相続で山林を受け継いだ方、新たに山林を購入する方、山林地経営を考えている方など、新たな土地活用、投資先としての山林が大変注目されています。一昔前に比べると、山林に関する市場や環境も全く異なっています。
まずは山林所有のメリットを知ることから始めましょう。
今山林地はどうなっている？
数十年前ですと、山を持っている人は「お金持ち」であるという認識が強かった時代です。土地はもちろん、山や山林を購入するのもなかなか大変でした。
しかし、バブルが崩壊した後、土地付きの山林が数多く不動産市場でも売却されるようになり、全体の値段も下がってきています。
今現在は、これまで手が出せなかった方にも山林所有のチャンスがやってきています。
今こそ山林を所有するチャンス
相続で山林を所有した方や先祖代々の山林地なのに、活用もできない、簡単に売却もできない状況に嘆いている人も多い時代になっています。山や山林地はもらってもなかなか上手く活用できない場合があり、山林地経営のノウハウがない人にとっては単なる重荷でしかありません。
バブル崩壊後の土地の値段の大幅な下落により、資産価値も大幅に減っており、固定資産税がかかる上に、それ以上に資金を投入しないと、山林地経営も難しくなっています。
こうした事情から、広大な山林地を安値で手放す人が増えています。
「山林バンク」の登場
都心部での空き家の増加により、「空き家バンク」が登場していますが、山林売買を専門とする「山林バンク」も登場しています。住宅よりもマイナーな存在の山林の価値を見極めることは初めての方や素人には大変困難なことです。
山林をどのように使うのかによっても、値付けが全く異なります。活用次第では、二束三文だと思われた山林地も、お金を生み出す「金の卵」になるかもしれないという可能性を秘めています。
価格が大幅に下落している山林
山林に関しては、取引事例が少ないので適切な価格をつけることが難しいと言われています。
一つの価格事例を示すと、1haで30～80万円だといわれています。
1haは、約3000坪です。
面白い点は、天然の山林よりも杉やヒノキが植林されている山林のほうが高い値段がつけられていることです。
天然林の山林地は、なんと相場価格が1haあたり20～30万円にまで価格が下がってしまいます。
今の山林地の価格相場は、バブルの前の約10分の1にまで下がっています。
山林の価値を決定するのは、植林による樹木の将来の売却価値であると言われており、単に山を持っているだけなら、最悪の場合でその山の価値は1haあたり10万円程度にまで下がってしまうことがあります。
山林の現所有者が活用できない現状
活用できない山林地は、管理の手間や保有コストがかかるので、売却したほうがいい場合があります。
通常の土地活用ならマンションや駐車場などがすぐに思い浮かびます。
しかし、何らかの事情で山林地を手に入れた方にとっては、広大な山林地は持っているだけでは心理的な重荷でしかありません。山林活用に関するアイデアが思い浮かばない、巨額資金を投入しなければ、植林も不可能だということになれば、頭を悩ます山林の現所有者なら、広大な山林地であっても安値で早々と手放してしまうケースが増加しています。
山林所有のメリット
山林所有にも多くのメリットがあります。考えられるメリットについて解説します。そのメリットを正しく理解すれば広大な山林を所有しての活用や経営もしやすくなるはずです。
広大な敷地を活用し自治体や業者に貸し出すことができる
山林地は、1haでも3000坪あります。広大な土地を持つ山と林や樹木などの天然資源がそのまま有効に活用できます。
一番簡単な山林地の活用法は、林業従事者や林産物業者、自治体に貸し出す方法です。
木が採取できれば、山を借りたいと考える事業者が多く、固定資産税を上回る収益を得ることができます。
木材だけではなく、きのこやタケノコなどの天然の山菜が採れるなら、山林地を借りてくれる林産物業者も多数存在します。
また、地方自治体によっては、自然の保全を目的に山林地を賃貸しているケースがあります。山林地の賃貸として公募しているので、各自治体に公募の有無を問い合わせてみるといい情報が入るかもしれません。
植林により木材を売買できる
木を植えて育てることができれば、木材を売買して収益を得ることができます。
しかし、輸入木材のほうが安いこともあって、日本の林業は収益化が難しいと言われています。
事業規模になると、コストがかかりすぎるデメリットがあるからです。
そこで、「自伐型林業」という小規模な林業なら採算が合うケースがあります。機械も小型のものを使用し、軽トラックを使用して出荷します。持続成長可能な林業を続けることができ、年間でも数百万円の収入が入ります。
補助金制度を活用できる自治体も出ており、今後は、自伐型林業に従事する小規模事業者が増えることが予想されています。
キャンプ場などのレクリエーションとして使える
山林地といえば、大自然のど真ん中にあります。
都心に住む人ほど、大自然への憧れが強く、週末や長期休暇には、多くのファミリーや団体がキャンプやハイキング、ピクニックに山林地に訪れます。
山林地は、こうしたアウトドアにぴったりです。4WDなどの大型車で訪れる方も多く、キャンプ場、ログハウス、バーベキュー場などを整備すれば、多くの方がレクリエーション目的で訪れるようになります。
キャンプに関する商品の需要も旺盛です。登山はハードルが高くて難しいけれど、気軽にハイキングをしたいと考える健康志向の人が増えています。
山林地は、今後はキャンプ場などのレクリエーション用地としての収益が見込めます。
太陽光発電で売電事業ができる
太陽光発電システムをマイホームに取り付けるケースが増えています。太陽光で発電した電力をお住まいの日常の電気に利用できるだけではなく、余った電力は電力会社が一定の金額で買い取ってくれる制度が導入されており、普及に拍車がかかっています。
山林地や遊休地でも広大な土地に大規模なソーラーパネルを設置して、効率よく大量に電力を発電することができます。
平地に比べて、山林地は斜面が多いので、立地によっては太陽光発電に適した土地もあるようです。
他にも間伐材を活用したバイオマス発電も始まっています。
山林所有のデメリット
よくある山林所有のデメリットについても触れておきます。デメリットとはいいますが、うまく活用すればデメリットを上回るメリットが享受できます。
安いうえに売却しにくい山林
このページの最初にも取り上げたように、通常の山林地は値段が安いうえに売却しにくいというデメリットがあります。
相続で受け継いだ山林地は、すぐに活用事例が見つからず、早期に売却しようとしても、そう簡単に買い手が見つからない場合があります。
単なる山林地は、重荷そのものですが、山林地に何か特別な価値や山の幸がたくさん採れるということであれば、高値で売却できる場合があります。
山林地を譲り受けた方は、利用価値はもちろん、山林地に何か特別な天然自然の資源があるのかどうかを見極める必要があるでしょう。
商業地に比べると低い収益性
山林地は、商業地に比べると圧倒的に低い収益性の土地です。賃貸住宅と比べても収益性では劣るでしょう。
山林地は、立地が悪いのが普通です。都心部からも離れていますし、公共交通機関も利用できない場合があります。傾斜が強いと希望する建物を建てることができません。土地の一部に市街化調整区域が入っていると建物を建てることができない場合もあります。
このように山林地は、商業地に比べると収益性が見込めないというデメリットがあります。
木材売買の事業化ではすぐには黒字化しない
木材の売買事業を行う場合、植林を行い木材を育てる期間が必要です。樹木を伐採して加工した後に出荷しますが、中長期的な視野で取り組む必要があり、事業を始めてもすぐに黒字化しません。事業者委託で行う林業は、コストに見合わないということで撤退するケースが多くなっています。
輸入木材にも価格では太刀打ちできないので、国内での木材売買事業は成功させるのが難しいと言われています。
山林の購入時には将来の売却戦略まで検討すること
山林を新たに購入する予定の方は、将来の売却戦略まで検討しなければなりません。相続や先祖代々に譲り受けた山林地ではないので、見込みが外れて山林地の有効活用に失敗した場合は、早期に売却する必要があります。
山林売買にも地域別の相場がある
山林地は、取引事例が極端に少なく、売買市場も成熟していません。市場も活性化していません。価格相場も不安定ですので、値付けに失敗すると極端に安い価格で売却してしまう恐れがあります。
それでも、山林地にも種類があり、価格相場にもある一定の傾向があることがわかっています。
最も価格が高いのが、都市近郊林地です。こうした山林地は、市街地近郊で付近の宅地化に影響を受けやすく価格も高めです。
農村林地も比較的高めの価格です。農村部の周辺に位置する山林地で、里山として認識されています。
林業本場林地は、価格は低めです。林業を行う地域です。
山村奥地林地は、価格が最も低い土地です。山奥に立地し、公共交通機関が利用できないなど、人が往来するには不便な地域です。
山林売買の仲介手数料や諸費用、税金など
山林の売買では、不動産会社への仲介手数料が不要になる場合があります。
土地に建物を建てない場合は、宅地建物取引業法の規制を受けないので仲介手数料は自由です。無料でも構いません。そのため、不動産会社により仲介手数料が通常の額の割引になったり、無料になったりすることがあります。
山林地の売買では、土地に対する譲渡所得の他、立木のある山林所得の2つに分けて考える必要があります。
山林所得は分離課税
山林所得というのは、取得から5年を超えて立木の部分を譲渡した場合に発生する所得です。5年以内では事業所得や雑所得として分類されます。
山林所得は分離課税です。
課税山林所得＝山林所得－特別控除額最大50万円
※青色申告特別控除額の最大10万円がさらに控除できる場合があります。
そして、所得税の計算の際は、
課税山林所得×1/5×所得税率×5
で税額が計算されます。詳しくは、お近くの税務署や税理士に相談してください。
まとめ
都心に暮らしていた人の田舎移住や田舎暮らしも流行しています。山林所有は今やアイデア次第で有効活用できます。そのメリットやデメリットについて簡単にまとめました。
安くなった山林地を購入できるのは、今がチャンスかもしれません。
