土地を一番高く売りたい時に、その価格を知りたいのなら、一括査定サイトを利用した比較検討がおすすめです。
このページでは、土地の高値売却に関する基本的な知識をまとめています。
日本全国の主要エリアの土地の価格相場、4種類の地価の紹介、土地の売却方法いろいろ、土地売却の流れや注意点、田舎の土地の売却、土地の個人売買、土地売却に関する税金などについて解説しています。
Contents
土地売却前に相場を知ろう！
土地には、価格相場があります。日本は島国でいくら狭いといっても、各都道府県や各都市により、それぞれの地域において、地価が決まっており、少しずつ変動しています。
さらに、過去の地価推移データをみると、現在のトレンドや近い将来の地価の予測もできるようになります。土地を高値で売るためには、こうした地価の情報やその推移に敏感になることが重要です。
そこで、ここでは日本にある代表的な都市の地価の推移をみていきましょう。
土地価格と推移 東京編
東京都の最新の公示地価の平均は、1平米あたり約103万円で、前年度よりも6.21％上昇しています。
地価が高い区は、中央区、千代田区、渋谷区、港区、新宿区の順番です。
東京都トップは、東京都中央区銀座の1平米あたり約5550万円です。
全国でも順位はトップです。地価や不動産の取引価格は、2008年頃から少しずつ上昇傾向にあるようです。ここ5年間では、総平均でも1平米あたり75万円から94万円、103万円にまで上昇してきています。
土地価格と推移 埼玉編
埼玉県の最新の公示地価の平均は、1平米あたり約15万円で、前年度よりも2.04％上昇しています。
地価が高い市区町村は、和光市、さいたま市大宮区、さいたま市浦和区、さいたま市南区、志木市の順番です。
埼玉県トップは、埼玉県さいたま市大宮区桜木町の1平米あたり約282万円です。
埼玉県の土地評価額は、全国順位は6位です。地価や不動産の取引価格は、2008年頃から少しずつ下落し、横ばい傾向にありましたが、ここ3年間では、逆に少しずつ上場しています。
総平均でも1平米あたり13万円から14万円、15万円にまで上昇してきています。
土地価格と推移 神奈川編
神奈川県の最新の公示地価の平均は、1平米あたり約24万円で、前年度よりも1.93％上昇しています。
地価が高い市区町村は、横浜市西区、川崎市幸区、横浜市中区、川崎市中原区、川崎市川崎区の順番です。
神奈川県トップは、神奈川県横浜市西区南幸の1平米あたり約1220万円です。
神奈川県の土地評価額は、全国順位は3位です。地価や不動産の取引価格は、2013年頃から緩やかに上昇してきています。
総平均では1平米あたり22万円から24万円にまで緩やかに上昇してきています。
土地価格と推移 大阪編
大阪府の最新の公示地価の平均は、1平米あたり約27万円で、前年度よりも6.11％アップと大幅に上昇しています。
地価が高い市区町村は、大阪市中央区、大阪市北区、大阪市西区、大阪市阿倍野区、大阪市天王寺区の順番です。
大阪府トップは、大阪府大阪市中央区宗右衛門町の1平米あたり約1580万円です。
大阪府の土地評価額は、全国順位は2位です。地価や不動産の取引価格は、2012年頃から上昇基調に入っています。
総平均では1平米あたり21万円から26万円、27万円にまで上昇しています。
土地価格と推移 福岡編
福岡県の最新の公示地価の平均は、1平米あたり約14万円で、前年度よりも7.50％アップと大幅に上昇しています。
地価が高い市区町村は、福岡市中央区、福岡市博多区、福岡市早良区、福岡市南区、北九州市小倉北区の順番です。
福岡県トップは、福岡県福岡市中央区天神の1平米あたり約872万円です。
福岡県の土地評価額は、全国順位は9位です。地価や不動産の取引価格は、2014年頃から上昇しはじめ、2017年以降は7％以上の高い伸びを示しています。
総平均では1平米あたり10万円から11万円、14万円にまで上昇しています。
目的別の土地価格や相場の調べ方
前項では、土地の価格相場の最新の情報や価格の推移について調査しましたが、同じ土地の価格を示すにも、4種類の地価があり、用途に合わせて使い分けています。
次に、4種類の地価の紹介とそれぞれの関係性、調べ方などについて解説します。
公示地価
公示地価は、地価公示価格とも呼ばれます。
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日に宅地のみの価格を公示したものです。
標準地は、全国に26000地点以上あります。
価格の見直しは、土地鑑定委員会と不動産鑑定士で行われています。
公示価格は、土地鑑定委員会が「都市計画区域内」から選定した標準地を年に1回見直した地価のことで、固定資産税や相続税などの税金計算の基礎となる数字です。
相続税路線価
相続税は、路線価方式により納税額が決まります。
路線価は、土地とその周辺一帯の土地の価格が同じ場合に、その土地に面する路線ごとに評価した1平米あたりの価格を示したものです。相続税路線価は、路線価に土地の面積をかけて算出することができます。
相続税路線価の目安は、公示地価の8割程度となっています。
相続税路線価は、国税局長による、毎年1月1日時点の土地の評価価格です。
相続税路線価を算定するときには、公示地価以外にも売買実例価額や不動産鑑定士などによる鑑定評価額も参考にしています。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの土地にかかる税金の算定基礎となる価格です。
都や各市町村により、3年ごとに価格が更新され、1月1日時点の評価額を示しています。
固定資産税評価額の目安は、公示地価の70％です。
路線価のない地域では、固定資産税評価額に倍率方式を用いて相続税路線価を算定することができます。
実勢価格(一括査定サービス)
公示地価や基準地価などは、土地の相場変動の情報が組み込まれていません。
そこで、実際の取引市場で売買されている土地の価格を公表したものが実勢価格(取引価格)です。
実勢価格は、アンケート調査の回答の結果を集計しています。そのデータには、土地や建物、マンションなどの区分所有建物も含まれます。
国土交通省の土地総合情報システムで、上記の結果を調べることができます。
また、土地の具体的な売却査定額を調べるには、一括査定サービスが便利で、より実勢価格に近いものとなっています。
査定から始まる土地の売却方法
土地の売却方法は、一括査定サービスから始めると迷うことなく、失敗しないでしょう。
しかし、土地を売る方法は、仲介業者への売買仲介の依頼以外にも、土地の個人売買や土地の買取業者による方法もあるということを知っておいてください。
まずは土地の一括査定から始めましょう！
土地をできるだけ高値で売りたい場合は、まずは土地の一括査定依頼からスタートさせてください。
大手企業が運営する一括査定サイトや地域密着の不動産屋に強い一括査定サイトなど、複数のサイトを吟味し、特に所有エリアの土地の売買に強い仲介業者を見つけることが成功の第一歩です。
不動産会社には、売買仲介を得意とする会社や買取に強い会社などがあります。
最も一般的な仲介業者による売却方法
土地を売却する方法で最も一般的な方法といえば、仲介業者に売却活動を依頼する方法です。
できるだけ多くの人にアプローチするためには、土地の売買に強い仲介業者に売却活動を依頼するほうが無難です。
不動産会社とは、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約のいずれか一つを結ぶことになりますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだほうが売却の結果が早く出ると言われています。
早期売却現金化が可能な買取業者
仲介業者は、土地を売りたい人と買いたい人をうまくマッチングしてくれます。数か月～1年程度の売却活動が必要です。
しかし、売却期限が決まっている人や今すぐ土地を売らなければならない事情がある場合は、買取業者に土地を買い取ってもらう方法がおすすめです。
広告宣伝活動も不要で業者が直接買い取りますので、仲介手数料が不要です。ただし、買取価格は、相場よりも低くなってしまうというデメリットがあります。
不動産は自分で売ることも可能です！
自分で買い手を見つけることができれば、同じ売却価格でも仲介手数料不要で売れる可能性があります。ご近所の方や知り合いの方で偶然その土地を買いたいという人が現れれば、ラッキーです。
自分で売却するときのデメリットは、手続きを全て自分で行う必要があることや購入後のトラブルも自分で対応しなければならないことです。
土地の売却査定の方法はやっぱりネットの無料一括査定サイトで！
土地の売却査定は、無料の一括査定サイトの利用がおすすめです。
土地に関する基本情報を入力するだけで、複数の不動産会社に対して同時に査定依頼ができます。
複数社の査定結果をじっくりと比較検討し、信頼できる不動産会社を探してください。
最大10社査定の老舗のリガイド
一度の査定申し込みで最大10社の査定が可能なリガイドは、リガイドの独自審査を通過した会社のみ、600社以上が登録されています。プロの目線で各サービスを厳しくチェックしており、安心して利用できる不動産一括査定サイトです。マンション、一戸建て、土地などを高値で売るときに役立つサイトです。
旧SBI不動産一括査定としてスタートし、13年以上の長期にわたり多くの方に利用されてきたという安心感があります。
全国の独自審査の優良企業のみ掲載、HOME’S売却査定
「HOME’S」といえば、賃貸マンションや賃貸アパートでも有名な会社です。
サイトには、HOME’S独自の掲載基準に則った不動産会社のみが掲載されています。
HOME’S売却査定は、価格の条件で判断するのではなく、自分と相性の良い会社を見つけられる各種サービスや工夫が満載です。大手企業よりも、地域密着の土地の売買に強い不動産会社を探すなら、HOME’S売却査定がおすすめです。
サポート体制が充実で初心者も安心のイエイ
初心者には難しい土地の売買をお任せするなら、サポート体制が充実しているイエイがおすすめです。
イエイには、国内主要大手はもちろんのこと、地元密着の有力不動産会社などが1000社以上登録されています。その中から最大6社までを選んで同時一括査定申込が可能です。
悪徳不動産会社は、イエイが一方的に契約解除できるようになっており、結果として優良不動産会社のみが登録されるようになっています。
土地の売却が不慣れな方のために、専門スタッフの相談室、お断り代行サービス、査定後のフォローなどがしっかりしており、初心者にも安心して利用できます。
土地を売るときの流れや手続き・注意点を解説
次に仲介業者を使った土地売却の流れや注意点について解説していきます。
一括査定サイトを使用して複数業者を比較検討し、不動産会社を選定した後の売却の流れです。
この他には、土地の買取や土地の個人間売買取引などがあります。
媒介契約と売却活動開始
土地の査定価額は、売り出し価格と同じではありません。
適正な査定額が、適正な売り出し価格の決定につながることを知っておきましょう。
販売価格が高すぎると、売却完了までの期間が長くなってしまいます。
重要なポイントは、3つの媒介契約から適切な契約形態を選ぶことです。
3つの媒介契約とは、一般媒介契約、専属媒介契約、専属専任媒介契約です。
一社しか媒介契約を結ぶことはできませんが、専属媒介契約や専属専任媒介契約のほうが、一社の不動産会社が積極的に集中して営業活動しますので、土地売却までの期間が早くなることがわかっています。
営業活動には、広告、チラシ、不動産関連誌への掲載、自社サイト紹介、自社の顧客に紹介、指定流通機構への登録などがあります。
土地の購入申し込みが入ったとき
広告宣伝活動を開始すると、適正な売り出し価格であれば、数週間から3か月以内に、必ず問い合わせや内見者が現れます。
土地の場合でも、現場を見学し、周辺環境を確認することはとても大切なことです。
土地は長期間放置すると、更地でも勝手にゴミが捨てられることがあります。価値が低いとみなされ、減額交渉になることがあります。
買い手が見つかった後も価格やその他の条件の交渉がありますので、すぐに売買契約締結の手続きに進むことはありません。
土地の売買契約の締結
売り手と買い手の間で売却価格や諸条件について最終的な合意に至った後に、売買契約を結びます。
土地は、高額取引ですので、後になってトラブルにならないように、売買契約書を交わします。
契約が成立すれば、買い主から手付金が支払われます。手付金を支払うことにより、勝手に契約が破棄されないようになっています。手付金は、売却価格の一部になります。
仲介を担当した不動産会社には、不動産会社が定めた金額や支払い方法により、仲介手数料を支払う必要があります。
代金決済と土地の引き渡し
通常は、住宅ローンを組んで土地を購入するケースが多いので、売買契約締結後に住宅ローンの本審査があり、無事に住宅ローンを借りることができた後に、手付金以外の残りの購入代金の支払いを行います。
土地の上に建物を建てる場合は、建築完了後に残金の支払いとなります。
土地の登記は、決済のタイミングに合わせて行われます。
司法書士などの専門家が登記の手続きを代行していますので、専門知識は不要ですし、後々のトラブルを防止できます。
決済や土地の登記が完了すると、買い主に所有権が移ります。そこで土地の引き渡しが完了します。
土地売却に関する費用
土地を売却するときの主な費用は、不動産仲介手数料、住宅ローンの一括繰上げ返済手数料、印紙税などの税金などがあります。
これらの詳しい内容は、最後の項で解説しています。
古家付きで売る？古家の解体費用
古家付きの土地は、建物の評価がゼロです。木造一戸建て住宅は、建物の築年数が20年以上を経過すると価値がゼロになってしまいます。土地だけの評価額になりますので、こうした不動産物件のことを「古家付きの土地」と呼んでいます。
建物の評価額がゼロでも、リフォームして住むことができますし、住宅ローンが使える場合もあります。
しかし、新築物件を建てる場合は、古家を解体しなければなりません。
解体費用は、坪単価約4万円、標準的な30坪の木造一軒家なら、120万円程度の費用がかかります。
解体費用は、値引き交渉に使われることもあり、売り出し価格の決定時にも考慮すべき項目でしょう。
田舎土地をどうしても売りたいときはどうする？
田舎の土地を所有する人は、相続や贈与でたまたま手に入ったものが多く、活用の手口が見いだせないまま毎年の固定資産税の支払いに頭を悩ませていることがあります。
ここでは、田舎の土地を売却するときの注意点や活用法などについて解説していきます。
田舎の土地の特徴
田舎の土地は、その広さが通常よりも広く、住宅以外の建物や大きな建築物を建てることができます。
使用用途が広いのが大きなメリットですが、土地の価格が低いという特徴があります。
逆に面積の広すぎる土地は、売れない場合が多く、価格が大幅に下がります。
都会からのアクセスが悪く、電気や水道などのインフラも整っていません。商業施設などもなく、生活に不便な場所にあるのも田舎の土地の特徴です。
さらに、田舎の独特の近所付き合いを煩わしいと考える人も多いので、田舎の土地は敬遠されることがあります。
田舎の土地の活用法
田舎の土地は、特にメリットを強調し、活用法を提示しつつ売り込みを行うと、早期・高値で売れる可能性が高まります。
老後生活や療養目的、お子さんの教育にも田舎の土地に建つ家はおすすめです。
広い田舎の土地であれば、土地代も安く飲食店、工場、福祉施設などにも活用できます。
他には、別荘地として活用し、同じ土地に畑や菜園を作って大自然を満喫する生活もおすすめです。
広い土地で遮る高い建物がなく、日当たりが良好であれば、注目の太陽光発電施設として利用し安定収入を得ることができます。
売りにくい田舎の土地の売却時の注意点
地方などの田舎の土地は、需要が少ないので売りにくくなるのは当然です。
そのため、田舎の土地の売却には、いくつかの注意しておくべきポイントがあります。
売り出し価格は、適正な相場を外してしまうと絶対に売れません。適正な査定ができる不動産会社による査定額を参考に売り出し価格を決める必要があるでしょう。
管理の行き届いた土地は、周辺の土地よりも印象がよくなり、売りやすくなります。
早期売却や自分でも買い手を探すなどの努力も必要です。
自治体が運営する空き家・空き地バンクに登録する方法もおすすめです。
売却相場が低くなる理由
相続した土地は、固定資産税がかかりますし、住んでいない場合や管理していない場合は、価値が低くなります。
ローン残債が残っている土地は、そのまま購入せずに、必ずローンを完済した後、抵当権を抹消して引き渡します。ローン残債が売却額を上回る場合は、売却しにくくなるため買い手がなかなか現れない場合があります。
賃貸中の土地を売却する場合は、収益率をもとに売却査定が行われますが、通常の土地として売買するよりも査定額が低くなる傾向があります。
土地を売るときの注意点
戸建て住宅やマンションを売る場合と、土地を売る場合とでは、その方法や注意点も異なります。
それぞれの注意事項をあらかじめ押さえておきましょう。
必ず一括査定サイトを利用して複数社比較すること
土地の査定依頼でも、複数の不動産会社に査定依頼を行うことは基本です。
査定書などは書面で受けることも重要です。口頭のみでの安易な媒介契約締結は、やめておきましょう。
次に売却する土地の特徴による注意点を見ていきます。
土地の特徴によるそれぞれの注意点
5000万円未満の土地の売却は、地場の不動産会社に依頼するほうが圧倒的に有利です。個人で購入するケースも考えられます。
5000万円以上の土地は、不動産会社に直接買取依頼をするほうが早く売れます。不動産会社が買い取りした土地は、マンション賃貸にしたり、土地を分割して販売したりします。
相続税絡みの土地は、税理士や税理士と提携している不動産会社に相談してください。
売却理由は正直に
土地の売却においては、土地のよいメリットを伝えるために、売却理由をしっかりと考えることが重要です。
その売却理由は、本当のことを正直に伝えたほうが売却活動にはプラスに働きます。
土地にもある瑕疵担保責任
土地の売買においても瑕疵担保責任があり、売り主の責任になります。
地盤沈下などの土地の欠陥を知らなかった場合でもその責任が問われます。
売買契約書での瑕疵担保責任の適正な期間の明記(1年)や重要事項の説明などは、買い主に対してもきちんと行う必要があります。
相続、ローン残債有、賃貸中の土地の売却
相続した土地は、忘れずに相続登記を行います。固定資産税や管理のこともよく考えておきましょう。売却すべきかどうかの判断は専門家に相談することをおすすめします。
ローン残債のある土地は、完済後抵当権を抹消して引き渡します。ローン残債があり、完済できない場合でも新たなローンを追加で組むことができる場合は、借入額は増えますが土地の売却が可能です。
賃貸中の土地は、査定額が下がる傾向が強く、その土地の収益率をもとに査定額が決定されています。
【難易度高め】土地を個人間で売買する方法
土地は、個人間での売買が可能です。不動産会社の仲介に頼らなくても、自分で売ることができます。
個人間取引では、宅地建物取引者などの資格は不要ですが、個人で不動産を販売する場合は、1年に1回までと、宅地建物取引業法で定められています。
実際に土地の個人間取引を行う場合は、事前に知っておくべきいくつかの重要な注意点があります。
なぜ土地の個人売買が失敗しやすいか？
費用を大幅に削減できる土地の個人売買ですが、初めての場合では、まれに失敗することがあります。
例えば、銀行の融資が通らない場合や書類の作成のノウハウがないために、何度もやり直しになったりすることがあります。個人売買で失敗しないためには、自ら修正しながら、根気強く手続きを推し進める必要があるでしょう。
個人で土地を売買するときの注意点
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地の所有者に納税義務があります。
年の途中で土地を売った場合は、固定資産税を買い主と日割りして負担する必要があります。
土地売却後の1年間の瑕疵担保責任期間も忘れないようにしてください。
住宅ローンを借りる場合は、売買契約書、重要事項取引説明書などの専門知識を必要とする書類は、宅建資格保有者が作成しないと受理されないことがあったり、審査に通らなかったりします。
こうしたケースでは、弁護士や司法書士、土地鑑定士などの協力も必要です。
土地売買の個人間取引のおおよその流れ
土地の査定は、無料の一括査定などを利用して、適正な土地の価格相場を知ることが重要です。
そして、自分の土地に適正な価格をつける必要があります。安すぎても贈与税などがかかる恐れもありますので、正しい土地の価格相場を知ることは重要なことです。
個人間売買ですので、買い手は、親や親戚、近所の人などから探してみましょう。
インターネットを使い、自分で広告を出すことも可能です。料金も月1万円程度で、土地情報検索サイトに広告の出稿ができます。他にも新聞のチラシやポスティングなどの広告宣伝方法があります。
その後、問い合わせや内覧、現地確認の依頼があれば、丁寧に対応していきます。
購入希望者が現れれば、必要な書類をそろえ、売買契約を結びます。ローンを利用する場合は、重要事項説明書が必要となります。
契約日と決済日は異なることが多く、ローンを利用する場合は、金融機関と決済日の日程などを打ち合わせする必要があります。
書類の不備やトラブルが心配であれば、有料で司法書士が立ち会います。
土地の売却にかかる税金いろいろ
土地の売却時にもさまざまな税金がかかります。正しい税金の知識がなければ、損をすることもあります。後になって気づいて後悔しないように、基本的な税の知識や節税対策などを押さえておきましょう。
土地特有の取得費や売却にかかる費用の整理
土地を売却するときには、必ずかかる税金と利益が出たときのみ必要な税金とがあります。
必ず必要な税金は、印紙税や登録免許税です。
土地を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税、住民税、復興特別所得税を支払う必要があります。
土地売却で利益が出たら譲渡所得税や住民税が発生
土地を売却して利益が出たら、譲渡所得税と住民税がかかります。
また、平成23年からの25年間は、東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的とした復興特別所得税もかかります。譲渡所得は、事業所得や給与所得と分離して計算する分離課税です。
計算方法は、
譲渡所得＝譲渡価格－(取得費＋売却費用)
となります。
取得費は、減価償却されており、経過年数に応じて減額した価格になっています。
そして、特別控除額を差し引いた後の課税対象の譲渡所得に税率をかけて譲渡所得税を計算します。
所有期間による税率の違い
土地などの不動産売却益の譲渡所得税を計算する場合は、所有期間に応じて税率が変わることを知っておきましょう。
1月1日を基準、5年を境として税率が変わります。
5年を超えた場合は、「長期譲渡所得」、5年以下は、「短期譲渡所得」となります。
税率は、短期は所得税30.63％、住民税9％、長期は所得税15.315％、住民税5％です。
特例による特別控除の利用
特例による特別控除を利用すれば、大幅に節税できます。
代表的な特別控除を紹介すると、
マイホームを売ったときの「3000万円特例」があります。マイホームを売った場合に、譲渡所得から3000万円が控除できる制度です。適用には、各種条件をクリアする必要があります。
所有期間が10年を超える不動産を売ったときは、6000万円を境に税率が軽減されます。6000万円以下の部分は、所得税10.21％、住民税4％となります。
その他にも、平成21年及び22年に取得した土地を売った時の特例などがあります。特例の適用には、細かい条件を満たす必要があります。税務署や国税庁のサイトでよく確認してください。
相続した土地を売却する際の節税対策
相続した土地の売却に関する注意点としては、早期に相続登記が必要なことです。
相続登記により、自分の名義の土地に変更してから、売却しなければなりません。
また、相続税の取得費加算の特例があり、不動産の取得費には相続税の一部を加算でき、節税することができます。
土地の売却一括査定まとめ
土地の高値売却に関する基本的な知識に関してまとめました。
一番高く売りたい時に土地価格を知りたいのなら、一括査定サイトを利用した比較検討がおすすめです。
ここでは、各主要エリアの土地の価格相場、4種類の地価の紹介、土地の売却方法いろいろ、土地売却の流れや注意点、田舎の土地の売却、土地の個人売買、土地売却に関する税金などについて解説しています。
