「不動産を高く売りたい」
本当に高く売るための売却査定のコツや相談の仕方、売却査定サイトの利用方法、自分で調べる不動産の価格相場など、不動産を売るために必要な情報や知識について、全てがわかるように簡単にまとめました。
今すぐ売りたい方、不動産の売却を検討している方など、いろいろな方にとってわかりやすく、有益な情報を提供しています。
Contents
不動産の売却査定のポイント
不動産の売却査定において、高値売却できるコツは、よい不動産会社を探すことが第一です。
しかし、一生に一度しかないような不動産の売買取引では、知識不足やよく理解していなかったために失敗する人もたくさんいます。特に、よい不動産会社に出会うことなく、悪い不動産会社を選んでしまったことで、売却活動が長引いたり、相場よりも安い値段で売らなければならなくなったりします。
この記事では、不動産の一括査定を活用した、不動産の早期・高値売却取引を提案しています。
営業歴に関係なく良い不動産会社を探す
不動産会社は、売買仲介、賃貸仲介、管理を中心とした会社がありますが、各社得意とする分野があります。他にも買取業者、分譲開発、収益物件の保有などを行う不動産会社もあります。
このうち、良い不動産会社は、営業力があり、不動産の売買仲介に力を入れている会社です。
賃貸仲介や賃貸管理業務を行う地域密着の会社は、安定して営業していますが、売買仲介にはあまり力を入れていない場合があります。
そのため、営業歴がある会社よりも、活気があって、若い人が多い不動産会社のほうが売買仲介に力を入れていることが多いようです。
このようによい会社、悪い会社の判断は、実際に売買仲介を得意として仕事をやっている会社かどうかをよく見た上で判断することが重要です。
不動産会社の営業マンで決める
営業マンの質で不動産売買仲介会社を選ぶ方法もおすすめです。
同じ不動産会社にも優秀な営業マンと普通の営業マンがいます。
自分にとってよい営業マンとは、売主の立場をよく考えたうえで、不動産物件の早期高値売却の適切な提案をしてくれるかどうかにかかっています。
不動産にはそれぞれの個別の事情がありますので、営業マンのヒアリング力による、最適な売却戦略の提案が高値売却の結果を左右しています。
複数の不動産会社を一括査定で探す
不動産仲介会社選びは、効率よく行う必要があります。ネットの一括査定サイトにもさまざまな種類があり、有名なサイトや地域密着のサイト、特定の不動産会社が掲載されたサイトなど、それぞれの特徴のある一括査定サイトが増えています。
一括査定サイトを利用すると、不動産情報を元に自動的にマッチングした複数の不動産仲介会社をピックアップして物件の査定結果を知らせてくれます。
不動産の一括査定サイトを利用することは、今では不動産の売却活動では欠かせない手続きになってきていますので、上手に活用して所有不動産物件の高値売却を目指しましょう。
不動産の売却相談をじっくり活用
不動産の売却前には、無料相談を受け付けている不動産仲介会社がほとんどです。
不動産を売却する前には、さまざまな問題をクリアしなければならないことがあります。
例えば、ローン残債がある、売却スケジュールに余裕がなく一か月以内に売りたい、住み替えを検討しているなどのそれぞれの個別の事情があります。
不動産の売却相談では、こうしたそれぞれの事情に応じた売却提案を行っています。
店舗に来店して直接スタッフに相談
どこの不動産会社でも不動産の売却相談は無料です。今すぐに売却する予定のない方も駅前の不動産屋さんでは、直接スタッフが相談を受け付けています。
売却の時期や希望価格、その他の希望などを直接伝えることで、スタッフが丁寧に対応してくれます。
資産価値の算定や将来のプラン作成提案なども無料で相談できます。
無料の売却査定サービス、買取サービス、店舗での相談、営業スタッフとの売却相談、相談センター窓口など、各不動産会社には多種多様な相談窓口があります。
お持ちの不動産の売却相談をするだけでも有益な情報を得ることができます。
不動産の査定は無料の一括査定サイトで！
オンラインの不動産一括査定サイトは、大手や老舗のサイトを含めて、年々その数も増えており、各サイトごとに際だった特徴が出るようになってきました。
一回の申し込みで、複数の不動産会社に査定依頼ができることから、お持ちの不動産売却にぴったりの不動産売却の仲介会社を選ぶことができます。
また、不動産売却に関する情報提供を行うサイトもありますし、相場情報を知ることができるサイトもあります。
全国規模の著名な不動産一括サイトなら！HOME’S売却査定
HOME’S売却査定は、サービス利用者数も累計500万人に近づき、ますます安定した利用実績と高い評価の集まる不動産一括査定サイトです。
2004年から運営を開始し、全国規模で1600社以上の不動産会社が登録されています。大手よりも地域密着の不動産会社が数多く登録されています。
掲載されている不動産会社に対しては、HOME’S売却査定が独自に設けた掲載基準による厳しい審査が行われています。
HOME’S売却査定を利用すると、知名度の高い不動産会社や不動産物件購入時の不動産会社よりも、いい関係を築くことができる不動産会社が多いという結果になっています。
迷っている方！不安な方に！イエイ
2007年から運営している老舗としても有名な不動産一括査定サイトがイエイです。10年以上の運営実績により、主要大手だけではなく、地元に強い不動産会社までを幅広くカバーしています。
厳選された1000社の中から最大6社までの一括査定依頼が可能です。
初めての方や迷っている方ほど、イエイをおすすめします。その理由は、悪徳企業が徹底して排除されており、専門スタッフが間に入ってお断りの代行をしてくれたり、いろいろな相談に乗ってくれたり、査定後のフォローをしてくれたりするからです。
不動産の一括査定で、第三者の中立的な意見をご希望なら、イエイがおすすめです。
10社査定で幅広く査定するならリガイド
効率よく査定依頼をしたいなら、同時に最大10社に査定依頼が可能なリガイドがおすすめです。
リガイドが独自の審査を行い厳選された優良不動産会社のみが登録されているので、登録会社数が少ない割には満足の行く不動産の売却結果になることが多くなっています。旧SBI不動産が運営していたこともあり、すでに運営実績も13年以上を経過し、安定した評価と利用実績を積み上げています。
口コミを見ても問題なく、Yahoo！やFacebookからの情報も引き継ぐことができ、登録や入力の手間が省けるのでスピーディーに一括査定の利用ができます。
匿名でも利用可能な不動産一括査定サービス
今すぐ所有している不動産を売る必要はありませんが、いつでも売れるように時価や相場を知っておいたほうがいい場合があります。
そんなときに役立つのが、匿名でも利用可能な不動産の一括査定サービスです。
買主は、値段について敏感です。少しでも安く買いたいと思い、さまざまな不動産情報を調べ上げていきます。
売主は、できるだけ高く売りたいと考えているため、逆に値下げは行いません。
売主が相場を知らないと、なかなか不動産が売れないまま時間だけが過ぎていきます。
売主側でも、相場を知るために匿名で利用できる不動産一括査定サービスを利用することをおすすめします。
匿名で利用可能な査定サイト
有名なところでは、HOME’Sが不動産の匿名査定サービスを提供しています。
このサイトは、匿名での利用が前提の不動産の査定サイトとして、売却する人に人気があります。
ただし、査定価格は、正確なものではありません。匿名での査定ですので、物件の内覧を行っていません。
個別の価格変動要因に関しては、査定に反映されないため、利用の際には注意が必要です。
それでも、所在地、間取り、築年数などのデータのみで匿名で査定ができるので、非常に便利なサイトとして紹介しておきます。
不動産の一括査定利用時のデメリットや気を付けたい点
不動産の一括査定サイトは、誰もが簡単に利用できるようになっています。事前の予備知識がなくても問題ありませんが、利用前に知っておきたいデメリットや注意点について解説していきます。
机上査定ではなく訪問査定で決める
不動産の一括査定で算出された売却価格や査定額は、過去の実績を元に計算された、3か月程度で売れるであろう金額です。同じマンションやエリア内で取引実績がない場合は、正確な査定額が出ないことがあります。
訪問査定を行っているわけではありませんので、入力された情報のみで判断された机上査定による査定額です。机上査定では、正確な査定額は出ません。必ず訪問査定を行い、より正確な査定額を出してもらう必要があるでしょう。
無料査定の依頼数が多すぎると時間的な余裕がなくなる
一括査定で依頼できる会社数は、6～10社のところが多くなっています。
複数の一括査定サイトを利用する人も多いとは思いますが、査定依頼後には必ず問い合わせが入りますし、実際に日取りを決めての訪問査定も行われます。
訪問査定は、時間も手間もかかりますので、いくら無料査定であっても、ある程度絞り込んでから不動産会社に対して連絡を入れるようにしたほうがいいでしょう。
全ての会社に対応できる時間がない場合もあるからです。
不動産一括査定サイトのおすすめランキング
大手のランキングサイトや口コミなどでも評判の高かった不動産一括査定サイトをランキング形式にして簡単にご紹介します。
1位 スマイティ
食べログでも有名なカカクコムが運営しています。
登録社数1500社、最大6社同時査定です。査定や売却に使えますし、農地や事務所にも対応しています。
2位 SUUMO
業界トップの不動産情報サイトです。
情報量では他社を圧倒し、集客力も抜群です。2800店舗以上から、最大10社査定が可能です。
3位 アットホーム
大手の不動産ポータルサイトを運営するアットホームです。大規模サイトとして知られ、一括査定も安心です。
20社前後の査定依頼が可能です。
初心者向けのコンテンツが充実しています。
4位 home4u
大手のNTTデータグループが運営する不動産サイトです。
査定サービスの精度が高く、利用価値の高いサイトです。最大6社同時査定です。電話窓口も用意されています。
5位 ライフルホームズ
業界トップクラスの不動産ポータルサイトを運営するライフルホームズの不動産一括査定サイトです。
常時1000万件近くの物件情報が掲載されており、集客力の高いサイトです。
匿名査定依頼サービスを利用する人も多くなっています。最大6社同時査定。
不動産売却にかかる費用を簡単に解説
不動産を売却する際にかかる諸費用についても忘れるわけにはいきません。
不動産を売却すると、諸費用の金額によっては、譲渡損が出ることもあります。
また、住宅ローンを借りている人は、売却代金と相殺し、完済できなければマイホームも売れないようになっています。
必ずかかる売却にかかる費用とは？
不動産の売却にかかる主な費用は、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消登記費用、ローン返済、税金などがあります。住宅ローンを借りている人は、抵当権抹消登記費用とローン返済代金が必要です。
仲介手数料は、不動産仲介会社に支払う手数料です。高額ではありますが、売却価格に応じて決まっています。仲介手数料は、払い過ぎのないように注意してください。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社に支払う手数料です。
(売却価格×3％+6万円)に消費税をかけた金額です。
例えば、売却価格が5000万円の不動産物件なら、仲介手数料と消費税で168万4800円となります。
仲介手数料は成功報酬です。半額にしている会社もあります。仲介手数料は、上限が決まっていますが、値下げ交渉は可能です。
印紙代
収入印紙を購入し不動産売買契約書に貼り付けて印鑑で消印をします。
契約書に記載している金額により、支払う印紙税が異なります。
1万円未満は非課税ですが、それ以上になると200円～の印紙税がかかります。50億円超で48万円です。
抵当権抹消登記費用
不動産を担保に借り入れを行っている場合は、抵当権が設定されています。
不動産の売却時には、必ず借入金を返済し抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権抹消登記費用は、不動産1個につき1000円と司法書士などの代理人に登記を依頼する費用がかかります。
ローン返済
住宅ローンは全額返済してから、不動産物件を売却した後、次の持ち主に物件を引き渡します。
抵当権を抹消する手続きも必要です。
住宅ローンを借りていた金融機関に返済しますが、ローン残高と繰上げ返済事務手数料が必要な場合があります。
税金
不動産を売却したときに利益が出た場合は、住民税と所得税がかかります。
所有5年以下の短期譲渡所得と所有5年超の長期譲渡所得に分かれており、所得税率はそれぞれ30％、15％、住民税率はそれぞれ9％、5％となります。
別途、所得税×2.1％の復興所得税がかかります。
利益が出ていなければ、税額は0円となります。
不動産売却査定の手続きの流れ
不動産売却時に必要となる査定手続きについて、その流れや手続きの注意点についてまとめました。
不動産売却では、査定依頼に始まり、媒介契約、売却活動、売買契約締結、残金決済や引き渡しなどの流れにより、不動産の売却が完了します。
最初に行う手続きで、最も重要なものが「査定依頼」です。
まずは不動産仲介会社への査定依頼
不動産売却に関することは、数ある不動産会社でも売買仲介に強い不動産会社に査定を依頼することが第一です。
その際、不動産の一括査定サイトを上手に活用します。
査定方法は、主に2種類あります。それは、机上査定と訪問査定の2種類です。
2種類の不動産査定方法
不動産の主な査定方法は、机上査定と訪問査定です。
机上査定は、実際の物件を見ることなく立地やデータ、数字だけで不動産の価値を見積もります。
訪問査定は、机上査定に加えて、現地調査を行い、より正確な査定額を算出する査定方法です。
机上査定
机上査定は、近隣の不動産の売り出し事例、過去の成約取引事例、公示価格などを元に不動産の価格調査を行います。
初期段階で行われる査定により、短期間で結果がわかるというメリットがあります。
依頼主が提供するのは、物件の所在地、物件種別、売却希望時期などの必要最低限の情報だけで済み、査定することが可能です。
訪問査定
精度の高い売却可能価格を知るためには、必ず訪問査定を行います。
不動産売買の仲介会社のスタッフが直接現地に訪問し、不動産物件を細かく調査します。
室内、設備の状況、上下水の整備状態、土地の地形や接道状況、日当たり、周辺施設などを細かく確認していきます。
法務局では物件の登記簿を確認し、権利関係や法規制も調査した上で、売却可能価格を出していきます。
訪問査定による査定額は、実際の売り出し価格ではないことに注意すべきです。
不動産の売却相場を自分で調べる方法
不動産の売却相場を中立な視点から調べるために、誰にでも利用できるいくつかの調査方法をご紹介します。
匿名の査定依頼サービスもご紹介しましたが、これまでの取引価格の事例を調べるためや近隣の物件の売り出し価格情報などを知るために利用できます。
手軽に利用できますが、いずれも掲載されている情報には高い信頼性があります。
レインズマーケットインフォメーション
国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営しているサイトです。
レインズといえば誰もが知る不動産情報サイトです。
一年間に売買された価格情報が検索できます。過去2年間の価格の推移がグラフで表示できます。
過去一年間の不動産物件のデータを、間取りや築年数などを元に一覧で知ることができます。
期間限定ではありますが、お持ちの不動産によく似た物件の過去に取引された価格がわかります。
国土交通省の土地総合情報システム
こちらは、国土交通省が実際に不動産取引を行った人にアンケートをした結果をまとめ、データベース化したサイトです。
実際の取引価格情報がわかります。土地と建物の両方の取引価格もわかります。
中古住宅の物件検索サイト
中古住宅の物件検索サイトの利用もおすすめできます。相場価格の検索が可能で、間取りや広さなどの各項目ごとに平均価格を知ることができます。実際の取引価格ではなく、売り出し価格を知ることができますが、おおよその類似物件の売却相場を知ることができます。
不動産会社の査定時にも、参考となる価格を知ることができます。
不動産を売るときの注意点
次は、不動産を売却するときの注意点について簡単にまとめています。
損をすることなく、相場よりも高値で不動産を売却するためには、不動産売却のおおよその流れを知り、それぞれのステップでの重要なポイントを押さえた上で、不動産の売却活動に取り組むことが大切です。
売却相場を知る
ご自身でも不動産の売却相場を調べることが重要です。
先にご紹介したレインズや国土交通省の土地総合情報システム、中古住宅の物件検索サイトなどがおすすめです。
これらのサイトを使って、類似物件の価格調査、周辺物件の過去の取引データ、路線価、固定資産税評価額などの公的価格などを調べ、売却相場を予想していきます。
査定時の注意点
不動産の査定では、複数の会社に対して「相見積もり」を取るようにします。
査定書を発行する会社は、価格の提示に自信がある会社だといえますが、査定額だけではなく、ご自身で調べた売却相場を元に、総合的にみて仲介業者選びをする必要があります。
媒介契約の結び方
不動産仲介会社との媒介契約では、1社に絞ることもあれば、複数社と媒介契約を結ぶこともあります。
媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。
一般媒介契約以外は、1社としか契約ができません。専任媒介契約や専属専任媒介契約のほうが、売却に関する営業を積極的に行っています。
内見から成約へのポイント
実際の売却活動に入ると、不動産に興味を持った買主が出てきたときには、必ず不動産の内見にまで進みます。
成約に至る確率を上げるには、室内や敷地などをきれいに清掃するだけではなく、目に見える不具合はできる限り補修しておくべきでしょう。
見た目の美しさはもちろんですが、内見時の物件のアピールも忘れずに、不動産会社のスタッフとしっかりと打ち合わせを行いましょう。
売買契約から引き渡しまでの注意点
不動産の売買契約では、売買契約書を作成し、その内容をよく理解した上で署名捺印を行います。
その他、手付金の金額や住宅ローン特約の内容についてもよく確認しておきます。
住宅ローンの本審査が行われますので、その間に引っ越しやリフォーム、クリーニングを行います。
住宅ローンの本審査の承認後の司法書士への依頼、銀行での残金の決済の手配は、不動産仲介会社が手配してくれます。
不動産の売却で払う税金のキホン
不動産を売却すれば、高額の売却代金を手にできますが、売却代金がそのまま懐に入るわけではありません。
諸費用を差し引いて、差益が出た場合は、利益に対して必ず税金が課せられます。不動産に関する税金については専門分野ですが、基本的なことを知り、払うべき税金に関しては正確に申告し、期限までに納税する必要があります。
不動産の売却にかかる所得税額
不動産にかかる税金は3種類あります。
それはすでにご説明した印紙税と譲渡所得税、住民税です。
売却後の確定申告により決まる譲渡所得税と住民税は特に重要です。
所得税と住民税は、利益が出なければ支払う必要はありません。
譲渡所得は、売却額と固定資産税の精算金から減価償却後の不動産の取得費を差し引き、仲介手数料などの譲渡費用を差し引いた金額のことです。
さらに、譲渡所得から特別控除額を差し引いて、課税譲渡所得を算出します。
最終的に、課税譲渡所得に税率をかけて、所得税額を計算することができます。
所有期間による税率の違い
所有期間が5年以下なら、大幅に税率が上がってしまいます。住民税も同様です。
5年を超える長期譲渡所得は、20％(所得税15％、住民税5％)、
5年以下の短期譲渡所得は、39％(所得税30％、住民税9％)
となっています。
平成49年12月31日までは、復興特別所得税2.1％が所得税に上乗せされます。
特例による税の軽減措置も忘れずに
税額控除の仕組みもよく勉強しておきましょう。
該当すれば大幅な減税になるからです。
ここでは詳しくは解説しませんが、
居住用財産の3000万円の特別控除、
居住用財産売却の軽減税率の特例、
居住用財産の買い替え特例、
空家に係る譲渡所得の特別控除、
などのマイホームや空家に関する特例が使える場合があります。
不動産仲介会社、税理士、税務署などにもこれらの特例が使えるかどうかなどを事前に相談してみてください。
そして、相続や法人が絡むような場合は、必ず税理士に相談してください。
不動産の売却査定まとめ
不動産を売りたい方に、どんな物件を売る場合でも一括売却査定サイトが超便利です。
不動産一括査定サイトや無料で査定相場がわかるサイトの紹介、利用の際の注意点、不動産売却にかかる費用、売却の流れ、税金の問題など、不動産売却をする前に知っておくべきことについて簡単にまとめました。
