初めて家を売りたい方に読んで欲しい！売却と査定のキホンがわかります！
初めての方や不動産の売買に不慣れな方は、売却時に何をしていいのかわからなくなります。
不動産一括査定サイトは、有料・無料も含めて家の査定相場を知る場合にも使えます。
ここでは、不動産の手続きや諸費用・税金に関する知識、売却の流れや失敗しないための注意点など、できる限り過不足なくまとめる工夫をしました。
不動産のことで迷った方のために、参考にすべき事柄をたくさん掲載していますので、しっかりと活用してください！
Contents
持ち家の売却査定のポイント
持ち家を売りたい、今すぐ売りたい、どのくらいの価格で売れるかを知りたい。
こうした
「今すぐに知りたい」
というニーズは、土地や建物以外の骨董品や貴重品などの時価を知るときにもよく出てきます。
持ち家の売却査定でも、やっぱり今すぐわかる「不動産の一括査定サイト」の活用がおすすめです。
一戸建て査定時の重要ポイント
査定時にポイントとなるところは、築年数と利便性です。建物が新しく、立地のよい便利な場所にあると、どんな不動産物件でも相場よりも高めに査定されます。
一戸建て物件の場合は、住む人が生活しやすい間取り、生活導線など、普通の人が使い易いものであることが第一のポイントです。
一戸建ては注文住宅も多く、オーダーメイドであるため、水回り設備の劣化にも注目しています。設備が古く、傷んでいると交換工事が必要ですので、値下げを要求される可能性もあります。
最も重要なポイントは、雨漏りやシロアリの被害の有無です。
特にシロアリ対策は、定期的にしっかりやっておきましょう。
マンション査定時の重要ポイント
マンション査定時の重要ポイントについても見ておきましょう。
マンションは、立地による価格の変動が大きく、最寄り駅に近く、スーパーや公共施設などの便利な施設があることが高値査定のポイントとなります。現時点での立地はもちろんですが、将来性も評価されることがあります。
もう一つはマンションの管理状態です。建物の修繕はもちろんですが、共有部分のメンテナンスをしっかり実施していると古くなってもいつまでもきれいで清潔な状態のマンションを維持できるからです。
大地震に備えての、建物の耐震性や免震構造のなども大切な査定ポイントです。
同じマンション内にもたくさんの部屋があります。同じ間取りでも階数や方角によって査定額が変わります。高層階、南向き、角部屋などの条件の違いにより、同じマンション内でも価格が変動します。
家の査定は無料の一括査定サイトがおすすめ
不動産の査定は、不動産鑑定士などの専門家による有料査定と不動産一括査定サイトによる無料査定があります。
不動産の一括査定は、目的に応じて使い分けています。売却や買取においての査定は、無料の不動産一括査定サイトの利用で十分です。
ここではおすすめの家の売却に関する不動産一括査定サイトをご紹介します。
地域密着！賃貸でも有名なHOME’S売却査定
HOME’S売却査定は賃貸探しでも利用したことがある方も多く、よく知られているHOME’Sが運営する不動産売却査定サイトです。
全国の不動産会社約1500社以上が登録されており、サービス開始から420万人以上が査定サービスを利用してきたという信頼できる実績があります。
HOME’S売却査定は、大手の不動産会社よりも地域密着の不動産会社が数多く登録されています。
掲載されている企業もHOME’Sが独自に設けた掲載基準に則った不動産会社ばかりです。会社ごとの詳細な情報が掲載されており、不動産会社を比較検討するときに査定価格以外の部分もしっかりと比較検討できる点に高い評価が与えられています。
HOME’S売却査定の不動産一括査定では、平均して5～6社に査定依頼しています。
手厚いサポートで初めての方でも心配なし！イエイ
イエイは、完全無料で利用でき、日本全国の不動産会社が1000社以上登録されてる不動産一括査定サイトです。
イエイはテレビCMでもおなじみです。これまでに400万人を超える利用者実績により、不動産所有者には必ずといっていいほど選ばれる不動産一括査定サイトになっています。
イエイは、2007年に登場し、すでに10年を超える健全な運営実績があります。
イエイ独自のサービスに注目すると、悪徳企業に対しては「イエローカード制度」があるため、イエイから一方的な契約の解除ができます。結果として10年たち、優良企業だけが残っています。
独自のお断り代行サービスも、言いにくいことを伝えてくれる点に高い評価が集まっています。
その他専門知識のあるイエイのスタッフが、不動産売却に関しての相談や査定後のフォローも行っており、初心者には満足度の高い一括査定サービスを提供しています。
マンション専用ならマンションナビ
マンション所有者なら、必ず押さえておきたい不動産一括査定サイトがあります。
それが分譲マンション専用のマンションナビです。全国対応の無料査定で、年間利用者数も360万人を突破している有名なサイトです。
戸建住宅よりも比較的売りやすいマンションですが、転勤や相続で売りたい場合は、時間的な制約を受けることがあります。マンションに特化したマンションナビは、査定もスムーズでなんといっても、売却だけではなく、賃料査定も同時に依頼できるというメリットがあります。
マンションが得意な全国の優良企業から厳選された会社を紹介しており、最大9社からの査定結果が届きます。
マンションナビは、初めてのマンション売却、効率よく不動産会社を探したい人に最適の一括査定サイトです。
匿名でできる不動産一括査定サービスとは？
個人情報を知らせたくない、営業電話やDMがたくさん来ると困るという場合は、匿名での査定依頼ができる不動産一括査定サイトがあります。
ここでは、匿名でできる不動産一括査定サイトの特徴やメリット、注意点について解説します。
匿名で利用できる査定サイト
不動産一括査定のポータルサイトでもおおよその売り出し価格の相場がわかります。
しかし、匿名の査定サイトも存在します。
例えば、「HowMA（ハウマ）」「HOME’Sプライスマップ」「IESHIL（イエシル）」などです。
有名なところでは「HOME’Sプライスマップ」があり、マンションの参考価格がすぐにわかるようになっています。
https://www.homes.co.jp/price-map
戸建にも対応しているサイトもあります。匿名で利用できることから買主もよく利用しています。
分譲マンションを賃貸で借りている場合に、購入目的でその分譲マンションの相場価格を知ることができます。
匿名での利用であっても、マンションの方位や階数、築年数などを加味し、総合的に評価した査定額が算出されます。
ただし、物件の内覧ができないので、室内の不具合や破損などの個別のマイナス要因については査定額に反映されず、利用の際には注意が必要です。
あくまでも、標準的な室内の現況により査定された不動産の価格であることを知っておきましょう。
不動産の簡易査定はスピーディに賢く利用
不動産の簡易査定は、ネット上で無料でサービスを提供している運営会社が多く、スピーディーに査定額を知りたいときに使えるツールです。
匿名査定サイトとは異なり、不動産の簡易査定サイトは、不動産の所有者が利用することが前提で、その情報を元に迅速な簡易査定が行われます。提供する情報が詳細になればなるほど、正確な査定額が出ます。
机上査定は、所有不動産の価値を知る第一歩です。
不動産の簡易査定にも使える一括査定サイト
不動産の一括査定サイトは、基本は不動産会社を選ぶために使いますが、簡易査定にも使えます。
一括査定は、6～10社に対して一度に査定依頼が可能です。インターネットを利用しますので、一斉に所有不動産の情報が送信されます。
より詳細な不動産の情報を提供していますので、簡易査定であっても不動産の査定額もより正確なものに近づきます。不動産会社によっては、契約を取りたいがために、強気の高値の査定額を提示してくるところがあります。こうした高い査定額が出ても、その場で即決せずに、匿名で利用できる査定サイトで独自に調査した参考価格とも照らし合わせながら、相場金額から乖離していないかどうかをよくチェックしてください。
簡易査定にも使えるおすすめの一括査定サイトは、すでにご紹介していますので、その項目を参考にしてください。
家の売却で払う税金は高い？
家を売ったときには、税金がかかることがあります。
特に注意が必要なのは、利益・売却益が出たときです。税法上ではこの売却益のことを「譲渡所得」と呼んでいます。譲渡所得が出るとこの金額を基に所得税が課税されるようになっています。
そして、住民税も課税されます。
所有期間による税率の違い、マイホーム売却時の特例による税の軽減、消費税の問題などについても解説します。
家の売却にかかる所得税額はいくら？
家を売ったときには、所得税がかかります。
売却したときに得た利益は、譲渡所得となりますが、売却価格から買った時の価格や取得費、売ったときの譲渡費用などを差し引いて算出します。
計算式では、
譲渡所得＝収入金額-取得費-譲渡費用
となります。
取得費に含まれる建物の購入代金や建築費は、経年劣化していますので、築年数に応じた減価償却費を差し引いて計算します。
売却損が出ることがありますが、長期間保有している場合や立地のよい不動産物件なら売却益が出ることが多くなります。
諸費用には、仲介手数料、解体費用、印紙税などがありますが、費用に含めることができないものがあります。
そして、所有期間により税率が異なるので少し注意が必要です。
家の所有期間による税率の違い
譲渡所得が計算できたら、税率をかけて所得税や住民税が計算できます。
不動産の譲渡所得は原則として分離課税となっており、給与所得や事業所得とは別に計算しなければなりません。
所有期間は5年以下と5年超に分かれています。
各税率は、所得税、復興特別所得税、住民税を含めて、短期譲渡所得は39.63％、長期譲渡所得は20.315％となっています。
しかし、譲渡所得が3000万円以下の場合や特別控除が適用されると、税金がかからなくなることがあります。
マイホーム売却時の特例による税の軽減
家を売却したときに使える特別控除があります。
特にマイホームを売却する場合は、譲渡所得から3000万円が控除できます。
さらに課税所得が3000万円を超えてしまった場合でも、マイホームを10年以上所有していた場合は、「軽減税率の特例」が受けられます。
課税所得が6000万円以下なら、所得税率10％、住民税率4％です。復興特別所得税0.21％。
課税所得が6000万円を超えた金額は、所得税率15％と600万円、住民税率5％と240万円です。復興特別所得税0.315％。
他には買い替えの特例があり、一定の条件を満たすと、売却価格から取得した住宅価格を差し引いた残金に対して課税され、税金が繰り延べられます。
消費税の問題
建物部分に対して、売主が個人でも消費税が課税されるケースがあります。前々年の課税売上高が1000万円を超えているような場合には、注意を要します。
家を売却したときの固定資産税の取り扱い
家を売却したときには、固定資産税は「精算」されます。
固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日現在の所有者です。所有者は一人しかいませんので、年の途中で売却した場合は、売主が支払います。年の途中で所有者が変わっても、固定資産税の納税義務者は来年にならないと切り替わりません。
そこで、家の引き渡し時点で日割りとし、売買金額の中で固定資産税などの精算が行われています。
取引の実務では、不動産仲介業者が全て計算し、精算してくれますので、心配する必要はありませんが、その計算が間違っていないかどうかはよく確認するべきでしょう。
家の売却・査定相場はやっぱり自分で確かめよう！
自分の住む家の売却相場や査定相場は、不動産会社に査定依頼すればすぐにわかります。
でもその査定額は、不動産業者が独自に調査し、査定した結果によるものです。
同業他社に査定を依頼すると全く異なった査定結果になることもあります。
そこで比較検討のためには、ご自身でも売却・査定相場を調べる必要があるでしょう。
レインズ
レインズマーケットインフォメーションは、全国を対象にマンションや一戸建てなどの売買された最新価格情報が調べられるサイトです。国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しています。
エリアや間取り、築年数などの細かな情報により整理されており一覧することができます。グラフ表示により価格の推移も見やすくなっています。
土地総合情報システム
国土交通省が運営しているサイトです。実際に不動産取引を行った人のアンケートを元にデータベース化しています。実際に売買された価格がわかる貴重なデータベースです。土地や建物などの別々の取引価格情報もわかります。
中古住宅相場価格情報検索サイト
「中古住宅HOME4U」では、相場価格検索の利用が可能です。
https://www.home4u.jp/buy/search/sbTop.html
類似物件を検索し、家の売却・査定相場の参考となる相場情報を知ることができます。
「中古住宅HOME4U」の場合は、マトリクス閲覧により、直感的に価格が把握できます。表示の金額は取引価格ではなく、売り出し価格ですので利用の際には少し注意を要します。
家の売却時にかかる仲介手数料は事前に計算できる
家を売るときに不動産会社に売買の仲介を依頼した場合は、「仲介手数料」が発生します。
仲介手数料の基本計算式は、
売却価格×3％＋6万円＋消費税
となります。
仲介手数料には上限があります
宅地建物取引業法により、仲介手数料には上限額が定められています。上限額以上請求された場合は法令違反となります。
逆に仲介手数料を無料にしている不動産会社もあります。
計算方法は、以下のサイトに記載されています。
支払い条件についても協議できます。契約の締結時に仲介手数料の50％を支払い、引き渡し完了時に残金を支払う方法が一般的です。
仲介手数料のその他注意点
一般的に行われる広告費用や現地案内費用は、仲介手数料に含まれますが、例外的な広告費用、特別な依頼に基づく広告費用、遠隔地への出張旅費は、仲介手数料とは別に請求されることがあります。
「低廉な空き家等の売買に関する特例」があり、仲介手数料と現地調査費を含めた費用が請求される場合がありますが、事前によく確認したうえで合意するようにしましょう。
家の売却方法の基本的なことを知る
家の売却方法は、「仲介」と「買取」の2種類の売却方法があります。
仲介は、不動産屋が購入者を探し、売買の仲介を行います。広告宣伝活用や不動産流通ネットワークを駆使して幅広く購入者を探すことができます。
成約時には仲介手数料を支払う必要があります。
買取は、不動産屋が直接、家の買取を行う売却方法です。購入者が不動産屋になりますので、広告宣伝活動が不要で、購入者を探す必要がありません。早期に売却ができ、仲介手数料も不要です。
仲介は、売却価格が高くなりますが、すぐに購入者を見つけることができず、売却完了までに半年以上を要することがあります。
買取は、即時売却が可能で、2週間～1か月程度で家の買取現金化ができます。買取価格は相場の7～8割程度です。
家を売る手順・手続き・流れを簡単に！
家を売ることは、一言で説明できるほど簡単ではありません。金額も多額で、手続きも膨大です。売却活動にかける期間も必要です。
不動産の売却の開始
不動産の売却を決断したら、複数の業者に査定依頼をしましょう。
このとき、不動産の一括査定サイトを十分に活用して優良業者を絞ってください。
各業者からはさまざまな査定価格が提示されます。
最も高い査定額をつけた不動産業者や売却活動でも力があり、信用できる不動産業者と不動産売買仲介に関する媒介契約を結びます。
その後、販売活動が開始され、不動産業者は広告宣伝活動を行い、購入者を探していきます。買主が現れたら内覧にも対応していきます。
買主と売主との売買価格や条件の交渉がまとまれば、買主の購入が決まり、売買契約に移ります。
売買契約の締結の手続き
売買契約の締結では、契約書の締結を行います。売主と買主が同席して、売買契約書を読み合わせ、押印や手付金の授受が行われます。不動産会社が指定する各種書類を事前に用意しなければなりません。
売買契約書には、金額に応じた印紙を貼る必要があり、印紙代がかかります。
代金決済や物件の引き渡し
売買契約の締結と代金決済・物件の引き渡しは、別々の日に行われます。
その理由は、買主が住宅ローンを組んで購入するケースが多いからです。
売主や買主の他、不動産会社、司法書士、ローンを組む金融機関の関係者が全て集まります。
司法書士は、物件引渡し後、法務局で登記手続きを行います。
融資が実行されたら、残代金を受け取ります。
残代金を受け取った後に、諸費用を精算します。
売主は、パンフレットや管理規約、鍵を渡すことで物件の引き渡しが終了します。
司法書士や不動産会社への報酬の支払いも忘れないようにしてください。
抵当権抹消費用、司法書士手数料、仲介手数料などがかかります。
失敗しないための家を売るときの注意点
家を売るときに確認すべきポイントと売るときの注意点についていくつかご紹介します。
登記事項の所有者情報などの再確認、住宅ローンが完済できるのかどうか、売却相場、売却までの期間と期限、仲介にするか、買取にするか、売却にかかる諸費用、不動産会社選び、売買契約時のトラブルなどに関して、事前に知っておくべき知識やトラブル対処法についてはしっかりと押さえておきましょう。
家の売却では内覧対応が最も重要
家を売るときにチラシやホームページよりも大切なのが、内覧者に対する対応です。
実際に家の外観や室内を見てもらうことで、購入希望者によい印象を持ってもらうことが大切です。
その場で即決される買主もいるぐらいですので、できる限り内覧対応の上手な不動産会社や担当営業マンをつけてもらうようにしましょう。
内覧者の購買意欲を後押しできる、しっかりとした事前準備が必要です。
家の査定前に掃除するだけで高く売れる！
内覧者を迎える前に、必ず清掃します。共有設備や室内の整理整頓もしっかりと行い、清潔感のあるお部屋を維持し、内覧者によい印象を与えるようにしましょう。
例えば、内覧者が最初に見る片付いた玄関、清掃され整理整頓されたリビング、清潔に清掃された浴室、洗面所、トイレなどの水回り、清潔なキッチン、整理整頓された食器類、汚れやすいバルコニーの清掃なども買主の内覧前のチェックポイントとなります。
内覧直前には、室内の臭い解消のための十分な換気を行い、室内には明るい照明をつけます。さりげなくお花を飾るなどの細かな配慮も好印象です。
売主が内覧に対応する場合は、内覧者が知りたいことに関しては正直にわかりやすく答えるようにしましょう。
家の売却期間の目安と早期売却の工夫
家の売却期間の目安を知ることで、売却活動に関するスケジュールを組むことができます。
転勤や引っ越しなどにより期限が決まっている方は、なおさらスケジュールに余裕がない場合もあります。
一般的な家を売るのに必要な期間は、3～6か月です。人気物件や相場より価格の安い家になると、数週間で売れてしまうことがあります。
なかなか売れない家は、不動産会社により早期売却ための工夫や施策が行われます。
それでも売れない場合は、不動産会社による買取が行われます。
売買契約にも1～2週間、引き渡しにも1か月程度の手続き期間を要します。すぐに買主の購入が決定しても、その後の手続きに一定の期間がかかることを知っておいてください。
家を売りたい時の売却査定 まとめ
家を売りたいときに読むべき売却と査定のキホンについてまとめました。
不動産一括査定サイトの上手な活用や家の価格相場を知る方法、税金、諸費用、売却の手続きや流れ、早期売却のための工夫など、初めて家を売るときに知っておくべき基本的な事柄について解説しました。
