命も100年以上になる可能性があります。
物理的寿命は100年を超える！
スケルトンフィル工法などが浸透すれば、建物内部の内装や配管設備なども定期的に更新され、いつまでも住みやすい環境を維持することができます。
わざわざ建物を取り壊す必要がなくなり、リフォームやリノベーションにより、中古物件でもお好きなお住まいに作り替えて、同じ場所に二世代、三世代にわたって住むことができるかもしれません。
まとめ
長寿命の鉄筋コンクリート(RC)造のマンションは、法定耐用年数が47年です。
しかし、実際の寿命はそれ以上あり、100～120年程度の寿命であると言われています。
適切なメンテナンス、新しい工法により、現在の建て替え時期をはるかに超えるようになれば、100年200年マンションも登場するようになるでしょう。
